Qu’est-ce que la date de prise d'effet d'un bail de location ?

Date de prise d'effet du bail : définition

En matière de location immobilière, que ce soit pour un logement loué vide ou meublé, la date de prise d’effet du bail est généralement fixée à la date d’entrée du locataire dans les lieux, lorsque le locataire récupère les clés et peut disposer du logement. Cette date est importante, car c’est également à partir de la date d’effet que le locataire devient redevable du loyer et des charges locatives.

La date d'effet du bail doit impérativement figurer au sein du contrat de location

Selon l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, plusieurs mentions sont obligatoires pour constituer un bail de location : 

• L’identité et l’adresse du propriétaire, ainsi que la dénomination de son mandataire le cas échant (agence immobilière par exemple) ;
• L’identité et l’adresse du locataire ;
• Le descriptif du bien loué : adresse exacte, surface habitable, nombre de pièces, désignation des parties et équipements à usage privatif et, éventuellement, identification des espaces et éléments qui font l'objet d'un usage commun, présentation des équipements d'accès aux technologies de communication, etc. ;
• La destination du bien : bail d'habitation, bail de société, bail commercial ou bail précaire, bail emphytéotique, bail civil ;
• La date de prise d'effet du bail et sa durée ;
• Le montant du loyer et des charges (avec les modalités de paiement et de révision) ;
• Le montant du loyer appliqué au précédent locataire s’il a quitté les lieux il y a moins de 18 mois avant la signature du nouveau bail ;
• Le cas échéant : la description (nature et montant) des travaux effectués depuis la fin du dernier bail de location ;
• Le montant et le mode de règlement du dépôt de garantie ;
• Les modalités de résiliation du contrat et de préavis de congé ;
• La date et le lieu de réalisation du contrat, ainsi que les signatures du bail par les deux parties prenantes.
• Le contrat doit inclure aussi, pour information, le montant théorique des dépenses d’énergie liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi qu’une notice d'information rappelant les droits et obligations des locataires et les droits et obligations des propriétaires bailleurs ainsi que les solutions de résolution des litiges ;
• Les annexes au bail de location ; 
• Des clauses particulières, le cas échéant.

La date d'effet, à partir de laquelle le bail sera effectif, doit donc être indiquée lors de la signature du contrat de location, et préciser si elle est différente de la date de signature. 

Que se passe-t-il en cas d'absence de date d'effet dans le bail ?

Si aucune date de prise d’effet n’est annoncée dans le bail, celui-ci n’est pas pour autant invalidé, même si c’est une information normalement obligatoire… La jurisprudence (jugement de la Cour de cassation, 3e civ., 28 oct. 2009, n°08-20.224 par exemple) montre que si la date d’effet n'est pas stipulée au contrat, c'est la date de l’état des lieux d’entrée qu’il faut retenir comme date de prise d'effet du bail, indépendamment du fait que le locataire ait effectivement emménagé ou non à cette date.

Ne pas confondre date de signature, date d'effet du bail et date d’état des lieux d'entrée (remise des clés)

Pour commencer, la date de signature du bail ne correspond pas automatiquement à la date où la location commence réellement. En effet, il n’y a pas d’obligation légale à signer le bail le même jour que l’état des lieux d’entrée… il est d’ailleurs possible de signer un contrat de location plusieurs semaines avant de prendre possession du logement, pour « bloquer » le bien par exemple. 

La date de prise d'effet du bail peut donc être postérieure à la date de signature, mais doit correspondre (en théorie) à la date de l'état des lieux d’entrée, jour où le locataire reçoit les clés du logement. Le montant du loyer pour le 1er mois se calculera à compter de la date où le bail prend réellement effet. 

Prenons un exemple : Sofia peut signer un bail le 20 septembre alors qu’il est prévu que la location prendra effet le 1er octobre. Elle effectuera l’état des lieux d’entrée et ne recevra les clés que le 1er octobre. Enfin, elle sera redevable du loyer et des charges à compter du 1er octobre, et non du 20 septembre. 

Ce léger différé, entre le jour de signature du bail et l’entrée effective dans les lieux, laisse le temps au locataire de souscrire une assurance contre les risques locatifs (assurance habitation), d’autant plus que la plupart des assureurs demandent une copie du bail signé pour ouvrir un dossier. L’attestation d’assurance habitation doit obligatoirement être remise au bailleur au plus tard lors de la remise des clés, qu’il s’agisse d’un bail meublé ou non meublé. 

À quelle date intervient le paiement du dépôt de garantie, des frais d’agence et du 1er loyer ?

Légalement, afin d’éviter les abus et arnaques, aucun versement ou chèque (réservation du logement par exemple), ne peut être demandé au futur locataire avant d’avoir signé le bail. 

Concernant le dépôt de garantie ou les honoraires si la location se fait via un intermédiaire, ils doivent être remis au bailleur en même temps que la signature du contrat de location, et pourront être encaissés immédiatement. 

À l’inverse, la date de signature ne déclenche pas le paiement du loyer. Le premier loyer est exigible au moment de la prise d’effet du bail qui correspond généralement à la date de remise des clés et d’état des lieux d’entrée. Son montant est calculé au prorata sur le nombre de jours entre la date d’effet et la fin du mois. 

Pour diverses raisons, il peut arriver que l’une ou l’autre des parties ne puisse pas honorer le rendez-vous pour réaliser l’état des lieux d’entrée et la remise des clés, correspondant à la date d’effet initialement prévue. 

Cette situation doit être gérée au plus vite, car c’est la date d’effet prévue au contrat de location qui est normalement retenue comme date de début du paiement du loyer et des charges locatives, sauf dispositions contraires. 

