SOMMAIRE
- Qu'est-ce qu'un bail d'habitation ?
- Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
- Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?
- Qu'est-ce qu'un bail rural ?
- Tableau récapitulatif des différents types de bail
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Un bail est un contrat écrit qui régit la location d'un logement ou d'un local.
Chaque type de bail a ses propres règles en ce qui concerne la durée, le loyer et les droits du locataire et du propriétaire.
Il existe plusieurs types de baux dont : le bail d'habitation, le bail commercial, le bail professionnel ou le bail rural.
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En location immobilière, le choix du type de bail est déterminant. Selon la nature du bien loué, le contrat de location peut varier sensiblement. Chaque type de contrat répond à des besoins spécifiques et liste les droits et obligations des signataires. Propriétaires et locataires doivent donc bien connaître les différentes options avant de s’engager : bail d’habitation, bail commercial, bail professionnel ou bail rural.
Qu'est-ce qu'un bail d'habitation ?
Le bail d’habitation est un contrat de location conclu entre un propriétaire (bailleur) et un locataire pour l’usage d’un logement à titre de résidence principale. Il est encadré par la loi du 6 juillet 1989, qui protège les droits des locataires tout en définissant les obligations des bailleurs.
En 2021, la France comptait 7,5 millions de locataires dans le parc privé, soit autant de contrats de location. Toutefois, ce type de bail se décline en plusieurs variantes selon la nature de la location.
Le bail non meublé
Lorsqu'un logement est loué sans mobilier, il s'agit d'une location vide. Pour en bénéficier, le locataire doit utiliser le logement à titre de résidence principale. Ce type de bail est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Cette dernière fixe les conditions suivantes :
- Durée du bail de 3 ans pour un propriétaire personne physique ou 6 ans si le bailleur est une personne morale ;
- Montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie ;
- Délai de préavis à respecter pour la résiliation du bail ;
- Date et Modalités de revalorisation du loyer (dans la limite de l'indice de référence des loyers ou IRL).
Le bail meublé
Le bail d'habitation meublé est également encadré par la loi du 6 juillet 1989. Ce type de bail est conçu pour loger les locataires à titre de résidence principale. Pour bénéficier de cette appellation, le logement doit contenir une par décret.
Plusieurs durées de location sont possibles en bail d'habitation meublé :
- 1 an avec tacite reconduction ;
- 9 mois non renouvelables lorsque le locataire est étudiant.
Le bail de colocation
Comme son nom l'indique, le bail de colocation est prévu pour loger les personnes en colocation. Cela peut aussi bien concerner un logement vide qu'un logement meublé.
Ce type de bail peut être :
- Individuel à chaque locataire ;
- Unique ou commun l'ensemble des locataires de la colocation.
Le bail mobilité
Le bail mobilité permet de louer un logement meublé à un type de locataire particulier. Ces derniers doivent occuper le logement de manière provisoire et limitée dans le temps. Il peut s'agir d'étudiants ou de salariés en formation ou mutation professionnelle. Ce type de bail est conclu pour une location de courte durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelables.
Les baux non soumis à la loi du 6 juillet 1989
Attention, le paragraphe suivant fait mention du "bail verbal" ou "bail oral". Ce dernier est désormais interdit depuis la loi n°2024-322 du 9 avril 2024.
Nous mettons en garde nos utilisateurs sur le recours à ce bail, qui est désormais sanctionné d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende.
Certains types de baux ne sont pas soumis au droit commun et relèvent de dispositions spécifiques. Il s'agit :
- Du bail de sous-location (issu du Code civil) ;
- Du bail mixte, à mi-chemin entre un bail d'habitation et un bail commercial ;
- Du bail de rénovation, lorsque le locataire s'engage à réaliser lui-même des travaux dans le logement loué ;
- Du bail touristique ou de location saisonnière qui ne peut durer plus de 90 jours consécutifs ;
- Du bail dit en loi 1948, encore en vigueur pour certaines locations antérieures au 23 décembre 1986 ;
- Du bail verbal, conclu sans base écrite et rencontré notamment en location saisonnière ;
- Du bail de garage (box) ou parking ;
- Du bail à construction qui engage le preneur à construire un bien sur le foncier appartenant au bailleur. À l'issue, le bailleur redevient propriétaire de l'édifice construit sur son terrain ;
- Du bail emphytéotique dont la durée est comprise entre 18 et 99 ans.
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Le bail commercial est le type de bail utilisé pour la location des locaux commerciaux et l'exploitation de fonds de commerce. Ces contrats sont conclus pour une durée de 9 ans et résiliables par période triennale :
- Donne lieu au versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement par le bailleur ;
- Le loyer peut être revalorisé tous les 3 ans selon une clause d'échelle mobile.
À l’issue des 9 ans, le bail peut être renouvelé ou résilié.
Le bailleur a la possibilité de conditionner la signature d'un bail commercial au versement d'une somme d'argent. Cette dernière est fixée librement et reste acquise au bailleur à l'issue du bail. Ce droit d'entrée du preneur s'appelle le pas-de-porte.
Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?
Le bail professionnel peut aussi bien bénéficier à une personne physique qu'une personne morale. Le bailleur loue ce type de local pour que le preneur y exerce une activité professionnelle autre :
- Que commerciale ;
- Qu'artisanale ;
- Qu'industrielle ;
- Qu'agricole.
