Sous quelles conditions est-il possible d'annuler un bail de location tout juste signé ?

Signer un contrat de location non meublé ou un bail de location meublée revient à valider un véritable contrat d'engagement entre le propriétaire bailleur et le locataire, d'autant plus que il s'agit d'un bail sous seing privé. Comme dans tout contrat, en matière d’immobilier locatif, chaque partie a des droits, mais aussi des obligations à respecter. 

Bailleur et locataire doivent prendre des précautions

Il faut prendre le temps de vérifier certains éléments avant de signer un bail :

• En tant que locataire, promenez-vous dans les environs pour découvrir l’ambiance du quartier, visitez l’appartement ou la maison dans de bonnes conditions, assurez-vous que le bien est conforme à la description faite dans l’annonce (superficie, nombre de pièces, état,...), évaluez les éventuels petits travaux à entreprendre, observez les diagnostics d’électricité et de gaz pour avoir une idée des coûts liés aux énergies, vérifiez bien la facilité et le temps de transport entre le logement et votre lieu de travail ou d’étude, etc. ;
• En tant que propriétaire, étudiez les revenus du locataire (généralement 3 fois le loyer demandé), vérifiez la cohérence des justificatifs fournis : le contrat de travail, les fiches de paie ou encore l’avis d’imposition doivent être en accord, n’hésitez pas à chercher le nom de l’entreprise où travaille le candidat pour voir si elle existe, et même à appeler l’employeur (c’est tout à fait légal), soyez attentif au comportement du candidat : ponctualité, réactivité aux appels et aux mails, ton de la voix, langage corporel, etc.

L’objectif de toutes ces vérifications, autant pour le locataire que pour le bailleur, est de ne pas signer sans être sûr de son choix. En effet, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation pour annuler un bail après l’avoir signé : la signature engage les deux parties de façon irrévocable, et ce, avant même l’installation du locataire.

Par défaut, un bail d’habitation signé prend effet immédiatement, sauf si une autre date de prise d’effet est clairement stipulée. Pour y mettre un terme, il faut alors respecter la procédure de résiliation prévue par la loi, à savoir, donner congé et attendre la fin du délai de préavis légal. Selon qui veut mettre fin au contrat, deux cas peuvent alors se présenter :

Cas n°1 : le locataire souhaite annuler le bail signé

C’est le cas le plus fréquent : après avoir signé le bail, le locataire change d’avis (il a trouvé un bien qui lui correspond davantage, son lieu de travail lui semble finalement trop éloigné, etc.) et souhaite revenir sur sa décision. Sauf accord amiable avec le propriétaire bailleur, le locataire doit envoyer son congé de départ (aucune justification n’est demandée) et respecter le délai de préavis légal :

• 1 mois en location meublée (y compris pour un logement étudiant) ;
• 3 mois pour une location vide (sauf logement situé en zone tendue, obtention d’un premier emploi ou perte d’emploi, mutation professionnelle, état de santé du locataire, etc.)

Le locataire doit prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), par acte d’huissier ou par lettre remise en main propre contre signature. Ce courrier doit indiquer la date d’effet du congé et le motif invoqué s’il y a réduction du délai légal de préavis.

Si le locataire décède ou abandonne son logement, il est possible sous certaines conditions d'organiser une reprise de bail.

Par ailleurs, si le propriétaire trouve un locataire « de remplacement » qui peut entrer dans les lieux avant la fin du préavis en cours, le congé prend fin et le bail est alors résilié.

Cas n°2 : après avoir signé, le propriétaire veut annuler le bail

C’est une situation très rare, mais si le propriétaire change d’avis juste après la signature du bail, il ne peut annuler le contrat de location comme bon lui semble… il lui faudra invoquer l’un des 3 cas possibles pour donner congé à son locataire : reprise ou vente du bien ou motif légitime et sérieux. 

La lettre de congé devra être envoyée au locataire par LRAR, remise par acte d’huissier ou en main propre contre signature.

Le congé pour reprise du logement

Le propriétaire peut donner congé pour reprise et résilier le contrat de location s’il décide de s’installer lui-même (ou l’un de ses proches) dans le logement et d’en faire sa résidence principale. 

La liste des proches autorisée à récupérer le logement est fixée par l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : le conjoint ou le concubin notoire depuis un an minimum, le partenaire de Pacs ou les ascendants et descendants du propriétaire, de son conjoint, concubin notoire ou partenaire pacsé.

Le congé pour vente du bien

Même occupé par un locataire, le propriétaire peut décider de vendre le logement loué. Dans ce cas, il doit mentionner clairement sa volonté de vendre et indiquer le prix et les conditions de vente dans la lettre de congé pour vente du logement. 

En effet, le congé envoyé au locataire équivaut obligatoirement à une offre de vente et donne un droit de préemption au locataire qui dispose d’un délai de 2 mois pour l’exercer. Sans réponse de sa part, le propriétaire peut proposer son bien sur le marché.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Enfin, un propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire pour motifs légitimes et sérieux si celui-ci ne respecte pas ses obligations :

• Impayés de loyer, retards de paiement ;
• Troubles du voisinage répétés, non-respect du règlement de copropriété ;
• Usage des locaux contraire à la destination prévue (activité professionnelle dans le logement bien qu’interdite par le règlement de copropriété par exemple) ;
• Défaut d’assurance contre les risques locatifs ;
• Sous-location répétée ou transformation importante du bien sans consentement écrit du propriétaire, etc. 

