Le démembrement de propriété : son fonctionnement et ses avantages fiscaux

Le principe

La pleine propriété d'un bien immobilier est constituée de :

• L'usus, c'est-à-dire le droit d'user de la chose (y habiter) ;
• Le fructus, c'est-à-dire le droit d'en percevoir les fruits (les loyers par exemple) ;
• Et l'abusus, c'est-à-dire le droit d'en disposer (le vendre, le donner,...).

Le démembrement de propriété, c'est la séparation de :

• L'usus et le fructus d'une part, que l'on appelle l'usufruit ;
• L'abusus d'autre part, que l'on appelle la nue-propriété.

Cette séparation peut intervenir en vertu d'une vente, d'une donation du vivant ou dans le cadre d'une succession ou d'un héritage immobilier. 

Différence entre démembrement de propriété et indivision

• Le démembrement de propriété confère à l'usufruitier et au nu-propriétaire des droits différents sur le bien (l'un peut en jouir, l'autre peut en disposer) ;
• L'indivision confère aux indivisaires la propriété d'un même bien. Ils ont des droits de même nature à hauteur de leur quote-part indivise.

L'usufruit

L'article 578 du Code civil dispose que : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »

Le détenteur de l'usufruit est appelé l'usufruitier. Celui-ci a le droit de profiter et de percevoir les fruits d'un bien dont un tiers, appelé le nu-propriétaire, a la propriété.

L'usufruitier n'est pas propriétaire du bien. Il peut le louer, mais ne peut pas le vendre.
Il doit en jouir « en bon père de famille ». Aussi, il doit assumer les réparations courantes et les charges ordinaires dans le logement (obligation d'entretien).

L'usufruit peut porter sur un bien immobilier, un compte titre ou une assurance-vie. Il s'agit d'un droit qui est toujours temporaire. Il n'est pas transmissible par voie de succession. Il s'éteint soit au terme fixé, soit au plus tard, au décès de l'usufruitier.

La nue-propriété

Le nu-propriétaire est le propriétaire du bien. Il possède les murs. Il peut, par conséquent, disposer du bien, sans pouvoir l'utiliser durant toute la durée de l'usufruit.

Il peut le vendre avec l'accord de l'usufruitier. Il doit assumer les grosses réparations qui sont nécessaires à la conservation du logement (réfection de la toiture, ravalement de la façade, étanchéité, etc.)

Lors du décès de l'usufruitier, il y a remembrement de la propriété, c'est-à-dire que l'usufruit et la nue-propriété sont réunis pour former de nouveau la pleine propriété du bien. Cette propriété appartient alors à celui qui en était jusque là nu-propriétaire.

Aider un proche (donation d'usufruit temporaire)

Il est possible de faire une donation d'usufruit à ses enfants pour les aider financièrement. En leur donnant ce droit sur un logement, vous leur permettez d'y habiter, ou de le louer pour percevoir le montant des loyers.

Cet usufruit est généralement consenti pour une durée comprise entre 3 et 10 ans.

Le bénéficiaire d'une donation temporaire d'usufruit ne doit pas dépendre du foyer fiscal du donateur.

Attention, la donation d'usufruit ne doit pas constituer un détournement de fiscalité, et le moyen de soustraire les loyers perçus des revenus imposables. Par conséquent, cette donation doit être justifiée par la situation financière des enfants. Ces derniers doivent percevoir les loyers de manière incontestable. 

Au terme de la donation, le donateur retrouve la pleine propriété de son bien. 

Les droits de mutation d'un usufruit à durée fixe sont estimés à 23 % de la valeur en pleine propriété (par période de 10 ans). L'âge de l'usufruitier n'est ici pas pris en compte. 
Cette donation d'usufruit temporaire, comme toutes les donations, bénéficie d'un abattement en ligne directe de 100 000 euros, renouvelable tous les 15 ans.