La date d’effet peut être décalée, mais cette modification sera traitée différemment en fonction de la durée du décalage et selon qui, du propriétaire bailleur ou du locataire, en est à l’origine.

La date d’effet du bail est repoussée de quelques jours

C’est la situation la plus simple : l’une des deux parties à un empêchement et l’état des lieux d’entrée, accompagné de la remise des clés au locataire, ne peut se tenir à la date prévue (soit la date d’effet). Il peut donc être reporté de quelques jours (moins d’une semaine), sans qu’il soit nécessaire de refaire ou de modifier le bail de location. Dans la plupart des cas, le bailleur et le locataire s’accordent, à l’amiable, sur une nouvelle date d’effet. 

Toutefois, si le report est à l’initiative du locataire, le bailleur est en droit de réclamer le paiement du loyer à compter de la date d’effet initialement prévue dans le bail, sans déduire les jours de décalage. 

Si le report est dû au bailleur, ou que celui-ci accepte de ne pas faire payer le loyer pour quelques jours où le logement est inoccupé, il est préférable d’indiquer, sur le document d’état des lieux d’entrée, que la date d’effet est repoussée au jour même.

La date d’effet du bail doit être reportée d’une semaine ou plus : un avenant s’impose

S’il est nécessaire de décaler la date d’effet du bail de plus d’une semaine, l’impact financier étant plus important, il est vivement recommandé (mais pas obligatoire) de rédiger un avenant au contrat de location pour éviter toute contestation. 

Là encore, si le décalage incombe au bailleur, les jours non-occupés devront impérativement être décomptés du calcul du montant de loyer du 1er mois. 

En revanche, si le locataire en est responsable, il est possible de lui demander de s’acquitter du loyer et des charges intégralement depuis la date d’effet prévue. Bien entendu, le bailleur peut aussi accepter de reporter la date de prise d’effet. 

Dans tous les cas, plutôt que de refaire un nouveau bail (qui impliquerait, entre autres, de refaire signer les garants en cas de caution solidaire), il est alors plus pratique de rédiger un avenant, en précisant la nouvelle date d’effet, et en indiquant les raisons qui ont conduit à ce changement.

Dans certaines situations, comme un conflit suite au report sine die de l’état des lieux d’entrée, un chèque de dépôt de garantie refusé par la banque, un meilleur logement trouvé par le locataire, ou pour toute autre raison, le propriétaire bailleur ou le locataire peut vouloir se rétracter et annuler le bail tout juste signé, et ce, avant sa date de prise d’effet. Est-ce possible ?

Attention, les signataires du bail sont engagés

La loi ne prévoit aucun délai de rétractation après la signature d’un bail de location… il est donc impératif de bien réfléchir avant de s’engager. Parmi les précautions à prendre :

• Par le locataire : vérifiez que le quartier vous plaît, que votre lieu de travail ne soit pas trop éloigné, vérifiez que le bien correspond bien à sa description, observez les diagnostics techniques obligatoires, etc. ;
• En tant que propriétaire : contrôlez la solvabilité du locataire et la cohérence des justificatifs fournis, soyez attentif à l’attitude du candidat, posez des questions (dans les limites légales), etc.

Locataire, propriétaire : quelles options pour annuler un contrat de location avant sa date d'effet ?

Dans la majorité des cas, c’est le locataire qui souhaite se rétracter et annuler le bail signé avant même d’avoir emménagé, car il a trouvé un bien plus adapté à ses souhaits. Deux possibilités s’offrent à lui :

• Soit négocier un accord amiable avec le bailleur : ceux dont le bien loué est situé en zone tendue ont plutôt tendance à accepter, car ils n’auront pas trop de difficultés à retrouver un locataire rapidement, mais rien n’oblige le bailleur à autoriser le départ du locataire sans frais ;
• Soit suivre la procédure « normale » de départ : envoyer son congé (aucune justification n’est demandée) au propriétaire bailleur et honorer le délai de préavis légal (1 mois en location meublée ou étudiante et 3 mois en location vide, sauf zone tendue ou cas particulier). Dans cette situation, la date d’effet prévue dans le bail est déterminante puisque c’est à partir de cette date que sera fixé le début du préavis de départ.

Enfin, le locataire est tenu de payer le loyer, les charges, les impôts locaux et l’assurance habitation pendant la totalité du préavis, qu’il occupe ou non le logement. Le cas échéant, les frais d’agence payés lors de la signature du bail ne pourront pas être récupérés.

Autre situation, plus rare : si le propriétaire veut annuler le bail entre la signature et la date de prise d’effet, il devra, lui aussi, se limiter aux 3 cas possibles pour résilier un contrat de location :

• Congé pour reprise du logement, afin d’y vivre ou pour héberger un proche ;
• Congé pour vente (le locataire dispose d’un droit de préemption de 2 mois pour acheter le bien) ;
• Congé pour motif légitime et sérieux (impayés de loyer répétés, troubles du voisinage, etc.).

Le délai de préavis légal est de 6 mois en location non meublée et de 3 mois en location meublée. De plus, le propriétaire doit anticiper la résiliation pour que la fin du préavis coïncide avec la date d’échéance du bail… autant dire qu’il vaut mieux être sûr avant de signer un contrat de location.

Pour finir, il est parfois possible de demander à la justice d’annuler un bail après sa signature, pour découverte de vice(s) caché(s) dans le logement, pour fausses déclarations (bulletins de salaire falsifiés, faux DPE, etc.), pour cause de nullité (clauses interdites présentes dans le bail principalement) ou pour incapacité de contracter d’un signataire (personne mineure non émancipée ou adulte sous tutelle sans accord du juge par exemple).