Quels sont les avantages et inconvénients du bail mixte à connaitre ?

Le bail mixte est un type de contrat de location. Il autorise le locataire à exercer une activité professionnelle dans le logement loué. Ainsi, le bien est à la fois sa résidence principale mais également le siège social de son entreprise. Le bail mixte professionnel est recherché par de nombreuses professions. Ce type de bail répond à certaines règles spécifiques encadrées par la loi du 6 juillet 1989.

Lorsque le preneur exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle avec exploitation d'un fonds, il n'est pas possible de recourir au bail mixte professionnel. Le bail devra obligatoirement être un bail mixte commercial. Ce dernier est encadré par la législation relative aux baux commerciaux qui dépend du Code du commerce.

Le bail mixte professionnel et le bail mixte commercial n'ont pas la même durée. Cette dernière dépend du type d'activité exercée dans le local ainsi que de la personnalité juridique du propriétaire bailleur.

La durée du bail mixte professionnel

Comme pour un bail d'habitation classique, le bail mixte professionnel a une durée minimale de :

• Trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique ;
• Six ans lorsque le bailleur est une personne morale.

Les parties peuvent s'entendre lors de la rédaction du bail pour convenir d'une durée supérieure.

La durée du bail mixte commercial

La durée du bail mixte commercial est régie par les dispositions de l'article L-145-4 du Code du Commerce. Ce type de bail a une durée minimale de 9 ans. Pour cette raison il est également appelé bail 3-6-9. Avec un bail commercial, le locataire conserve la faculté de résilier par période triennale, moyennant un délai de préavis de 6 mois.

La fiscalité d'un bail mixte implique que le propriétaire du local demeure tenu aux taxes et impôts suivants :

• Taxe foncière ;
• Taxe annuelle sur les bureaux (uniquement en Île-de-France)
• Déclaration des revenus et imposition à l’impôt sur le revenu en cas de personne physique, ou à l’impôt sur les sociétés en cas de personne morale.

Lorsque le locataire souhaite bénéficier d'un bail mixte, cela lui fait bénéficier de nombreux avantages. Le premier étant que le locataire exerce son activité professionnelle dans le même local que son domicile. Cela engendre d'importantes économies financières :

• Le locataire n'a qu'un seul contrat de location et donc un seul loyer à payer pour son espace de travail et son habitation ;
• Dans ce type de bail, les parties peuvent négocier ensemble la fixation du montant du loyer ;
• Les frais annexes liés aux coûts de transport et de stationnement pour se rendre sur son lieu de travail n'ont plus lieu d'être.

En travaillant de son domicile, le locataire gagne en qualité de vie. Il peut aisément adapter son temps de travail et réduire son stress en évitant d'être soumis aux aléas de la circulation routière.

Enfin, le bail mixte est renouvelable dans les mêmes conditions qu'un bail d'habitation. Ce statut protecteur permet le renouvellement du bail par tacite reconduction, c’est-à-dire sans démarche particulière. Le bailleur conserve la possibilité de résilier le bail à condition de respecter :

• Un délai de préavis de 6 mois avant le terme du contrat de location ;
• Les motifs de résiliation suivants : reprise pour vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux.

En cas de cessation de l'activité professionnelle pendant la durée du bail, cela n'a pas d'incidence sur le droit du locataire à rester dans les lieux. Ce dernier peut toujours jouir du logement uniquement pour son usage d'habitation.

Les baux mixtes présentent certains inconvénients. Les locataires de ce type de contrat vivent et travaillent sous le même toit. Selon le type d'activité exercé, cela peut :

• Rendre difficile d'effectuer une véritable coupure entre vie professionnelle et vie personnelle ;
• Générer des nuisances aux membres de votre foyer en cas de réception de clientèle ou de patientèle ;
• Impacter la crédibilité de l'entreprise si les espaces sont insuffisamment délimités. Le local doit être aménagé de façon à distinguer l'espace professionnel de l'espace de vie.

Les professions libérales regroupent toutes les professions qui exercent une activité :

• Intellectuelle, technique ou de soin ;
• Indépendante et non subordonnée ;
• Non commerciale ;
• Non artisanale ;
• Non industrielle ;
• Non agricole.

Le bail mixte est particulièrement adapté à ce type de professions qu'il y ait ou non réception de clientèle ou de patientèle. Dans le cadre d'un bail mixte, le preneur a la faculté d'exercer sa profession libérale dans une ou plusieurs pièce dédiée au sein de sa résidence principale.

Une autre solution consiste à louer le local via un bail professionnel. Dans ce cas, le locataire n'a pas la possibilité d'y élire domicile.

Quel sont les biens à usage mixte professionnel habitation ?

Tout type de bien peut bénéficier d'un bail mixte lorsque :

• Le locataire exerce son activité professionnelle sur son lieu d'habitation utilisé à titre de résidence principale ;
• Le local est affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. Dans le cas contraire, un changement d'usage est nécessaire ;
• Le changement d'usage (en usage mixte) a été autorisé en mairie, pour les villes de plus de 200 000 habitants ou certaines communes d'Île-de-France ;
• Le propriétaire a autorisé l'activité professionnelle au sein du local d'habitation (en amont de la signature du bail ou en cours de bail).