Prenons un exemple :

Cas n° 1 : vous donnez à votre enfant l'usufruit temporaire d'un studio d'une valeur de 100 000 €, pour une durée de 5 ans.
La valeur de l'usufruit donné est de : 100 000 € x 23 % = 23 000 €.
Les droits de donation sont calculés de la manière suivante : 
23 000 € - 100 000 € (abattement) = aucuns droits à payer. Il vous reste un reliquat d'abattement disponible de 77 000 €.

Cas n° 2 : vous donnez à votre enfant l'usufruit temporaire d'un studio d'une valeur de 100 000 €, pour une durée de 15 ans.
La valeur de l'usufruit donné est de : 100 000 € x 46 % (c'est-à-dire 2 fois 23 %) = 46 000 euros.
Les droits de donation sont de : 
46 000 € - 100 000 € (abattement) = aucuns droits à payer. Il vous reste un reliquat d'abattement disponible de 54 000 €.

Transmettre son patrimoine de son vivant (donation en nue-propriété)

Vous pouvez, grâce au démembrement de la propriété d'un bien, donner à vos héritiers la nue-propriété en conservant l'usufruit.

Dès lors, vous continuez d'y habiter ou de percevoir les loyers s'il est en location. Si vous décidez de vendre le bien, il vous faudra l'accord des nus-propriétaires.

Si vos héritiers souhaitent vendre le bien, vous devrez aussi intervenir à l'acte de vente pour accepter.

Vous bénéficiez de l'abattement de 100 000 €.

Prenons un exemple

Vous donnez la nue-propriété d'un bien immobilier à votre enfant. Vous êtes âgé de 63 ans. Le bien a une valeur en pleine propriété de 300 000 €.

Conformément au barème en vigueur (article 669 du CGI), la valeur de votre usufruit d'après votre âge est de 50 %.
Vous êtes redevable des droits de donation suivants :
300 000 € x 50 % = 150 000 € - abattement de 100 000 € = 50 000 €

Selon le tarif des droits, vous devrez vous acquitter de :
50 000 € x 20 % = 10 000 €.

Préparer sa succession (option usufruit)

Dans le cadre du règlement d'une succession, il est possible de bénéficier de l'usufruit sur le bien immobilier qui appartenait au défunt. C'est notamment le cas de l'époux survivant qui peut opter pour l'usufruit de tout ce qui compose la succession (biens mobiliers et immobiliers).

Le conjoint survivant ou partenaire de PACS survivant est exonéré de droits de succession.

Prenons un exemple

L'actif de succession au moment de votre décès s'élève à 500 000 €.
Votre conjoint survivant est âgé de 72 ans. Son usufruit a une valeur de 40 %, soit :
500 000 x 40 % = 200 000 €. Il ne paiera pas de droits de succession en sa qualité de conjoint survivant.
Votre enfant bénéficie de la nue-propriété du bien, soit 60 % de sa valeur, 300 000 €.
Après abattement de 100 000 €, sa part taxable est de : 200 000 €. 
Droits à payer : 200 000 € x 20 % = 40 000 €.

Concernant la donation temporaire de l'usufruit

Avantage n° 1 : diminution de l'IFI

Lorsque vous donnez l'usufruit temporaire d'un bien immobilier, la valeur de celui-ci sort de votre patrimoine le temps de la donation.
De ce fait, vous réduisez le montant de votre assiette imposable et donc de votre impôt de solidarité sur la fortune (IFI).

Avantage n° 2 : baisse de l'impôt sur le revenu

Si le bien est loué, l'usufruitier perçoit le montant des loyers. Il les signale sur sa déclaration de revenus. De votre côté, vous n'avez rien à déclarer puisque vous ne percevez pas les fruits de la location.

Avantage n° 3 : abattement sur les droits de mutation

Au regard de l'abattement de 100 000 euros par enfant accordé par la réglementation, vous pouvez donner, sans aucuns droits à payer, l'usufruit temporaire sur un bien dont la valeur ne dépasse pas 434 782 euros.
434 782 x 23 % = 100 000 €.

Concernant la donation en nue-propriété

Avantage n° 1 : abattement de 100 000 €

Le démembrement de propriété est utilisé principalement entre les membres d'une même famille. L'abattement applicable aux donations permet à chaque parent de donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 euros tous les 15 ans sans droits de donation à payer. 
Un couple peut donc donner 200 000 euros à un enfant tous les 15 ans.