Toutefois, le délai de préavis à respecter par le propriétaire, pour ces trois types de congés, est plutôt long (6 mois pour les locations vides, 3 mois en location meublée) et surtout, la fin du préavis doit coïncider avec la date de fin de bail… ce qui implique qu’un propriétaire qui souhaite résilier un bail juste après sa signature ne pourra pas donner congé immédiatement et devra encore attendre la fin du délai de préavis avant de voir le locataire quitter les lieux. 

Au-delà des raisons « ordinaires » pour résilier un contrat de location, il est parfois possible d’annuler un bail après sa signature par voie judiciaire, dans certains cas précis. En effet, seul un juge pourra prononcer l’annulation du contrat et ordonner le remboursement des frais engagés, y compris les loyers payés. 

Annulation du bail pour vice caché

En cas de découverte de vice(s) caché(s) dans le logement, il peut être demandé au juge d’annuler le bail signé. Pour être acceptée, la demande doit respecter trois conditions cumulatives :

• Le vice devait être présent au moment de la conclusion du contrat de location ;
• Le vice était non détectable (caché) lors de la signature du bail ;
• Le vice caché est suffisamment important pour rendre le logement impropre à l’usage pour lequel il était prévu. 

À titre d’exemple, la justice admet que l’invasion de nuisibles (rongeurs, puces, etc.), le mauvais état des canalisations, l’impossibilité d’utiliser une cheminée, une fuite de toiture… sont des éléments recevables pour considérer la présence d’un vice caché qui peut conduire à annuler le bail signé.

Demander l’annulation d’un bail signé suite à de fausses déclarations

Si l’une des parties signataire du contrat de location a produit de fausses déclarations, il est possible de faire annuler le bail. Dans la plupart des cas, c’est le locataire qui est à l’initiative d’une fausse déclaration par la fourniture de faux documents (revenus, quittances de loyer, justificatif de domicile, etc.) pour tenter d’améliorer son dossier de location et d’obtenir ainsi le logement convoité. 

Toutefois, certains propriétaires tentent aussi parfois de tricher sur des aspects tels que la surface, la salubrité ou encore la consommation énergétique du bien loué. Autre situation, une agence immobilière qui signe un bail pour le compte du propriétaire, alors qu’elle ne dispose pas du mandat l’y autorisant, commet aussi une fausse déclaration. 

C’est un pari risqué, car la production et/ou l’usage de faux documents constitue un délit selon l’article 441-1 du Code Pénal puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende.

Annuler un bail déjà signé pour cause de nullité

La rédaction de tout contrat est encadrée par la loi. Ainsi, pour établir un bail d’habitation correct, un bailleur doit respecter l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui présente vingt clauses interdites, parmi lesquelles :

• L’obligation, pour le locataire, de payer le loyer par prélèvement automatique :
• L’interdiction d’exercer une activité politique, syndicale ou religieuse ;
• L’obligation de souscription à une assurance habitation choisie par le bailleur ;
• L’obligation, pour le locataire, de laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables, en vue de la vente ou de la location du bien ;
• Etc. 

Si une seule clause interdite figure dans le bail qu’a signé le locataire, il peut saisir la justice et demander son annulation, à condition que le bail soit toujours en cours et de ne pas avoir déménagé. Dans les faits, le contrat de location est réputé n’avoir jamais existé : le locataire doit donc quitter les lieux et le propriétaire doit restituer la totalité des loyers perçus (et payer des dommages et intérêts si le juge en décide ainsi).

Annuler un bail pour incapacité de contracter d’un signataire

Pour protéger certaines catégories de personnes, souvent considérées comme vulnérables, la loi leur interdit le droit de contracter et donc d’engager leur responsabilité. Dans le cadre d’une location, une personne mineure non émancipée ou un adulte sous tutelle (sans l’accord du juge des tutelles), par exemple, n’est pas autorisé à signer un bail seul. 

Si le cas se présente, le propriétaire peut demander au juge d’annuler le bail signé pour incompétence du signataire. 

Par contre, le représentant légal de la personne frappée d’incapacité à contracter : parents, tuteur, etc., peut tout à fait signer un bail de location au nom et pour le compte de celle-ci.

Seuls quelque rares motifs permettent d’obtenir une annulation de bail. La plupart du temps, pour résilier un bail qui vient d’être signé, il n’y a pas d’autre solution que de demander congé et de respecter le préavis de départ, avec toutes les conséquences financières que cela implique (paiement du loyer et des charges, souscription d’une assurance, etc.). 

Il est donc important de prendre le temps nécessaire à la réflexion avant de s’engager dans la location d’un logement pour éviter de devoir faire machine arrière juste après avoir signé le bail.

Ces conditions s'appliquent pour tout type de bail, même pour un bail de courte durée.