Comment se passe la succession d'un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique, contrat de location longue durée, confère à l'emphytéote (locataire) un droit réel sur un bien immobilier pour une durée de 18 à 99 ans, sans possibilité de tacite reconduction, conformément à l’article L451-1 du Code rural et de la pêche maritime. Lorsqu’un emphytéote décède, ce bail fait partie de la succession, sauf disposition contraire.

Les héritiers et la transmission des droits de bail longue durée

Les héritiers reçoivent l’ensemble des droits liés au bail emphytéotique, notamment le droit de le céder, de l'hypothéquer, de le grever de servitudes, ou de le sous-louer. Ils ne peuvent cependant pas vendre le bien.

Le bail peut aussi prévoir certaines clauses spécifiques, par exemple :

• Un droit de préemption pour le propriétaire, lui permettant de reprendre le bien avant que les héritiers n'en acquièrent les droits.
• Une garantie financière exigée des héritiers pour s'assurer de leur capacité à respecter les obligations contractuelles.

Les formalités de transfert du bail emphytéotique

Le transfert d’un bail emphytéotique dans le cadre d’une succession implique plusieurs démarches administratives et légales pour garantir sa validité et la continuité de ses effets :

1. Déclaration de succession
   La valeur des droits réels attachés au bail emphytéotique est incluse dans la déclaration de succession. Cette évaluation est nécessaire pour le calcul des droits de succession.
2. Notification au propriétaire
   Lorsque la succession est ouverte, les héritiers ou leur notaire doivent notifier le propriétaire du bien loué du décès de l'emphytéote et du transfert des droits. Cette démarche est obligatoire, en particulier si le contrat de bail exige l'approbation du propriétaire pour valider la transmission des droits aux héritiers.
3. Acte notarié
   La transmission du bail emphytéotique nécessite un acte notarié pour formaliser juridiquement la cession et garantir sa validité. 
4. Publication légale
   Le bail emphytéotique étant un droit réel immobilier, il doit faire l’objet d’une inscription auprès du service de la publicité foncière. Cette formalité rend le transfert du bail opposable aux tiers.

Respect des clauses du bail

Lors de la transmission d’un bail emphytéotique aux héritiers, ces derniers acquièrent non seulement les droits, mais aussi les obligations de l'emphytéote décédé, notamment :

1. Paiement du canon emphytéotique :
   Les héritiers doivent continuer à verser la redevance annuelle au propriétaire dans les délais prévus. Son montant peut être fixe ou révisable selon les termes du bail.
2. Respect des clauses contractuelles :
   Les nouveaux emphytéotes doivent respecter les clauses du contrat, y compris celles relatives à l'usage du bien et à sa destination.
3. Restitution du bien au terme du bail :
   À la fin du bail, les héritiers s'engagent à restituer le bien au propriétaire ainsi que toutes les améliorations apportées.

Responsabilité financière des héritiers

Suite à un héritage immobilier, les héritiers du bail emphytéotique doivent aussi assumer les autres obligations financières liées au bail :

• Frais d’entretien et gestion

Les héritiers sont tenus d'entretenir le bien en bon état de réparation, de le conserver et d'effectuer les travaux nécessaires à sa conservation.

• Répartition des charges

Lorsque le bail est transmis à plusieurs héritiers, les charges sont, en principe, réparties entre eux au prorata de leur part d'héritage. Toutefois, les héritiers peuvent librement convenir d'un mode de répartition différent. 

• Contrepartie des travaux

Selon la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 22 mars 2017, n° 16-11.570), des travaux significatifs réalisés par l’emphytéote peuvent compenser un faible loyer. Ainsi, ces travaux peuvent impacter l'évaluation du bien lors de la succession. 

Au décès de l'emphytéote, le bail emphytéotique est intégré à la succession. Il est donc soumis aux droits de succession comme les autres biens immobiliers. 

Évaluation de la valeur du bien et du bail emphytéotique pour la succession

La valeur du bail emphytéotique est estimée en fonction de plusieurs critères :

• La durée restante du bail : plus la durée restante est longue, plus la valeur du contrat de location est élevée.
• Les améliorations apportées au bien : ils peuvent augmenter la valeur du bien et influencer la valeur du bail.
• Les prix du marché immobilier : l'évaluation tient également compte de la valeur du bien sur le marché actuel.

Paiement des droits de succession

Une fois la valeur du bail déterminée, elle est ajoutée à celle des autres biens composant la succession.

Les droits de succession sont ensuite calculés selon des taux progressifs qui varient en fonction du degré de parenté entre le défunt et les héritiers.

La renonciation au bail emphytéotique

Un héritier peut décider de ne pas reprendre le bail emphytéotique. Cette renonciation doit être formalisée par écrit et notifiée au propriétaire.

Dans le cas où plusieurs héritiers sont impliqués, ceux qui souhaitent conserver le bail doivent définir des accords clairs sur sa gestion. Il s'agit de répartir les droits et obligations, notamment en ce qui concerne l'entretien du bien, le versement du canon et les responsabilités de gestion.

L'incapacité des héritiers à assumer le bail

Si les héritiers se trouvent dans l’incapacité financière ou pratique de reprendre le bail emphytéotique, ils peuvent envisager de le céder à un tiers. Cette cession est généralement soumise à l'accord du propriétaire, conformément aux dispositions du contrat de location.

Dans tous les cas, l'intervention d'un notaire est obligatoire pour garantir la sécurité juridique de la transaction, et assurer le respect des dispositions légales.