Ce type de bail est effectivement conçu pour l'exercice des professions libérales (médecin, avocat...). Il n’est pas soumis à une réglementation spécifique, mais il est encadré par le Code civil. Les conditions sont plus souples que pour le bail commercial et permettent une certaine liberté de négociation.
La durée de ce type de bail est de six ans minimum et le montant du loyer est librement fixé entre les parties. Celui-ci peut être révisé annuellement selon l'indice des loyers d'activité tertiaires (ILAT).
Qu'est-ce qu'un bail rural ?
Le contrat de bail rural s'applique aux terrains agricoles et aux structures destinées à des activités agricoles. Ce type de contrat est régi par une réglementation particulière, à savoir le Code rural et de la pêche maritime.
En principe, la durée minimale d'un bail rural est généralement de 9 ans. Le locataire a la possibilité de renouveler le bail et, en cas de vente de la propriété, il bénéficie d'un droit de préemption. Le montant du loyer est déterminé en fonction des pratiques locales et des caractéristiques du bien loué.
Tableau récapitulatif des différents types de bail
| Type de bail | Usage principal | Durée minimale | Encadrement juridique | Spécificités |
|---|---|---|---|---|
| Bail d'habitation vide | Résidence principale | 3 ans (bailleur personne physique) / 6 ans (personne morale) | Loi du 6 juillet 1989 | Dépôt de garantie : 1 mois de loyer, révision annuelle selon l’IRL, préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certains cas) |
| Bail d'habitation meublé | Résidence principale | 1 an (9 mois pour un étudiant) | Loi du 6 juillet 1989 | Logement équipé d’un mobilier minimum défini par décret, dépôt de garantie : 2 mois de loyer |
| Bail de colocation | Résidence principale en colocation | Identique au bail vide ou meublé | Loi du 6 juillet 1989 | Peut être individuel ou commun (avec clause de solidarité entre colocataires) |
| Bail mobilité | Location temporaire pour étudiants ou professionnels en mobilité | 1 à 10 mois, non renouvelable | Loi ELAN 2018 | Pas de dépôt de garantie, pas de tacite reconduction, uniquement pour un logement meublé |
| Bail commercial | Locaux destinés à l’exploitation d’un commerce | 9 ans (résiliation possible tous les 3 ans) | Code de commerce | Droit au renouvellement, indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement, pas-de-porte possible |
| Bail professionnel | Activités libérales (médecins, avocats, consultants…) | 6 ans | Code civil | Loyer fixé librement, révision possible selon l’ILAT, plus souple que le bail commercial |
| Bail rural | Exploitation agricole | 9 ans (renouvelable) | Code rural et de la pêche maritime | Droit de préemption pour le locataire, loyer basé sur les pratiques locales |
| Bail de sous-location | Location par un locataire à un tiers | Variable selon le bail principal | Code civil | Nécessite l’accord écrit du bailleur principal |
| Bail mixte | Usage professionnel et habitation | Identique au bail d’habitation | Loi du 6 juillet 1989 + Code civil | Usage professionnel autorisé dans la partie du logement affectée à cette activité |
| Bail de rénovation | Location avec obligation de travaux | Variable selon contrat | Code civil | Le locataire réalise les travaux à ses frais en échange d’un loyer réduit |
| Bail de location saisonnière | Résidence temporaire (vacances, tourisme) | Maximum 90 jours | Code civil | Ne peut pas être une résidence principale, souvent meublé |
| Bail en loi 1948 | Location très encadrée (anciens logements) | Variable | Loi de 1948 | Loyer plafonné, concerne uniquement les baux en cours avant le 23 décembre 1986 |
| Bail de garage / parking | Location d’un stationnement | Libre | Code civil | Peut être indépendant ou rattaché à un logement |
| Bail à construction | Terrain loué pour y bâtir un bien | 18 à 99 ans | Code civil | Le bailleur devient propriétaire du bâtiment à l’issue du bail |
| Bail emphytéotique | Longue durée, amélioration du bien par le locataire | 18 à 99 ans | Code civil | Loyer modeste, droits proches de la propriété pour le locataire |
FAQ
À quoi sert un bail pour la location ?
Le bail ou contrat de location est un document écrit. Il fixe les conditions de mise à disposition d'un local entre propriétaire (bailleur) et locataire (preneur).
En effet, la location consiste à mettre à disposition d'un locataire un local :
- Pendant une durée déterminée ;
- En échange du paiement d'un montant de loyer prévu au contrat.
Le bail précise également les droits et obligations du propriétaire et de son locataire durant toute la durée du contrat. Le type de bail varie selon la nature du bien mis en location.
Comment faire un bail de location ?
Selon le type de contrat de location, il existe différentes possibilités pour rédiger le bail :
- La loi ALUR impose le respect d'un modèle de bail réglementaire pour les locaux vides ou meublés à usage d'habitation. Ces baux peuvent être directement rédigés par les propriétaires ou leurs mandataires (agence immobilière...) ;
- Les baux commerciaux sont des actes authentiques qui doivent obligatoirement être rédigés par un notaire ;
- Les baux professionnels peuvent être rédigés librement entre les parties ou par le biais d'un professionnel du droit immobilier (avocat).
Sources
- Statistiques.developpement-durable.gouv.fr - Nombre de locataires du parc privé
- Legifrance.gouv.fr - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- Legifrance.gouv.fr - Décret 2015-981 du 31 juillet 2015
- Legifrance.gouv.fr - Contrats types de location de logement à usage de résidence principale
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