Qu'est-ce que le bail notarié ? Quels sont ses avantages et son coût ?

Le bail notarié est un acte authentique. En d'autres termes, il s'agit d'un contrat établi par un notaire. 

Le document est signé par le locataire, le propriétaire et l'officier ministériel. 

Après la signature, le notaire remet au bailleur une copie authentique du contrat ayant force exécutoire, appelée « copie exécutoire ».

La force exécutoire

Le bail notarié a force exécutoire. Si le locataire ne respecte pas l'une des clauses et conditions du bail, le propriétaire peut demander l'exécution forcée sans avoir à saisir la justice.

Aussi, en cas de non-paiement du loyer par exemple, le bailleur peut saisir un commissaire de justice, et demander le recouvrement des impayés sans avoir à obtenir l'autorisation d'un juge. 

En pratique, le bailleur peut obtenir la saisie des biens du locataire débiteur ou de ses comptes bancaires. Le locataire est informé de la saisie. Sans contestation dans le délai d'un mois, le bailleur peut demander à la banque le paiement des sommes qui lui sont dues.

La force probante 

En droit, la force probante est liée au degré de valeur du document. L'autorité du rédacteur, notamment du notaire, confère cette force probante à l'acte.

Celui-ci est incontestable, sauf dans le cadre d'une procédure judiciaire.

Le notaire rédige le bail dans le respect de la réglementation en vigueur. Il informe les parties de leurs droits et de leurs obligations. Il vérifie tous les documents nécessaires à la rédaction du contrat, notamment :

• L'état civil des 2 parties ;
• Leur capacité juridique à signer le bail ;
• L'origine de propriété du bien mis en location.

Lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation, il contrôle aussi :

• La surface habitable minimum ;
• Les diagnostics obligatoires ;
• etc.

C'est donc un gage de sécurité juridique. 

La date certaine

La date d'un bail authentique est incontestable. Cette date certaine permet notamment de connaître le début du contrat pour faire démarrer un délai :

• Pour donner congé ;
• Pour renouveler ou reconduire le bail ;
• etc.

La signature d'un contrat de location notarié engendre des frais de notaire. Les tarifs sont réglementés par l'article A.444-103 de l'arrêté du 26 février 2016. 

Le prix d'un bail notarié est calculé en fonction du montant du loyer, du type de location, de la complexité du contrat. 

Tarif d'un bail d'habitation authentique

S'il s'agit d'un bail d'habitation ou mixte (habitation et professionnel), le notaire perçoit :

• Des émoluments correspondant à la moitié d'un mois de loyer (hors charges) ;
• Le montant de la TVA ;
• Des frais supplémentaires s'il s'agit d'un acte complexe.

Le paiement de ces frais est partagé entre le bailleur et le locataire.

Prenons un exemple :

Le bailleur et le locataire signent un bail d'habitation pour un loyer de 600 € mensuel hors charges.

Le coût du contrat notarié s'élève à :
300 € HT (soit la moitié du loyer) + la TVA

Prix d'un contrat de location notarié lié à un bail commercial

Conformément aux articles R444-16 et L444-1 du Code de commerce, les honoraires du notaire sont libres en cas de bail commercial.

L'officier public signe avec les clients une convention mentionnant le montant des honoraires et les frais divers.

Coût d'un bail rural rédigé par un notaire

Le montant des honoraires du notaire varie en fonction du type de bail rural (bail à ferme, à nourriture, à métayage).

Pour un premier bail, le prix est proportionnel au montant des loyers cumulés des 3 premières années augmentés des charges et de la moitié des loyers des années suivantes et des charges.

Pour un renouvellement ou une prorogation, le coût est fixé à 57,69 €.

Coût du bail emphytéotique 

Le bail emphytéotique entraîne le paiement d'un émolument proportionnel au montant retenu pour les besoins de la publicité foncière (0,70 %). 

Lorsque vous mettez votre bien en location, vous avez le choix entre le bail notarié et le bail sous seing privé.

Les principales différences sont les suivantes :

Le bail sous seing privé

Il est rédigé directement entre les parties. Il est signé par le propriétaire et le locataire. Pour obtenir une date certaine opposable aux tiers, il doit être enregistré. Les parties reçoivent une simple copie du bail.

Le bail civil ou bail de droit commun est un type de bail sous seing privé qui offre une grande liberté concernant les conditions de location, telles que la durée ou le montant du loyer.

Le bail notarié

Il s'agit d'un contrat authentique, c'est-à-dire reçu par un notaire. L'acte est signé par les deux parties et par l'officier ministériel. Il est opposable aux tiers. Le bailleur reçoit un titre exécutoire.