Le bail d'habitation : quelles sont ses règles et conditions générales et particulières ?

Principes et implications

Le bail d'habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989 qui organise les rapports entre le propriétaire bailleur et le locataire.

Cette loi a été complétée par la loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 1er août 2015.

Sont concernés les contrats de location à titre de résidence principale des biens vides et meublés et des colocations faisant l'objet d'un bail unique.

Le bail d'habitation est un contrat écrit. Il peut être un bail sous seing privé ou bien faire par acte authentique (bail notarié). Découvrez la procédure de signature d'un bail. 

Tous les baux qui ont été signés avant le 1er août 2015 doivent faire l'objet d'une mise à jour au moment de leur renouvellement.

Depuis la loi ALUR, le bail d'habitation doit être conforme à un contrat type (modèle réglementaire) défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il s'applique aux logements loués vides (annexe 1) ou meublés (annexe 2).

Protection des locataires

La loi du 6 juillet 1989 prévoit plusieurs dispositions visant à protéger les locataires, notamment :

• La durée du bail (article 10) : le contrat est conclu pour une durée minimale. Les conditions de reprise du logement par le bailleur sont strictement encadrées.
• Le droit à un logement décent (article 6) : le locataire a droit à un logement en bon état d'usage et de réparations. Les critères de décence sont précisés par la loi.
• La résiliation du bail (article 12) : la loi définit les conditions de résiliation du bail par le propriétaire et par le locataire, notamment en cas de vente ou de reprise du logement.
• L'expulsion du locataire (article 24) : la loi encadre les conditions et la procédure d'expulsion du locataire pour défaut de paiement du loyer ou des charges. La clause accorde au locataire un délai de 6 semaines après un commandement de payer pour payer sa dette.

Par ailleurs, la loi Alur protège les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds définis par la loi.
En effet, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement de leur bail, sauf s'il leur propose un nouveau logement correspondant à leurs besoins.

Les clauses obligatoires du bail

Le contrat de bail d'habitation doit comporter certaines clauses obligatoires, notamment :

Concernant les parties

• Identification des parties : noms, prénoms et adresses du bailleur et du locataire ;
• Durée : durée du contrat et date d'effet du bail ;
• Clause résolutoire : la loi « anti-squat » promulguée le 27 juillet 2023 rend notamment la clause résolutoire obligatoire dans tous les contrats de location. Elle permet au bailleur de résilier le contrat en cas de non-respect de certaines obligations incombant au locataire.

Concernant le logement

• Destination du bien : le bail précise l'usage auquel est destiné le logement (usage d'habitation, professionnel ou mixte c'est-à-dire habitation et professionnel, bail précaire, bail société, bail emphytéotique,...) ;
• Description du logement : nombre de pièces principales, surface habitable, équipements…
• Travaux : nature et montant des travaux réalisés dans le logement depuis le départ du dernier locataire ou depuis le dernier renouvellement de contrat ;
• Surface habitable : il s'agit de « la surface au sol à l'exclusion des murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. » Les éléments suivants ne sont pas comptabilisés pour calculer la surface au sol : « les combles non aménagées, caves, sous-sol, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. » Si la surface au sol n'est pas précisée ou si celle-ci est erronée, le locataire peut intenter une action en justice afin d'obtenir une diminution de loyer.

Concernant le loyer

• Loyer : montant du loyer et des charges locatives, modalités et date de paiement. Les règles relatives à la révision du loyer doivent aussi être précisées ;
• Dernier loyer : le bail doit mentionner le montant du loyer du précédent locataire si celui-ci a quitté le logement depuis moins de 18 mois ;
• Dépôt de garantie : montant du dépôt de garantie le cas échéant ;
• Dépenses de chauffage : le bail doit délivrer une estimation des coûts de chauffage. Il doit préciser l'année de référence des prix de l'énergie sur laquelle est basée l'évaluation. 

Les annexes au bail immobilier

Plusieurs documents annexes au bail de location doivent obligatoirement être ajoutés au contrat d'un bien d'habitation :

• Une notice d'information sur les droits et les obligations des parties ;
• Un état des lieux d'entrée du locataire à la remise des clés et un état des lieux de sortie à son départ ;
• Une grille de vétusté, le cas échéant ;
• Une attestation d'assurance habitation contre les risques locatifs souscrite par le locataire ;
• Une information relative aux moyens de réception de la télévision, internet… ;
• Un extrait du règlement de copropriété de l'immeuble concernant sa destination, la jouissance des parties privatives et communes, la quote-part attribuée au lot dans chaque catégorie de charges ;
• Un dossier de diagnostic technique comprenant : un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d'exposition au plomb, un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz si les installations ont plus de 15 ans, un état des risques naturels et technologiques et un diagnostic bruit le cas échéant).

D'autre part, si le logement est conventionné avec l'Anah, le bailleur doit annexer une copie de la convention au bail d'habitation.

Les clauses abusives d'un bail d'habitation

Conformément à l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, certaines clauses jugées abusives sont réputées nulles et non écrites.

Il s'agit notamment des clauses suivantes :

• Obligation du locataire de payer le loyer par prélèvement automatique ;
• Autorisation du locataire de prélever le loyer directement sur son salaire ;
• Compagnie d'assurance imposée par le propriétaire pour la souscription de l'assurance locative habitation ;
• Interdiction d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire ;
• Interdiction d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans le logement ;
• Résiliation de plein droit du bail en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un autre motif que : le non-paiement du loyer et des charges, le défaut de versement du dépôt de garantie, le défaut de souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect d'un usage paisible du bien loué ;
• Renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle fixée à l'article 10 (3 ans ou 6 ans) ;
• Responsabilité automatique du locataire en cas de dégradations constatées dans le logement ;
• Interdiction au locataire de réclamer une indemnité au bailleur si celui-ci réalise des travaux d'une durée de plus de 21 jours ;
• etc.

