Qu'est-ce qu'un bail civil et quand est-il pertinent d'y recourir ?

Définition de ce contrat de location

Le bail civil (aussi appelé bail de droit commun) est un contrat de location destiné aux particuliers (propriétaires et locataires), aux associations « loi 1901 » et aux entreprises sous certaines conditions.

Il est régi par le Code civil (article 1713 à 1778).

En effet, la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas ici. Celle-ci ne concerne que les logements qui constituent la résidence principale du locataire.

Dans quels cas choisir un bail civil ?

Aussi, le bail civil s'applique aux biens immobiliers loués nus ou meublés, notamment :

• Les bureaux ;
• Les entrepôts ;
• Les locaux commerciaux non destinés à l'accueil de personnes ;
• Les terrains non agricoles ;
• Les résidences secondaires ;
• Les logements de fonction pour les entreprises ;
• Les parkings et garages non individuels et qui ne constituent pas une annexe d'habitation ;
• Les locations saisonnières.

Le Code civil en droit immobilier

Le Code civil organise le fonctionnement des baux de droit commun, notamment :

• Les obligations générales du bailleur (par exemple, la garantie au preneur d'une jouissance paisible du bien loué (article 1719 à 1727).
• Les modalités de location sont fixées par un bail sous seing privé (articles 1713 et suivants). 
  Elles peuvent être écrites ou verbales lorsqu'elles ne sont pas soumises à un régime spécifique (par exemple les baux à ferme et à métayage).
• Les règles concernant la fin du bail.
  À titre d'exemple, l'article 1210 dispose que les baux perpétuels sont interdits.

Par ailleurs, l'article 1736 du Code civil prévoit des règles en matière de résiliation du bail. Si le contrat de location ne prévoit rien concernant les modalités de délivrance du congé, il convient de se référer à ces dispositions.

Concernant le bailleur

Dans le cadre d'un bail civil, le bailleur doit respecter certaines obligations afin d'assurer le bon déroulement du contrat de location.

• Il doit mettre à la disposition du locataire le bien loué, qu'il s'agisse d'un logement ou d'un local professionnel, et le maintenir en état d'être utilisé conformément à l'usage prévu dans le bail ;
• Il est également tenu d'effectuer tous les travaux nécessaires à l'entretien du bien à l'exception des réparations locatives listées à l'article 1754 du Code civil ;
• Le bailleur doit délivrer un logement décent qui ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Le bien doit notamment être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et de parasites conformément à la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;
• Le bailleur a également l'obligation de remettre au locataire certaines annexes au bail de location. Ces documents varient en fonction du type de logement loué.

Ces obligations sont régies par les articles 1713 et suivants du Code civil. Elles visent à assurer au locataire une jouissance paisible des lieux. Elles tendent aussi à maintenir le bien et ses équipements en bon état.

Concernant le locataire

Le locataire doit aussi respecter des obligations en vertu du contrat de bail civil.

• Il doit payer le loyer et les charges dans les délais convenus dans le contrat. En cas d'impayés ou de retards récurrents, il s'expose à une résiliation du bail ;
• Le locataire se doit de respecter l'usage prévu du logement et de maintenir les lieux en bon état. La loi l'oblige à souscrire une assurance habitation afin de couvrir d'éventuels dommages qu'il pourrait causer au bien loué ;
• Il a l'obligation de jouir paisiblement des lieux. En d'autres termes, il doit respecter le voisinage, et ne pas causer de nuisances sonores par exemple ;
• Il est responsable des réparations locatives définies à l'article 1754 du Code civil, sauf si celles-ci sont liées à une usure normale de la chose louée ou à une malfaçon ;
• Le locataire est tenu d'entretenir le bien afin de le restituer en fin de bail dans le même état que celui dans lequel il était lorsqu'il en a pris possession ;
  Si un état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé au moment de la remise des clés, le locataire est censé l'avoir reçu en bon état, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil).
• De plus, il a le droit de conclure un contrat de sous-location à condition d'avoir obtenu l'accord du propriétaire.

La forme et le contenu (durée, résiliation…) d'un bail civil d'habitation

Le bail civil d'habitation n'est soumis à aucun formalisme particulier. 

Les parties sont libres du contenu du bail et de ses conditions.

La durée est libre. C'est l'un des principaux avantages du bail civil. Il ne peut toutefois excéder 9 ans. Il est renouvelable.

Le bail civil doit mentionner les conditions de renouvellement et d'une éventuelle tacite reconduction.

Certaines clauses doivent obligatoirement figurer dans le contrat, notamment :

• La désignation du bien et de ses équipements ;
• La destination du logement (résidence secondaire, logement de fonction…) ;
• Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que les modalités de paiement et de révision ;
• La durée du bail ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Les obligations du bailleur et du locataire ;
• L'exclusion de l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;
• L'autorisation de sous-location le cas échéant ;
• etc.

Concernant les expertises et diagnostics techniques et énergétiques, le bail civil doit respecter les mêmes règles que le bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le loyer d'un bail de droit commun

Dans le cadre d'un bail de droit commun, le montant du loyer n'est pas encadré. Il est fixé librement par les parties au contrat.

Cependant, il doit être juste. En effet, il ne doit pas être considéré comme dérisoire ni excessif.

Si le loyer est jugé dérisoire, le contrat de bail pourrait être requalifié en donation déguisée.

De même, si le loyer est jugé excessif, il pourrait être considéré comme abusif.

En règle générale, le loyer est fixé en fonction de la valeur locative du bien. Celle-ci peut être déterminée par comparaison avec des loyers pratiqués pour des biens similaires dans le même secteur géographique.

Dans le cadre d'une location par une association d'intérêt général, un loyer symbolique est admis.

L'indexation du loyer d'un bail civil

Le Code civil ne fixe pas les conditions d'indexation du loyer. Elles doivent être prévues dans le contrat de location.

Le mode d'indexation doit être en lien avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties.

Les parties peuvent prévoir une révision du loyer suivant les indices publiés par l'INSEE. Concernant les logements de fonction et les résidences secondaires, le propriétaire et le locataire peuvent opter pour l'indice de références des loyers (IRL).

Par ailleurs, conformément au décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, un indice spécifique est mis en place pour les activités tertiaires, locations d'entrepôts, granges… Il s'agit de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

La résiliation d'un bail civil peut être initiée par le locataire ou par le propriétaire. Elle doit être adressée à l'autre partie par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de mandataire de justice.

Les conditions de résiliation du bail sont définies au moment de la signature du contrat de location entre les parties (notification du congé, durée de préavis…) ou a posteriori dans un avenant au bail.

Si le contrat de location ne contient aucune précision concernant les délais de congé, les parties se réfèrent aux dispositions du Code civil. 

Dès lors, l'article 1736 du Code civil prévoit qu'en l'absence de bail écrit, l'une des parties peut donner congé en observant un préavis conforme à l'usage des lieux.

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, elles doivent porter l'affaire devant le tribunal d'instance.

Le bailleur peut demander la résiliation du bail par anticipation sans avoir à justifier le congé.

Le bail civil d'un logement de fonction est un contrat de location signé dans le cadre d'une obligation professionnelle. Il s'agit d'un avantage en nature.

Le contrat n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. En effet, il dépend de la réglementation des locations libres (articles 1708 et suivants du Code civil).

Les parties doivent inclure dans le contrat la durée du bail, les modalités de congé et de préavis, le montant du loyer qu'il soit payé par l'entreprise ou par le salarié, le montant du dépôt de garantie versé par l'employeur ou par l'employé.

Enfin, le logement de fonction doit respecter certaines normes de décence, telles que définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.