Qu'est-ce que l'usufruit ? Quels droits ouvre-t-il et comment facilite-t-il une transmission ?

Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

L'usufruit est issu du démembrement du droit de propriété. 

• Si vous détenez la pleine propriété : vous avez le droit de jouir (usus), de percevoir les fruits (fructus) et de disposer (abusus) du bien ;
• Si vous possédez la nue-propriété : vous pouvez disposer du bien. Vous en êtes propriétaire sans droit de jouissance ;
• Si vous bénéficiez de l'usufruit : vous disposez du droit d'utiliser le bien, et de percevoir les revenus issus de celui-ci (loyers par exemple).

Différence entre usufruit et droit d’usage et d’habitation

• L’usufruit inclut l’usus et le fructus. Le bénéficiaire peut habiter dans le logement. Il peut aussi le louer ;
• Le droit d’usage et d’habitation ne comprend que l’usus, c’est-à-dire le droit d’y habiter. Le titulaire de ce droit ne peut pas louer le bien ni en percevoir les fruits. Il ne peut pas céder son droit. 

Ses droits

Pendant toute la durée de l'usufruit, l'usufruitier a le droit de jouir du logement, c'est-à-dire de l'habiter, bien qu'il n'en ait pas la propriété. mais aussi d'en percevoir les fruits issus du bien. Il peut s'agir :

• Des fruits naturels (produits spontanés de la terre et croît des animaux) ;
• Des fruits industriels (issus de la culture, de l'exploitation du bien) ;
• Ou des fruits civils (loyers, intérêts de comptes bancaires, arrérages de rentes,...).

L'usufruitier peut signer un bail ou vendre son droit d'usufruit. Attention, il ne vend pas le bien immobilier, mais uniquement ses droits.

Ses obligations

Préalablement à l'utilisation du bien 

• Dresser un inventaire des biens mobiliers ;
• Faire l'état des lieux du bien immobilier.

Pendant son usage

• Le conserver en bon état. Il doit par conséquent réaliser, à ses frais, les travaux d'entretien et de réparations courantes ;
• L'utiliser selon sa destination. Il lui est interdit par exemple de transformer un bien à usage d'habitation en bien à vocation commerciale ;
• Payer les factures (électricité, gaz,...), l'impôt sur le revenu concernant les loyers, le cas échéant, la taxe d'habitation et la taxe foncière.

À la fin de l'usufruit 

• Restituer le bien dans le même état que lors de sa prise de possession ;
• Concernant le quasi-usufruit, restituer la valeur de ce qu'il a consommé.

Comment mettre fin à l'usufruit ?

L'usufruit est un droit temporaire. Il peut prendre fin de différentes façons :

• Par extinction : ce droit généralement viager prend fin au décès de son bénéficiaire ; 
• Au terme du délai fixé pour l'usufruit temporaire ;
• Par défaut d'usage durant 30 ans ;
• Par renonciation ;
• À la suite d'une privation du droit d'usufruit.

Les droits du conjoint survivant (couples mariés) sont variables. Ils dépendent de la présence ou non d'enfants, s'ils sont communs au couple, de leur nombre, de l'existence d'ascendants,...

Lorsque le défunt n'avait que des enfants issus de son union avec son conjoint survivant, ce dernier a le choix entre :

• La totalité des biens en usufruit. 
• Ou un/quart de la succession en pleine propriété. 

Le conjoint dispose de 3 mois à compter de la date du décès pour choisir son option.

La donation avec réserve d'usufruit est fréquemment employée pour assurer la transmission progressive d'un patrimoine. En effet, le propriétaire d'un bien immobilier donne à ses enfants le bien (nue-propriété), mais garde le droit d’y habiter ou de le louer pour profiter des revenus.

Dans le cas d'une donation du vivant, les droits de mutation du donataire sont réduits. Ils sont calculés sur la nue-propriété donnée, en fonction de l’âge de l’usufruitier (le barème fiscal figure dans l'article 669 du CGI). 

Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint. Les donataires deviennent pleinement propriétaires du bien sans formalités, ni frais, ni droits à payer.

On distingue plusieurs situations : 

1er cas : vente par le propriétaire avec réserve d'usufruit

Le propriétaire d'un logement peut décider de ne vendre que la nue-propriété du bien. Il conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit de jouir du bien. Le prix de vente est proportionnel à ses droits en usufruit.

2me  cas : vente de l'usufruit et de la nue-propriété

Chacun vend simultanément ses droits sur le bien. L'usufruitier et le nu-propriétaire interviennent ensemble à l’acte de vente. L'acquéreur achète ainsi la pleine propriété du bien. Le prix est réparti en fonction des droits de chacun.

3me cas : vente par l’usufruitier uniquement

Celui-ci peut vendre son droit à l'usufruit sans l'accord du nu-propriétaire.

• En cas d'usufruit viager, ce droit cesse au décès du vendeur de l'usufruit (et non au décès du nouveau bénéficiaire) ;
• En cas d'usufruit temporaire, il cesse au terme du contrat initial.

4me cas : vente de la nue-propriété

Le nu-propriétaire peut décider de vendre la nue-propriété qu'il détient sur le bien. Il doit obtenir l’accord de l’usufruitier qui conserve ses droits.

L'acquéreur s'engage à respecter les droits de l'usufruitier.

Lorsque l'usufruit porte sur une chose consomptible, c'est-à-dire un bien que l'on ne peut utiliser sans le consommer, on parle de quasi-usufruit.

Ce type d'usufruit concerne notamment :

• Les comptes bancaires ;
• Les marchandises garnissant un fonds de commerce ;
• Les valeurs mobilières ;
• Les caves à vin ;
• etc.

Ici, l'usufruitier est exceptionnellement autorisé à se servir du bien objet de l'usufruit comme s'il en était propriétaire, à charge de restituer la valeur de ce qu’il a consommé à la fin de l'usufruit.