Les conditions peuvent varier en fonction du type de logement : nu ou meublé.

Bail d'habitation d'un logement nu

Le contrat est signé pour une durée minimale de :

• 3 ans si le bailleur est une personne physique ;
• 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, association).

Le dépôt de garantie ne peut excéder le montant d'un mois de loyer hors charges.

Bail d'habitation d'un appartement meublé

Les conditions de la location meublée sont fixées par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

La durée du contrat de location meublée est fixée à 1 an.

Il peut être renouvelé par tacite reconduction d'année en année.

Le logement doit être suffisamment équipé pour permettre au locataire de vivre décemment et confortablement. 

L'article 2 du décret de 2015 établit la liste des meubles obligatoires dans le logement à usage de résidence principale (un lit, une table, des sièges, des éléments de rangement, du matériel de cuisine, etc.).

Bail mobilité

Le contrat de bail mobilité est destiné à des locataires qui se trouvent dans une situation particulière :

• Formation professionnelle ;
• Etudes supérieures ;
• Contrat d'apprentissage ;
• Stage ;
• Engagement volontaire dans un service civique ;
• Mutation professionnelle ;
• Mission professionnelle temporaire.

Il est conclu pour une durée pouvant varier de 1 à 10 mois maximum. Il est non renouvelable et non reconductible.

Sa durée peut être rallongée une fois à condition que la durée totale n'excède pas 10 mois.

À l'expiration du bail d'habitation, celui-ci est renouvelé, sauf si le propriétaire manifeste son intention de reprendre le logement pour l'une des trois raisons permises (reprise pour y habiter, pour le vendre ou pour motif légitime).

On distingue 3 types de renouvellements :

Le renouvellement sans modification du contrat 

Le bail est reconduit pour une durée de 3 ans (bailleur personne physique) ou de 6 ans (bailleur personne morale).
La reconduction est automatique.
Aucune démarche n'est donc nécessaire de la part du bailleur.
Les conditions du bail initial restent inchangées.

Lorsque le bail prévoit une révision de loyer, l'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers.
L'IRL pris en compte pour le calcul de l'augmentation est celui du trimestre inscrit dans le bail.
En l'absence de précision, le bailleur doit baser ses calculs sur le dernier indice publié à la date de signature du bail.

Le renouvellement d'un bail d'une durée plus courte

Le bailleur (personne physique) peut renouveler le bail pour une durée comprise entre 1 an et 3 ans s'il justifie d'un motif professionnel ou familial (départ à la retraite, nécessité de loger un membre de sa famille).

Il doit prévenir le locataire 6 mois minimum avant le terme du contrat initial.

Le bailleur doit établir un nouveau bail mentionnant les nouvelles conditions et la nature de l'évènement justifiant une durée inférieure à la durée légale.

Deux mois avant la fin du contrat, il doit notifier au locataire la réalisation de l'évènement.

Le renouvellement avec augmentation de loyer

L'augmentation de loyer dans le cadre d'un renouvellement de bail est strictement encadrée par la loi. Elles diffèrent selon que le logement est situé en zone tendue ou hors zone tendue.

En cas de désaccord sur le nouveau loyer proposé, le bailleur et le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation.
Si la conciliation n'aboutit pas, ils peuvent saisir le juge du tribunal d'instance compétent. 

Concernant le préavis d'un bail nu

Congé donné par le locataire

Le locataire peut donner congé au propriétaire à tout moment. Il n'a pas à justifier sa décision.

Il doit toutefois respecter un délai de préavis de 3 mois.

Si l'immeuble est situé en zone tendue, le préavis est réduit à 1 mois. Dès lors, la notification de congé doit impérativement mentionner que la commune est située dans une zone tendue. Elle doit être accompagnée d'une copie du décret énumérant la liste de ces communes.

Par ailleurs, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à 1 mois s'il justifie de l'une des conditions suivantes : obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi à la suite d'une perte d'emploi.

Congé donné par le propriétaire bailleur

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'au terme du bail. Il doit justifier la résiliation par l'un des motifs suivants :

• Congé pour vente ;
• Congé pour reprise ;
• Congé pour motif légitime et sérieux.

Il doit respecter un délai de préavis de 6 mois.

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut résilier le contrat avant son terme si le locataire ne respecte pas ses obligations (défaut de paiement du loyer, du dépôt de garantie, défaut d'assurance, troubles du voisinage). 

Concernant le congé d'un bail meublé

Congé donné par le locataire

Le locataire d'un logement meublé peut donner congé au bailleur à tout moment. Il doit respecter un délai de préavis de 1 mois. Il n'a pas à justifier sa décision.

Il doit notifier son départ au bailleur par une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.

Concernant le bail mobilité, le locataire peut y mettre fin à tout moment. Il doit aussi respecter un délai de préavis de 1 mois.

Concernant le bail étudiant, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 1 mois.

Congé donné par le propriétaire bailleur

Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu'à l'échéance du contrat de location ou de son renouvellement. Il doit respecter un délai de préavis de 3 mois.

La lettre de congé doit parvenir au locataire avant la fin du bail. Elle doit mentionner le motif légal de la rupture. Ce motif ne peut être que l'un des trois motifs prévus par la loi (pour y habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux).

Concernant le bail mobilité, le propriétaire ne peut récupérer son logement qu'à la date d'échéance du bail. Il n'a pas à donner congé au locataire.

En cas de congé frauduleux, le bailleur encourt une amende proportionnelle à la gravité des faits. Celle-ci peut aller jusqu'à 6 000 € pour les bailleurs personnes physiques et 30 000 € pour les bailleurs personnes morales.