SOMMAIRE
- Comment fonctionne un bail mixte ?
- Quels sont les avantages du bail mixte ?
- Quels sont les inconvénients du bail mixte ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le bail mixte permet au locataire d'habiter et d'exercer une activité professionnelle dans un même logement.
Les avantages incluent économies financières, qualité de vie et renouvellement du bail.
Cependant, le bail mixte a certains inconvénients à prendre en compte.
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À mi-chemin entre un bail d'habitation et un bail commercial, le bail mixte est un contrat hybride. Grâce à ce dernier, le bien loué sert à la fois de résidence au locataire et de lieu d'exercice de son activité professionnelle. Le bail mixte présente plusieurs spécificités à connaître avant de se lancer. Voici les avantages et inconvénients du bail mixte !
Comment fonctionne un bail mixte ?
Le bail mixte autorise le locataire à exercer une activité professionnelle dans le logement loué. De nombreux professionnels convoitent ce type de bail. Pourtant, le bail mixte répond à des règles spécifiques encadrées par la loi du 6 juillet 1989.
Les deux parties doivent s'assurer que :
- Le logement sert principalement d'habitation au locataire ;
- Le locataire n'exerce pas une activité qui peut causer des nuisances au voisinage ou des dégradations au bien ;
- Le locataire a bien déclaré son activité auprès de l'administration ;
- Aucune activité commerciale n'est permise sans autorisation du bailleur.
Le bail mixte n'est pas compatible avec les activités prévoyant l'exploitation d'un fonds de commerce. Ce choix n'est donc pas ouvert aux professionnels désirant recevoir une clientèle nombreuse dans leur résidence (restauration, supérette, boulangerie...). Il ne peut être envisagé si l'activité engendre des nuisances sonores (soudures, ouvrages métalliques) ou expose les riverains à un quelconque danger(industrie chimique...).
Quels sont les avantages du bail mixte ?
Lorsque le locataire souhaite bénéficier d'un bail mixte, cela lui fait bénéficier de nombreux avantages. Le premier étant que le locataire exerce son activité professionnelle dans le même local que son domicile. Cela engendre d'importantes économies financières :
- Le locataire n'a qu'un seul contrat de location et donc un seul loyer à payer pour son espace de travail et son habitation ;
- Dans ce type de bail, les parties peuvent négocier ensemble la fixation du montant du loyer ;
- Les frais annexes liés aux coûts de transport et de stationnement pour se rendre sur son lieu de travail n'ont plus lieu d'être.
En travaillant de son domicile, le locataire gagne en qualité de vie. Il peut aisément adapter son temps de travail et réduire son stress en évitant d'être soumis aux aléas de la circulation routière.
Enfin, le bail mixte est renouvelable dans les mêmes conditions qu'un bail d'habitation. Ce statut protecteur permet le renouvellement du bail par tacite reconduction, c’est-à-dire sans démarche particulière. Le bailleur conserve la possibilité de résilier le bail à condition de respecter :
- Un délai de préavis de 6 mois avant le terme du contrat de location ;
- Les motifs de résiliation suivants : reprise pour vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux.
En cas de cessation de l'activité professionnelle pendant la durée du bail, cela n'a pas d'incidence sur le droit du locataire à rester dans les lieux. Ce dernier peut toujours jouir du logement uniquement pour son usage d'habitation.
Quels sont les inconvénients du bail mixte ?
Les baux mixtes présentent certains inconvénients. Les locataires de ce type de contrat vivent et travaillent sous le même toit. Selon le type d'activité exercé, cela peut :
- Rendre difficile d'effectuer une véritable coupure entre vie professionnelle et vie personnelle ;
- Générer des nuisances aux membres de votre foyer en cas de réception de clientèle ou de patientèle ;
- Impacter la crédibilité de l'entreprise si les espaces sont insuffisamment délimités. Le local doit être aménagé de façon à distinguer l'espace professionnel de l'espace de vie.
FAQ
Quelle est la fiscalité en bail mixte ?
La fiscalité d'un bail mixte implique que le propriétaire du local demeure tenu aux taxes et impôts suivants :
- Taxe foncière ;
- Taxe annuelle sur les bureaux (uniquement en Île-de-France)
- Déclaration des revenus et imposition à l’impôt sur le revenu en cas de personne physique, ou à l’impôt sur les sociétés en cas de personne morale.
Quel type de bail pour une profession libérale ?
Les professions libérales regroupent toutes les professions qui exercent une activité :
- Intellectuelle, technique ou de soin ;
- Indépendante et non subordonnée ;
- Non commerciale ;
- Non artisanale ;
- Non industrielle ;
- Non agricole.
Le bail mixte est particulièrement adapté à ce type de professions qu'il y ait ou non réception de clientèle ou de patientèle. Dans le cadre d'un bail mixte, le preneur a la faculté d'exercer sa profession libérale dans une ou plusieurs pièces dédiées au sein de sa résidence principale. Une autre solution consiste à louer le local via un bail professionnel. Dans ce cas, le locataire n'a pas la possibilité d'y élire domicile.
Quelle est la durée légale d'un bail mixte professionnel ?
Le bail mixte professionnel permet d'utiliser les locaux à la fois comme habitation et pour une activité professionnelle non commerciale (souvent libérale). Sa durée est de :
- Trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique ;
- Six ans lorsque le bailleur est une personne morale.
Les parties peuvent s'entendre lors de la rédaction du bail pour convenir d'une durée supérieure.
Quelle est la durée légale du bail mixte commercial ?
Le bail mixte commercial permet à la fois d'utiliser les locaux comme habitation et pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Sa durée est régie par les dispositions de l'article L-145-4 du Code du Commerce. Ce type de bail a une durée minimale de 9 ans. Pour cette raison, il est également appelé bail 3-6-9. Avec un bail commercial, le locataire conserve la faculté de résilier par période triennale, moyennant un délai de préavis de 6 mois.
Quels sont les biens pouvant être loués à l'aide d'un bail mixte ?
Tout type de bien peut bénéficier d'un bail mixte lorsque :
- Le locataire exerce son activité professionnelle sur son lieu d'habitation utilisé à titre de résidence principale ;
- Le local est affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. Dans le cas contraire, un changement d'usage est nécessaire ;
- Le changement d'usage (en usage mixte) a été autorisé en mairie, pour les villes de plus de 200 000 habitants ou certaines communes d'Île-de-France ;
- Le propriétaire a autorisé l'activité professionnelle au sein du local d'habitation (en amont de la signature du bail ou en cours de bail).
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Sources
- Legifrance.gouv.fr - Modalités de changement d'usage et d'usage mixte des locaux
- Legifrance.gouv.fr - Durée du contrat de location en bail commercial
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