Qu'est-ce qu'un bail dérogatoire, quel est son intérêt et ses conditions d'application ?

Définition du bail dérogatoire

Le bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée ou bail précaire, est un contrat de location de fonds de commerce. Sa durée est fixée dans le bail. Elle ne peut excéder trois ans. 

Sa particularité : le bail précaire n'est pas soumis aux règles applicables au bail commercial, industriel ou artisanal. Concrètement, le bailleur n'est pas contraint de renouveler le bail ni de verser une indemnité d'éviction au départ du locataire.

Principales caractéristiques du bail précaire

Congé : il n'est pas possible de donner congé de manière anticipée.

Loyer : il est librement fixé entre les parties.

Révision du loyer : la révision basée sur l'indice des loyers commerciaux est possible si les termes du contrat le prévoient.

Dépôt de garantie : il représente généralement 1 à 3 mois de loyer.

Quelle est la différence entre un bail précaire et un bail dérogatoire ?

Le bail précaire et le bail dérogatoire désignent le même type de contrat.

Il faut cependant distinguer le bail précaire et la convention d'occupation précaire. En effet, cette dernière est parfois désignée à tort sous l'appellation impropre de bail précaire. Il s'agit pourtant de deux contrats aux statuts juridiques distincts.

Principales différences entre le bail précaire et la convention d'occupation précaire :

- Le bail précaire (ou bail dérogatoire) est conclu entre un bailleur et un locataire moyennant un loyer.
Sa durée maximale est de 3 ans. Elle est définie lors de la signature du bail. Le contrat émane de la volonté expresse du bailleur et du preneur.

- La convention d'occupation précaire est accordée par un bailleur à un occupant moyennant une redevance.
Elle accorde à l'occupant un droit de jouissance précaire. Sa durée n'est pas connue à la signature du contrat. Elle est liée à des évènements exceptionnels et indépendants de la volonté des parties  (travaux de rénovation, démolition de l'immeuble, etc.). 

Les avantages pour le bailleur

Durée de bail réduite

La durée du bail dérogatoire est librement fixée par les parties. 
Le propriétaire n'a aucune obligation de renouveler le contrat au terme du délai prévu. L'engagement est ainsi limité. Le bailleur peut récupérer son local à brève échéance. C'est une sorte de contrat à l'essai préalable à la signature d'un bail commercial le cas échéant.

Loyer fixé librement

Le montant du loyer et ses modalités de paiement sont librement arrêtés par les parties. Le plafonnement des loyers n'est pas applicable.

Fin de bail automatique

À l'échéance du bail dérogatoire, le bailleur n'a aucune démarche à accomplir. Le locataire quitte les lieux au plus tard le dernier jour de la date limite prévue au contrat.
Si le locataire quitte le local commercial avant la fin du bail, il est tenu de régler le loyer jusqu'à la date d'échéance.
Le bailleur ne doit aucune indemnité d'éviction à son locataire sortant.

Les avantages pour le locataire

Pas de préavis de congé

Le locataire peut quitter le local sans formalité ni préavis. 

Engagement limité

La courte durée du bail dérogatoire permet à un commerçant ou un artisan de tester son activité sans engagement à long terme.

Clauses particulières d'un bail dérogatoire

Le bail dérogatoire impose certaines clauses spécifiques. Voici quelques extraits à titre d'exemples :

Statut du bail dérogatoire

Les parties conviennent par les présentes de déroger au statut des baux commerciaux. En conséquence, le locataire ne pourra en aucun cas bénéficier du droit au renouvellement. Il ne pourra prétendre à aucune indemnité d’éviction.
Cependant, en application de l’alinéa 2 de l’article L.145-5 du Code de commerce, si, à l'expiration de la durée du présent bail, et au plus tard à la fin d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire n'a pas quitté les lieux, le bail se transformera en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

La durée

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de... qui commence à courir le... et se termine le...
Aucune des Parties ne pourra mettre fin au présent bail avant l’expiration du délai convenu ci-dessus.
Le présent contrat ne fera l'objet d’aucune reconduction, et expirera une fois arrivé à son terme.
Il pourra toutefois être renouvelé, d'un commun accord entre les Parties, une ou plusieurs fois dans la limite de trois (3) années maximum à compter de sa date d'effet initiale.

L'état des lieux

Au jour de la prise de possession des Locaux par le Locataire, un état des lieux sera dressé amiablement et contradictoirement entre les Parties, et sera annexé au bail.

[...]

Quel bail après un bail de courte durée ? 

Si la durée du bail dérogatoire est inférieure à la limite réglementaire, il peut être renouvelé une ou plusieurs fois sans que le cumul des contrats dépasse la durée limite de 3 ans. 
Le locataire doit alors informer le bailleur de sa volonté de reconduire le bail avant son terme.

Au-delà de 3 ans, seul un bail commercial peut être signé. 

Sans formalités, le bail dérogatoire est automatiquement requalifié en bail commercial.

Le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée. Il cesse automatiquement à la date prévue. Le locataire quitte le local sans avoir à donner congé et sans préavis. Il ne peut prétendre à aucune indemnité d'éviction.

Ce contrat n'a pas vocation à prendre fin de manière anticipée. Si le locataire quitte le local avant le terme du bail, il doit s'acquitter des loyers jusqu'à la fin de celui-ci.

Bien que le bail dérogatoire se termine de plein droit à son terme, on distingue 2 situations :

1er cas : le locataire reste dans les lieux. Le bailleur garde le silence et encaisse les loyers.

Si le bailleur ne manifeste pas son opposition au maintien dans les lieux au-delà d'un mois après l'échéance du terme prévu, un nouveau bail s'opère. Celui-ci est de facto soumis au statut des baux commerciaux. 

2me cas : le bailleur somme le locataire de quitter les lieux, sans succès.

Lorsque le preneur refuse de quitter les lieux, le bailleur lui adresse son opposition dans le mois qui suit la date théorique de départ. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Il convient de lui rappeler la date extrême prévue dans le bail.
Un mois après l'échéance du contrat, le locataire devient un occupant sans droit ni titre. Le bailleur doit l'assigner devant les tribunaux pour faire valoir ses droits, et reprendre son bien.

Le bail dérogatoire ne requiert théoriquement aucun formalisme de congé. Néanmoins, adressez au locataire, avant l'échéance du bail, un congé par lettre recommandée dans laquelle vous lui précisez votre intention de ne pas poursuivre le bail, et lui demandez de quitter les lieux à l'échéance fixée.