SOMMAIRE
- La continuité du bail en cas de décès du propriétaire-bailleur
- Le versement du loyer après le décès du propriétaire
- La résiliation du bail par les héritiers
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
En cas de décès du propriétaire, le contrat de location est repris par les héritiers.
Les héritiers peuvent maintenir le bail et changer les coordonnées de paiement du loyer.
Les héritiers peuvent résilier le bail uniquement dans trois situations, tout en versant une indemnité d'occupation.
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Le bail unit un propriétaire et un locataire. Cependant, en cas de décès du bailleur, le locataire peut se questionner sur son avenir dans le logement. Résilié ou maintenu, le contrat de location évolue-t-il ? Quelle est la procédure à respecter en cas de transmission du patrimoine ? À qui faut-il verser le montant des loyers ?
Qu'en est-il de la continuité du bail en cas de décès du propriétaire-bailleur (selon l'article 1742 du Code civil) ?
L'article 1742 du Code civil indique que le contrat de location est automatiquement repris par les héritiers à la mort du bailleur. Pour connaître le devenir du bail, il est donc nécessaire de vérifier si un ou des héritiers existent.
Le propriétaire décédé possède plusieurs héritiers
En cas de décès du bailleur, les héritiers reçoivent la propriété du logement loué. Le contrat de location est maintenu puisqu'ils remplacent l'ancien propriétaire du bien immobilier. Le locataire est informé du décès du propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier précise les coordonnées des héritiers ainsi que celle du notaire en charge de la succession.
Le bailleur décédé possède un seul héritier
Lorsque l'héritier accepte la succession de la propriété du logement, le contrat de location reste en vigueur dans les mêmes conditions. Le locataire verse simplement le montant du loyer et des charges à de nouvelles coordonnées bancaires, précisées dans l'avenant au bail.
Le propriétaire décède sans héritier
L'article 809 du Code civil indique que la succession est considérée comme vacante dans les cas suivants :
- Le bailleur ne possède aucun héritier ;
- Tous les héritiers ont renoncé à la succession ou n'ont pas exprimé leur choix dans le délai imparti.
La succession peut faire l'objet d'une curatelle pour gérer les biens immobiliers du défunt. Un administrateur de biens se charge de gérer les contrats de location en cours :
- Percevoir les loyers du locataire ;
- Régler les charges de copropriété ;
- Effectuer les réparations nécessaires dans le logement ;
- Gérer les litiges avec les locataires.
Le décès du bailleur usufruitier
L'usufruitier n'est pas propriétaire du bien immobilier mais possède le droit de l'utiliser et de le mettre en location. Le décès de l'usufruitier n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail. Le contrat de location se poursuit avec le nu-propriétaire, qui devient bailleur.
Quel est le sort du contrat de bail à usage professionnel en cas de décès de l'une des parties ?
Lorsque le propriétaire décédé a signé un bail professionnel, les règles sont similaires à celles qui appliquent au contrat de location avec un particulier :
- Le bail reste en vigueur si les héritiers acceptent la succession du local commercial ou du bureau ;
- Le montant du loyer et des charges est versé aux héritiers.
En revanche, si le locataire souhaite résilier le bail commercial, il est dans l'obligation de saisir les tribunaux. Un administrateur judiciaire sera désigné pour se charger de la succession.
À qui verser les revenus locatifs après le décès du propriétaire ?
Les héritiers informent le locataire du décès du propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce courrier, ils précisent les nouvelles modalités de paiement du loyer.
Si les héritiers n'ont pas encore identifiés ou que la succession n'a pas été acceptée, le locataire verse les loyers au notaire. Ces sommes seront conservées sur un compte séquestre en attente de la résolution du dossier.
Comment les héritiers peuvent-ils résilier un bail en cas de décès ?
Lorsque les héritiers souhaitent résilier le contrat de location en cours, ils doivent se trouver dans l'une des trois situations suivantes :
- Le congé pour reprise pour faire du bien immobilier sa résidence principale ou celle d'un parent proche ;
- Le congé pour vendre le logement loué, après avoir respecté le droit de préemption du locataire ;
- Le congé pour motif légitime et sérieux, à savoir le défaut de paiement du loyer et des charges ou en cas de nuisances répétées avec le voisinage.
Quel délai de préavis en cas de décès du propriétaire principal ?
Si les héritiers souhaitent résilier le bail de location en cas de décès du propriétaire-bailleur, ils respectent le préavis suivant :
- 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide ;
- 3 mois pour un logement meublé.
Pour informer de leur demande de congé, les héritiers peuvent opter pour un des moyens suivants :
- Une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Un acte d'huissier ;
- Une remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La lettre de congé précise obligatoirement le motif de résiliation des héritiers. Elle est accompagnée de la notice d'information aux obligations du bailleur et aux voies de recours.
FAQ
Le locataire est-il informé du décès du propriétaire ?
Les héritiers préviennent les locataires du décès du bailleur. Cette démarche peut également être confiée au notaire en charge de la succession.
Que devient de contrat de location quand le bailleur est décédé ?
Le contrat de location se poursuit avec les héritiers ou un curateur désigné par le tribunal en l'absence d'héritiers. Il n'est donc pas résilié suite à la mort du propriétaire.
Que se passe-t-il en cas de décès du locataire ?
Si le locataire décède, la indique que ses héritiers peuvent reprendre le contrat de location ou décider de le résilier.
Lorsque des héritiers du locataire récupèrent le contrat de location, ils sont en droit de résilier immédiatement sans respecter le délai de préavis. Ils transmettent au plus vite un courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur afin de l'informer du décès du locataire. Une copie de l'acte de décès sera transmise dès réception.
Lorsque le locataire vivait avec son époux ou son partenaire de Pacs, ce dernier peut reprendre le bail à son compte après en avoir informé le propriétaire.
Quelles sont les conséquences du décès du garant ?
Les dettes locatives sont couvertes par le garant jusqu'au jour de son décès. Elles entrent dans le champ de la succession et seront transmises aux héritiers. Après cette date, le propriétaire bailleur ne peut pas se retourner contre les héritiers pour récupérer les sommes dues.
Pour limiter leur responsabilité en cas de loyers impayés, les héritiers du garant peuvent accepter la succession sous bénéfice d'inventaire. Ils sont solidaires des dettes dans la limite des biens hérités.
Le dépôt de garantie est-il transféré au nouveau propriétaire en cas de décès ?
Lorsque les héritiers acceptent la succession, le notaire se charge de transférer le dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux. Le locataire reçoit un courrier recommandé avec accusé de réception stipulant les nouvelles modalités du contrat de location.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - De la durée du contrat de location
- Legifrance.gouv.fr - Résiliation du bail
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