Quel type de bail privilégier pour une location réussie ?

Le bail ou contrat de location est un document écrit. Il fixe les conditions de mise à disposition d'un local entre propriétaire (bailleur) et locataire (preneur).

En effet, la location consiste à mettre à disposition d'un locataire un local :

• Pendant une durée déterminée ;
• En échange du paiement d'un montant de loyer prévu au contrat.

Le bail précise également les droits et obligations du propriétaire et de son locataire durant toute la durée du contrat. Le type de bail varie selon la nature du bien mis en location.

En 2021, la France comptait 7,5 millions de locataires dans le parc privé, soit autant de contrats de location. Ce type de bail est celui utilisé pour louer tout logement à usage d'habitation, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Zoom sur les différents baux d'habitation de droit commun.

Le bail d'habitation pour logement vide (bail non meublé)

Lorsqu'un logement est loué sans mobilier, il s'agit d'une location vide. Pour en bénéficier, le locataire doit utiliser le logement à titre de résidence principale. Ce type de bail est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Cette dernière fixe les conditions suivantes :

• Durée du bail de 3 ans pour un propriétaire personne physique ou 6 ans si le bailleur est une personne morale ;
• Montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie ;
• Délai de préavis à respecter pour la résiliation du bail ;
• Date et Modalités de revalorisation du loyer (dans la limite de l'indice de référence des loyers ou IRL).

Le contrat de location pour logement meublé

Le bail d'habitation meublé est également encadré par la loi du 6 juillet 1989. Ce type de bail est conçu pour loger les locataires à titre de résidence principale. Pour bénéficier de cette appellation, le logement doit contenir une liste minimale de mobilier prévue par décret.

Plusieurs durées de location sont possibles en bail d'habitation meublé :

• 1 an avec tacite reconduction ;
• 9 mois non renouvelables lorsque le locataire est étudiant.

Le bail de colocation

Comme son nom l'indique, le bail de colocation est prévu pour loger les personnes en colocation. Cela peut aussi bien concerner un logement vide qu'un logement meublé.

Ce type de bail peut être :

• Individuel à chaque locataire ;
• Unique ou commun l'ensemble des locataires de la colocation.

Le bail mobilité

Le bail mobilité permet de louer un logement meublé à un type de locataire particulier. Ces derniers doivent occuper le logement de manière provisoire et limitée dans le temps. Il peut s'agir d'étudiants ou de salariés en formation ou mutation professionnelle. Ce type de bail est conclu pour une location de courte durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelables.

Exemple de bail non soumis à la loi du 6 juillet 1989

Certains types de baux ne sont pas soumis au droit commun et relèvent de dispositions spécifiques. Il s'agit :

• Du bail de sous-location (issu du Code civil) ;
• Du bail mixte, à mi-chemin entre un bail d'habitation et un bail commercial ;
• Du bail de rénovation, lorsque le locataire s'engage à réaliser lui-même des travaux dans le logement loué ;
• Du bail touristique ou de location saisonnière qui ne peut durer plus de 90 jours consécutifs ;
• Du bail dit en loi 1948, encore en vigueur pour certaines locations antérieures au 23 décembre 1986 ;
• Du bail verbal, conclu sans base écrite et rencontré notamment en location saisonnière ;
• Du bail de garage (box) ou parking ;
• Du bail à construction qui engage le preneur à construire un bien sur le foncier appartenant au bailleur. À l'issue, le bailleur redevient propriétaire de l'édifice construit sur son terrain ;
• Du bail emphytéotique dont la durée est comprise entre 18 et 99 ans.

Les contrats de location ne concernent pas uniquement les locaux d'habitation. La location des commerces locaux professionnels et parcelles rurales est également conditionnée à la signature d'un bail.

Le bail commercial

Le bail commercial est le type de bail utilisé pour la location des locaux commerciaux et l'exploitation de fonds de commerce. Ces contrats sont conclus pour une durée de 9 ans et résiliables par période triennale :

• Donne lieu au versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement par le bailleur ;
• Le loyer peut être revalorisé tous les 3 ans selon une clause d'échelle mobile.

À l’issue des 9 ans, le bail peut être renouvelé ou résilié.

Le bail professionnel

Le bail professionnel peut aussi bien bénéficier à une personne physique qu'une personne morale. Le bailleur loue ce type de local pour que le preneur y exerce une activité professionnelle autre :

• Que commerciale ;
• Qu'artisanale ;
• Qu'industrielle ;
• Qu'agricole.

Ce type de bail est effectivement conçu pour l'exercice des professions libérales (médecin, avocat...). Il n’est pas soumis à une réglementation spécifique, mais il est encadré par le Code civil. Les conditions sont plus souples que pour le bail commercial et permettent une certaine liberté de négociation.

La durée de ce type de bail est de six ans minimum et le montant du loyer est librement fixé entre les parties. Celui-ci peut être révisé annuellement selon l'indice des loyers d'activité tertiaires (ILAT).

Le bail rural

Le contrat de bail rural s'applique aux terrains agricoles et aux structures destinées à des activités agricoles. Ce type de contrat est régi par une réglementation particulière, à savoir le Code rural et de la pêche maritime.

En principe, la durée minimale d'un bail rural est généralement de 9 ans. Le locataire a la possibilité de renouveler le bail et, en cas de vente de la propriété, il bénéficie d'un droit de préemption. Le montant du loyer est déterminé en fonction des pratiques locales et des caractéristiques du bien loué.

Selon le type de contrat de location, il existe différentes possibilités pour rédiger le bail :

• La loi ALUR impose le respect d'un modèle de bail réglementaire pour les locaux vides ou meublés à usage d'habitation. Ces baux peuvent être directement rédigés par les propriétaires ou leurs mandataires (agence immobilière...) ;
• Les baux commerciaux sont des actes authentiques qui doivent obligatoirement être rédigés par un notaire ;
• Les baux professionnels peuvent être rédigés librement entre les parties ou par le biais d'un professionnel du droit immobilier (avocat).