Dans quelles circonstances et comment signer un bail précaire d’habitation ?

Le bail précaire d'habitation est un contrat de location offrant une durée plus courte que les baux traditionnels, généralement inférieure à 3 ans. Ce type de bail doit être justifié et le motif doit clairement être indiqué dans le contenu de ce contrat de location précaire.

La loi Alur du 24 mars 2014 a encadré les conditions de location des baux précaires. Cette loi vise à protéger les locataires contre les abus de certains propriétaires qui utilisaient ce type de bail pour contourner les règles du bail classique.

Il est important de distinguer le bail précaire d'habitation du bail précaire commercial. Ce dernier étant applicable uniquement à un local commercial pour l'exploitation d'un fonds de commerce, également appelé bail dérogatoire. 

La durée exceptionnelle du contrat de location est souvent justifiée par un événement précis de la vie du propriétaire :

• Période transitoire : Si le logement est disponible pour une période limitée, par exemple entre deux locataires ou en attendant la finalisation de travaux, un bail précaire peut être une option ;
• Logement temporaire : Si le propriétaire envisage de rénover, proposer un bail précaire peut attirer des locataires recherchant une solution temporaire ;
• Flexibilité pour le propriétaire : Un bail précaire offre au bailleur la possibilité de récupérer rapidement le bien en cas de besoin, par exemple pour un usage personnel.

Comme son nom l'indique, le bail précaire est conclu pour une courte durée, ne pouvant excéder 3 ans. L'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les conditions à respecter pour proposer un tel bail.

Des modalités du contrat spécifiques

• Le bailleur doit être une personne physique et non une société considérée comme une personne morale ; 
• Le propriétaire doit mentionner dans le bail un événement précis qui est la cause de la courte durée du bail :  une mutation professionnelle, la fin d'un contrat de travail, un mariage, une grossesse, un départ en retraite ou encore pour loger un proche ; 
• Le bail précaire doit être établi par écrit et mentionner obligatoirement l'événement justifiant sa durée réduite ; 
• Lorsque la survenance de l'événement est proche, le propriétaire a l'obligation d'en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai est fixé à deux mois minimum avant la fin du bail. 

Une durée de bail plus courte qu'un bail traditionnel

La durée d'un bail précaire est d'au minimum un an et d'au maximum trois ans. Cette durée ne peut être renouvelée tacitement. Le bailleur peut demander une prolongation du bail si l'évènement prévu n'est pas encore survenu. La durée de la prolongation est limitée à la durée nécessaire à la réalisation du motif initial, sans pouvoir excéder trois ans.

Si le motif initial du bail précaire ne survient pas, la durée du bail est réputée être de trois ans. Le locataire bénéficie alors des mêmes droits qu'un locataire en bail classique, y compris le droit au renouvellement du bail.

Des conditions particulières concernant le montant du loyer

Étant donné que le bail précaire est soumis à la loi du 6 juillet 1989, les mêmes règles s'appliquent que pour un bail classique. Cependant, certaines modalités supplémentaires existent en matière de fixation et de révision du loyer : 

• Le montant du loyer ne peut excéder le dernier loyer pratiqué pour l'ancien locataire qui disposait d'un bail classique ; 
• La révision du loyer intervient chaque année à une date convenue ou à l'anniversaire du contrat de bail. La réévaluation du loyer n'excède pas la variation de l'indice Insee ; 
• Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le montant du loyer dans un délai d'un an, il renonce à ce droit. En revanche, lorsqu'il utilise cette clause de révision de loyer, le nouveau montant est immédiatement appliqué ; 
• Lorsque des travaux d'amélioration sont réalisés dans le logement, un avenant au contrat de bail est rédigé afin de préciser le montant de la majoration de loyer. 

Des locataires plus ciblés 

Lorsqu'un propriétaire souhaite signer un bail précaire, il doit s'adresser en priorité aux locataires qui recherchent des contrats de location de courte durée : 

• Les étudiants ; 
• Les personnes en mobilité professionnelle ; 
• Les jeunes actifs ; 
• Les demandeurs d'emploi ; 
• Les saisonniers. 

Le bail précaire est idéal lorsque le propriétaire est certain qu'un évènement justifie la durée réduite du contrat de bail. Pour pouvoir y prétendre, il doit cependant respecter un certain formalisme, en fournissant un justificatif sur la réalisation de l'évènement. Il peut générer des revenus locatifs pendant une période donnée sans engagement puis récupérer le logement lorsque l'évènement survient. En revanche, le bailleur doit s'attendre à subir un risque de vacance plus élevé. En effet, il est complexe de trouver un locataire intéressé par un bail de courte durée. 

Le locataire, de son côté, dispose de deux mois pour déménager lorsque l'évènement survient. La précarité de cette situation locative constitue un inconvénient majeur à prendre en compte.  Cependant, ce type de contrat de location reste avantageux puisque le montant du loyer est inférieur au prix du marché.  

Lorsque l'évènement invoqué survient, le locataire est déchu de plein droit de son titre d'occupation. Le propriétaire informe le locataire de la bonne réalisation de l'évènement par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Le locataire qui souhaite mettre fin au bail précaire peut adresser son congé au propriétaire à tout moment par courrier recommandé avec accusé de réception. La durée du préavis dépend du contrat de location : 

• 1 mois pour un contrat de location d'un an ; 
• 2 mois pour un bail de 2 ans ; 
• 3 mois pour un bail précaire de 3 ans.