Comment faire une reprise de bail de location et qui en sont les bénéficiaires ?

Le contrat de location est conclu une fois la signature du bail effective entre le propriétaire bailleur et le locataire, il peut ainsi s'agir d'un bail sous seing privé. Ce dernier est le seul titulaire du contrat. 

Il existe deux situations qui permettent au bailleur de transférer un bail à une tierce personne (on parle de transfert de bail), et qui, inversement, autorisent cette tierce personne à reprendre le bail à son nom dans les mêmes conditions que précédemment (on parle de reprise de bail).

Il s'agit, selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 :

• Du décès du locataire ;
• Ou de l'abandon du domicile par le locataire (le départ doit être brusque, imprévisible et définitif).

La cession d'un bail d'habitation peut concerner une location vide ou meublée. Elle peut s'avérer très utile dans le cadre d'un bail aussi long que le bail emphytéotique qui dure entre 18 et 99 ans.

Seuls certains proches du locataire initial peuvent bénéficier d'un transfert de bail :

• Le conjoint survivant ;
• Le partenaire de pacte civil de solidarité (Pacs) ;
• Les ascendants ou descendants ;
• Le concubin notoire ;
• Les personnes à charge à cause d'un handicap ou âgées de plus de 65 ans.

Il arrive que plusieurs bénéficiaires soient éligibles à la reprise d'un bail. La loi ne définit pas d'ordre de priorité, excepté pour le conjoint. Dès lors, c'est au juge qu'il appartient de choisir d'après les intérêts et la situation de chacun. 

D'autre part, si les conditions de la reprise par les éventuels bénéficiaires ne sont pas réunies, le bail est résilié de plein droit par la survenance de l'évènement (décès ou abandon).

Les conditions de la reprise du contrat de location dépendent de la qualité du bénéficiaire.

Conjoint survivant et partenaire de PACS

Reprise par le conjoint 

En cas de décès du locataire (ou d'abandon du domicile conjugal), son conjoint survivant bénéficie d'un droit exclusif de reprise de bail, sauf s'il y renonce expressément.

En effet, le contrat de location est réputé appartenir aux deux époux, qu'il soit signé par l'un d'entre eux ou par les deux, avant ou après leur union.

Divorce, séparation ou annulation d'un PACS ? La désolidarisation de bail évite d'être redevable des loyers et charges impayés suite au départ du logement d'un des partenaires.

Reprise par le partenaire de Pacs

Le partenaire de Pacs bénéficie aussi du droit exclusif de reprise.

Les deux partenaires sont cotitulaires du bail après l'avoir signé ensemble ou après avoir réclamé au bailleur la cotitularité.

Concubin notoire

Seuls les concubins notoires, c'est-à-dire dont l'union est publiquement reconnue, peuvent prétendre à la reprise du bail.
Pour être éligibles, ils doivent avoir vécu au moins un an ensemble lorsque survient le décès ou l'abandon du domicile.

Il leur appartient de prouver leur concubinage par tous les moyens dont ils disposent (documents fiscaux, certificat de concubinage, factures, etc.)

Ascendants, descendants et personnes à la charge du locataire

Les ascendants, descendants du locataire ainsi que les personnes dont il avait la charge doivent avoir vécu au moins un an avec lui pour pouvoir prétendre à la reprise du contrat de location.

En l'absence de conjoint, les héritiers éligibles qui acceptent la succession du locataire bénéficient, sauf clause contraire prévue dans le contrat, de la transmission du bail de plein droit conformément à l'article 1742 du Code civil qui stipule que :

Le bénéficiaire qui souhaite reprendre le bail à son nom adresse une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur afin de l'informer de la situation (décès ou abandon de domicile du locataire) et de son désir de reprise de bail.

Ce document doit mentionner certaines informations obligatoires.

Mentions obligatoires d'une demande de transfert de bail

• Identité du locataire et date de son décès (ou de l'abandon de domicile).
• Identité du bénéficiaire potentiel et sa qualité (lien avec le locataire).
• Rappel des règles relatives au transfert de bail au profit des couples mariés, pacsés, des concubins, des ascendants ou descendants et des personnes à charge.
• Demande claire et explicite de transfert de bail.

Le courrier doit être assorti du contrat de location et des annexes du bail, de l'avis de décès le cas échéant, et des justificatifs permettant de prouver le lien existant entre le locataire et le candidat à la reprise (livret de famille, factures, etc.).

Modèle de lettre de reprise de bail

Cas particulier : reprise de bail de location d'un logement social 

Conformément à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, les logements HLM sont soumis aux mêmes conditions que celles prévues par l'article 14 visé ci-dessus. 

Par conséquent, le conjoint survivant, le partenaire de Pacs, le concubin, un ascendant ou une personne à charge autorisée peut prétendre à la reprise d'un bail de location lié à un logement social HLM. 

Concernant les descendants du locataire initial, ils doivent respecter deux conditions supplémentaires :

• Le logement doit être adapté à leurs besoins (taille appropriée à la composition de la famille).
• Leur niveau de ressources ne doit pas dépasser les plafonds exigés pour l'attribution d'un logement HLM.

Si le logement est inadapté, le bailleur social peut proposer au bénéficiaire un autre bien de manière prioritaire.

Les deux exigences liées aux ressources et à la taille du logement ne s'appliquent pas aux autres prétendants à la reprise de bail.