Pourquoi et comment mettre en place un avenant au bail en cas de modification des charges locatives ?

Un avenant est donc un document permettant de faire évoluer le contrat de bail en cours de location. Concrètement, il permet de modifier certaines clauses du bail initial sans pour autant en réviser la totalité.

Ainsi, la rédaction d’un avenant au contrat de location est nécessaire notamment dans les cas suivants :

• Départ ou arrivée d’un nouveau locataire ou colocataire ;
• Séparation d’un couple de locataire étant tout deux signataires du bail ;
• Arrivée d’un nouveau locataire dans le cadre d’un PACS ou d’un concubinage ;
• Modification des charges de copropriété ;
• Changement de garant ;
• Sortie d’une dépendance du bail de location comme un garage ;
• Baisse temporaire de loyer pendant la durée de travaux d’amélioration...

Un avenant au bail est donc nécessaire pour conserver un bail de location à jour. Contrairement au contrat de location, l’avenant ne requiert aucun formalisme particulier. Néanmoins, pour être valable il doit contenir certaines informations obligatoires.

Ainsi, l'avenant au bail doit mentionner les éléments suivants : 

• Indiquer l’ensemble des parties c’est-à-dire l’identité du bailleur et du locataire ;
• Rappeler clairement le contrat de bail initial et notamment sa date de signature ;
• Indiquer l’adresse complète du logement ;
• Préciser les raisons de la modification du bail ;
• Indiquer la date d’entrée en vigueur de l’avenant.

Sans oublier de réécrire la clause du bail concerné par les modifications. Ainsi, lorsque l’avenant concerne les charges locatives, il convient d'indiquer :

• L’ancien montant des charges locatives ;
• Le nouveau montant des charges locatives ;
• Le détail du montant et la nature des charges locatives.

Concrètement, l'avenant doit être rédigé lorsqu’il y a un ajout ou une modification des charges locatives susceptible d’impacter le montant désigné dans le bail initial.

Pour finir, il est conseillé de préciser que les autres dispositions du bail initial restent inchangées. L’avenant devra ensuite être annexé au contrat de location et signé par l'ensemble des parties. Attention, il peut arriver qu'une partie refuse de signer un avenant au bail.

Conformément à la loi du 8 juillet 1989, le locataire doit s’acquitter des charges dites récupérables.

Dans le cadre d'une copropriété, ces dernières sont fixées par le décret du 26 aout 1987 et concernent entre autres les dépenses suivantes :

• Les dépenses d’entretien courant et de petites réparations sur les parties communes comme l’entretien de l’ascenseur, des ventilations, le ménage, l’électricité, les désinsectisations, l’entretien des espaces verts….
• Les dépenses de personnel comme un gardien dans la limite de 75% du cout du personnel c’est-à-dire la rémunération et les charges sociales à la charge de l’employeur ;
• Les dépenses liées à la consommation d’eau froide et/ou chaude ou encore le chauffage des parties privatives et communes ;
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En dehors de cette liste fixée par décret, le bailleur ne peut pas exiger que le locataire s’acquitte de charges supplémentaires. Tout contrat de bail ou avenant prévoyant le contraire, est considéré comme nul et non avenu. Autrement dit, illégal !

C’est pourquoi, un contrat de bail tout comme l’avenant doit prévoir expressément le montant et la nature des charges locatives. Généralement, une annexe rappelant la liste des charges récupérables est jointe au contrat de bail.

Concrètement, un avenant au bail va être nécessaire lorsque de nouvelles charges locatives viennent impacter le montant des provisions sur charges inscrites au bail initial.

Par exemple, si la copropriété décide de mettre en place un chauffage collectif ou encore modifie les clés de réparation de certaines charges récupérables, le montant des charges locatives risque d’évoluer. Cela peut-être à la hausse comme à la baisse, mais il faudra en informer le locataire et rédiger un avenant en précisant la nature des charges et leur montant.

En résumé, si en cours de location de nouvelles charges récupérables viennent s’ajouter à la suite de travaux, il conviendra alors de rédiger un avenant au bail.

Le montant des charges locatives peut varier d’un locataire à l’autre, notamment lorsque l’eau et le chauffage sont inclus dans les charges. C’est pourquoi, une régularisation annuelle est prévue lorsque le locataire verse des provisions sur charges.

Concrètement, un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur envoie un décompte au locataire avec la nature des charges et le détail des montants. Selon le montant des provisions sur charge, le locataire devra alors s’acquitter d’un surplus ou à l’inverse le bailleur devra procéder à un remboursement.

En outre, le propriétaire doit laisser à la disposition du locataire les factures détaillées des charges locatives demandées, et ce pendant 6 mois.

En résumé, la régularisation annuelle des charges peut donner lieu à un réajustement de leur montant, à la hausse comme à la baisse. En d'autres termes, le propriétaire peut augmenter ou baisser le montant des charges locatives en cours de bail, afin que le locataire s'acquitte des charges réelles. 

Pour autant, il ne s’agit pas de signer un avenant de bail à chaque variation du montant des charges. En effet, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise les modalités de régularisation des charges. Par conséquent, il n’est pas nécessaire de rédiger un avenant pour les charges prévues dans le contrat initial. 

L’avenant à un contrat de location doit être justifié et approuvé par le propriétaire et le locataire. En d’autres termes aucun avenant au bail ne peut être imposé unilatéralement.

Si l'avenant au contrat de location est conclu directement entre le propriétaire et le locataire, la démarche est gratuite.

En revanche, en passant par les services d’un professionnel de l’immobilier, le prix oscille entre 150 € et 250 € en moyenne pour la rédaction de l’avenant au bail de location. Dans ce cas, propriétaire et locataire doivent trouver un accord sur la répartition des coûts.