Qu'est-ce qu'un bail précaire et quelles sont ses particularités face à un bail commercial classique ?

Prévu à l’article L145-5 du Code de commerce, le bail précaire est par définition un contrat de location de courte durée pouvant être conclu pour une durée maximale de 36 mois. Également appelé bail dérogatoire, ce contrat est uniquement destiné à la location d’un local à usage commercial ou artisanal.

Et contrairement au bail commercial, le bail précaire ne donne pas droit au principe de tacite reconduction. Cela signifie qu'au-delà des 3 ans, le bail ne peut pas être renouvelé. 

Le bail précaire est souvent utilisé pour tester une activité commerciale ou artisanale avant de signer un bail commercial à plus long terme. De même, la location sur une durée plus courte permet de vérifier que la relation entre les deux parties est viable. 

On peut donc retenir que ce type de location est surtout avantageux pour les professionnels qui cherchent une location temporaire ou pour les propriétaires qui souhaitent avoir une plus grande flexibilité dans la gestion de leur bien immobilier.

Une fois le bail précaire signé, les parties ne peuvent plus rompre le contrat. Cela signifie que le contrat se résilie de lui-même à son arrivée à échéance. Sauf stipulation contraire, il est impossible de se défaire de ses obligations avant l’expiration du bail. 

Si à l’issue des 36 mois, les deux parties souhaitent poursuivre la collaboration, le bail dérogatoire est alors requalifié en bail commercial. Par conséquent le bail précaire ne peut pas être prolongé après la période des 3 ans, mais le contrat peut en revanche se transformer en bail commercial. 

En outre, si 1 mois après l’expiration de ce délai, aucun des propriétaires et locataires n’a exprimé son souhait de rompre la relation contractuelle, alors le contrat initial reprend également la qualification de bail commercial classique.  

En ce qui concerne les avantages et inconvénients du bail précaire, ils sont de plusieurs ordres et dépendent essentiellement de la position du signataire, à savoir : 

Du côté des avantages, le propriétaire peut tester son locataire de manière prudente, sans engagement, et étudier sa situation pour vérifier s'il peut lui faire confiance pour signer un bail à long terme. Le locataire peut quant à lui louer un local à usage professionnel pour une durée limitée, sans avoir à s'engager sur le long terme. De même, le bail précaire offre une certaine flexibilité, car il peut être adapté aux besoins évolutifs d'une entreprise en développement. 

En ce qui concerne les inconvénients, on peut notamment citer l'absence de droit au renouvellement. Le risque pour le locataire consiste à perdre l'emplacement en cas de non-renouvellement. En outre, il n'y a pas d'indemnité d'éviction (sauf stipulation contraire).  

Enfin, en raison de la durée limitée du bail, il n'est généralement pas possible pour le locataire de le résilier de manière anticipée, sauf bien sûr si le contrat prévoit des clauses particulières telles que des modalités résiliation du bail.