Héritage immobilier : démarches, abattements et droits

Le bénéficiaire du bien dépendant d'une succession peut être de plusieurs types.

Un héritier légal : il hérite grâce à son lien de parenté avec le défunt, sans testament.

Il s'agit :

• D'un bénéficiaire de premier rang : héritier réservataire (enfant ou ses descendants) et époux survivant en l'absence de descendant ;
• D'un héritier de second rang : ascendants privilégiés (père et mère) et collatéraux privilégiés (frères et sœurs, neveux et nièces) ;
• D'un héritier de troisième rang : ascendants ordinaires (grands-parents et arrière-grands-parents) ;
• Puis de quatrième rang : collatéraux ordinaires (oncles et tantes, cousins germains).

Un héritier testamentaire : il bénéficie de l'héritage par testament.

Un légataire : il lui est attribué un ou plusieurs biens déterminés par testament.

Le legs n'est valable que s'il ne vient pas désavantager les héritiers réservataires.

Après le décès, le traitement d'un héritage immobilier par le notaire se déroule suivant des étapes bien précises :

1. Etablissement d'une attestation immobilière ;
2. Evaluation du bien immobilier ;
3. Paiement des frais de succession par les héritiers.

L'attestation immobilière (ou attestation de propriété)

Dès lors qu'un bien immobilier dépend d'une succession, le notaire chargé du règlement de celle-ci établit une attestation immobilière, aussi appelée attestation de propriété.

Cet acte authentique transfère la propriété du bien du défunt vers l'héritier. Il devient le titre de propriété de ce dernier.

L'attestation de propriété contient des éléments très précis, notamment :

• L'identification du défunt ;
• La dévolution successorale, en d'autres termes l'état civil des héritiers et leurs droits dans la succession ;
• La désignation complète du bien (nature, localisation, mesurage, etc.) ;
• L'évaluation ;
• etc.

Ce document est obligatoirement publié au service de la publicité foncière dont dépend le bien.

L'évaluation du bien immobilier

L'attestation de propriété doit mentionner la valeur du bien au moment du décès, selon les prix du marché. Les droits de mutation à titre gratuit sont donc calculés sur la base de la valeur vénale du bien.

Toutefois, un abattement de 20 % est appliqué sur cette valeur si le bien constituait la résidence principale du défunt, et qu'il est occupé par :

• Son conjoint survivant ou son partenaire de Pacs ;
• Ses enfants (ou ceux de son conjoint) mineurs, majeurs protégés ou atteints d'une infirmité les empêchant de travailler.

Les frais de succession

Si l'attestation immobilière porte sur un seul bien, les émoluments (somme perçue par le notaire en contrepartie de son travail) sont proportionnels à la valeur du bien au jour du décès.

Depuis le 1er janvier 2021, le calcul des émoluments d'une attestation de propriété se fait d'après le barème suivant :

Les droits de succession à payer par les héritiers sont calculés en fonction d'un barème. Le taux applicable évolue ainsi selon le montant de la part d'héritage reçue. Ils s'appliquent toutefois sur la somme finale après abattement sur la valeur de l'héritage en fonction du lien de parenté des héritiers avec le défunt. Certains héritiers peuvent même bénéficier d'une exonération totale de droits de succession.

Les abattements sur la valeur de l'héritage

Avant de calculer les droits de succession, le notaire applique les abattements permis par la loi selon le degré de parenté avec le défunt :

L'exonération totale des droits de succession

Certains héritiers bénéficient de l'exonération complète des droits de succession. Il s'agit :

• De l'époux survivant ;
• Du partenaire de Pacs ;
• Des frères et sœurs à condition de remplir les 3 critères suivants :
  1. Avoir vécu avec le défunt durant les 5 ans précédant son décès,
  2. Etre célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps,
  3. Avoir plus de 50 ans ou être atteint d'une infirmité empêchant de travailler,
• De l'État et de certains organismes publics ;
• De certaines associations reconnues d'utilité publique.

Le calcul des droits liés à l'attestation immobilière

Le notaire peut désormais calculer le montant des droits à payer pour chaque héritier. Il applique le taux d'imposition d'après le barème des droits de mutation à titre gratuit prévu par l'article 777 du Code général des impôts.

Pour céder un bien reçu dans le cadre d'une succession, sauf si vous êtes le seul bénéficiaire, il y a deux hypothèses :

• Soit vous détenez des droits indivis sur le bien avec d'autres héritiers ;
• Soit vous êtes seul attributaire du bien aux termes d'un partage.

Droits en indivision

Qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain, lorsque vous héritez avec d'autres bénéficiaires d'un bien immobilier, vous devenez propriétaires indivis d'une indivision. Par conséquent, vous devez gérer le bien ensemble et d'après des règles légales. Ainsi, pour la mise en location, les rénovations, etc., vous devez obtenir l'accord des 2/3 des indivisaires.

Par ailleurs, vous pouvez à tout moment décider de sortir de l'indivision. Il existe alors plusieurs situations :

1. Vous vendez votre quote-part : vous devez informer les autres indivisaires de votre intention par lettre recommandée avec avis de réception. Ceux-ci ont un droit de préemption, c'est-à-dire qu'ils ont une priorité pour le rachat de votre part. Ils disposent d'un délai d'un mois pour manifester leur intention. Passé cette période, vous pouvez vendre votre part à un tiers ;
2. Vous et les autres indivisaires vendez le bien : chacun intervient alors dans l'acte de vente ,
3. Un ou plusieurs indivisaires s'opposent à la vente du bien : vous avez le droit de saisir le tribunal de grande instance. Pour cela, vous devez détenir (seul ou avec d'autres co-indivisaires à l'initiative de la demande) au moins 2/3 des droits indivis. Le juge peut choisir d'autoriser la vente si l'intérêt commun est en péril ou s'il y a urgence.

Partage des biens de succession

Pour vendre un bien, le moyen le plus simple est d'en être le seul propriétaire. Pour cela, vous pouvez opter pour le partage amiable des biens successoraux.

Le notaire établit un acte qui attribue à chacun des héritiers un ou plusieurs biens déterminés, pour un montant égal à ses droits. Lorsque l'un des héritiers obtient un lot d'une valeur supérieure à celui qu'il aurait dû recevoir, il verse aux autres une soulte (somme d'argent) à titre de compensation.

Le plus judicieux est de prévoir le partage dans les 10 mois du décès pour échapper à l'obligation de l'attestation immobilière. Si les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la répartition du patrimoine, ils peuvent saisir le tribunal pour obtenir un partage judiciaire.

Par ailleurs, avant le partage, vous pouvez demander une attribution préférentielle si vous réunissez les conditions suivantes :

• Vous êtes conjoint survivant : vous avez une priorité sur le bien (ou le droit au bail) qui constituait votre résidence principale au moment du décès ;
• Vous êtes héritiers (en présence d'un conjoint survivant) : vous êtes prioritaire en second sur le bien (ou droit au bail) qui vous servait de résidence principale au moment du décès ;
• Vous êtes conjoint survivant ou héritier : vous êtes préférentiel sur le local à usage professionnel qui servait à l'exercice de votre profession au moment du décès, idem pour l'entreprise du défunt si vous avez participé à son exploitation.