Le montant de l'abattement ainsi que le barème de taxation dépendent du lien de parenté existant entre le donateur et le donataire. Vous trouverez toutes les informations utiles sur le site du gouvernement.

Avantage n° 2 : droits réduits

Lorsque des droits sont dus, ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété donnée. Cette valeur dépend de l'âge du donateur. Plus il est âgé, moins l'usufruit a de valeur d'une part, plus la nue-propriété a une valeur élevée d'autre part.

Prenons un exemple :

Vous êtes âgé de 75 ans. Compte tenu de votre âge, votre usufruit a une valeur de 30 %. De fait, la nue-propriété du bien est évaluée à 70 % de sa valeur en pleine propriété.

Avantage n° 3 : paiement des droits

Vous pouvez payer les droits et frais liés à la donation à la place du donataire (votre enfant) sans que ce soit considéré comme une donation déguisée.

Avantage n° 4 : succession sans droits pour l'héritier

À votre décès, l'usufruit que vous avez conservé s'éteint. Votre enfant devient, de facto, pleinement propriétaire du bien immobilier. Il n'a aucuns droits à payer sur ce bien.

D'autres frais sont à prévoir dans le cadre d'une donation :

• Frais de notaire ;
• Taxe de publicité foncière ;
• Contribution de sécurité immobilière.

Concernant la succession

Il est fréquent que, dans le cadre d'une succession, le conjoint survivant bénéficie de l'usufruit des biens du défunt, notamment immobiliers.

Dans cette situation, si le conjoint survivant est soumis à l'IFI, il déclare sa part d'usufruit reçue en fonction de sa valeur, et non sa valeur en pleine propriété.

Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession.

Attention, l'usufruitier qui a donné la nue-propriété de son vivant déclare le bien à l'IFI en pleine propriété.

Il est possible de faire l'acquisition d'un bien immobilier en démembrement de propriété. Il existe différentes formes :

L'acquisition en démembrement simple 

C'est le cas lorsque les parents achètent l'usufruit d'un bien, et leurs enfants la nue-propriété. La valeur de l'usufruit est déterminée en fonction de l'âge des parents. Chacun paie alors sa part sur le prix, les frais,... Les parents disposent de la jouissance du bien, les enfants en ont la propriété.
Lors du décès de l'un des parents, le conjoint survivant garde la jouissance du logement jusqu'à son décès. 
Lors du décès du second parent, les enfants deviennent pleinement propriétaires du bien, sans droits à payer.

L'acquisition en démembrement croisé

Ce cas concerne généralement des couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage. Chaque conjoint acquiert la moitié du bien en nue-propriété, et l'autre moitié en usufruit.
Au décès de l'un d'eux, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié du bien, sans droits à payer (usufruit du défunt + nue-propriété du survivant = pleine propriété de la moitié). Il conserve l'usufruit de l'autre moitié dont il était déjà bénéficiaire.
Les héritiers du défunt ne peuvent prétendre qu'à la moitié du bien en nue-propriété.
Le conjoint peut continuer de vivre dans le logement, car il a un droit de jouissance sur la totalité du bien. 

L'acquisition en démembrement croisé par une SCI 

Ici, le démembrement ne porte pas sur le bien immobilier, mais sur les parts sociales de la SCI. La société achète le bien. Chaque conjoint détient la nue-propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié.
Au décès de l'un des conjoints, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié des parts (réunion de sa nue-propriété et de l'usufruit du défunt). Il conserve son usufruit sur l'autre moitié des parts.
Les héritiers ne peuvent, à ce stade, prétendre à aucun droit sur la SCI.

L'acquisition en démembrement temporaire

Elle concerne les investisseurs immobiliers, personnes physiques ou SCI. L'investisseur achète un bien neuf. Il cède l'usufruit à un bailleur social pour une durée limitée. Il acquiert ainsi le bien pour sa valeur en nue-propriété.