Quelle fiscalité s'applique au bail mixte ? Est-elle avantageuse et pourquoi ?

Le bail mixte permet l'exercice de l'activité professionnelle du locataire dans le même local que son habitation. Le local concerné constitue la résidence principale du locataire et le siège social de sa société.

Ce type de bail est soumis à une réglementation différente en fonction de l'activité exercée par le preneur.

En cas d'activité professionnelle, le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cela concerne :

• Les professions libérales : Peu importe qu'elles soient réglementées ou non (avocats, médecins, infirmiers, notaires, gestionnaires de patrimoine...)
• Les activités artistiques (sauf en cas de cotisations à la sécurité sociale de la maison des artistes) ;
• Les activités artisanales, sous réserve de ne pas exploiter de fonds ;
• Les locaux à usage religieux.

En cas d'activité commerciale, le bail mixte est soumis aux dispositions du Code du Commerce relatives au bail commercial.

En bail mixte, le propriétaire bailleur est soumis à un certain nombre de taxes et impôts.

La taxe foncière

En bail mixte, le propriétaire est soumis à la taxe foncière. Cet impôt foncier est du par l'ensemble des propriétaires de biens immobiliers en France. Résidence principale ou résidence secondaire, occupée ou non, toute propriété bâtie est assujettie à cet impôt. Il appartient au propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, de régler la taxe foncière au Trésor public.

La contribution économique et territoriale

La contribution économique et territoriale remplace l'ancienne taxe professionnelle supprimée fin 2009. Cette taxe ne concerne que les bailleurs qui louent en location meublée, quel que soit le caractère professionnel ou non de leur statut (LMP ou LMNP).

La taxe annuelle sur les bureaux

La taxe annuelle sur les bureaux a été instaurée en 1990. Elle concerne uniquement les bailleurs de locaux professionnels ou soumis à des baux mixtes :

• Dont la superficie affectée à l'exercice de l'activité professionnelle est supérieure à 100 mètres carrés ;
• Situés en Île-de-France.

Le bailleur concerné est tenu de déclarer et payer la taxe annuelle sur les bureaux avant le 1er mars de chaque année.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Tout propriétaire bailleur d'un local loué en bail mixte peut choisir d'être assujetti ou non à la TVA. Cette dernière est au taux normal de 20 %. Le bailleur peut opter pour cette option même si le preneur du local n'est pas assujetti à la TVA.

La déclaration de TVA est à réaliser tous les mois par le bailleur, sauf si le montant annuel de TVA est inférieur à 4 000 €. Dans ce cas, la déclaration trimestrielle est autorisée.

Plusieurs taxes sont facturées au propriétaire mais sont dites récupérables sur le locataire. Le bailleur a la faculté de refacturer ces dépenses sur le preneur du local concerné. Cette refacturation doit avoir lieu au moment de la régularisation annuelle des charges locatives.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est facturée chaque année. Elle permet de couvrir les dépenses des communes pour la collecte, le transport et le traitement des ordures ménagères. Il appartient au propriétaire de régler cette taxe auprès du Trésor public. Son montant peut être refacturé au locataire, au prorata de sa durée de location.

La taxe de balayage

Les communes qui assurent un service de balayage de la voie publique appliquent une taxe dédiée. Le montant de cette taxe de balayage est fixé en Conseil municipal et calculé selon la surface de façade de chaque propriété donnant sur la voie publique.

En bail mixte, les loyers perçus peuvent être soumis à plusieurs régimes fiscaux. Cela va dépendre de la façon dont est considéré le loyer perçu et à quel type d'imposition est soumis le propriétaire.

Imposition aux revenus fonciers ou aux bénéfices industriels et commerciaux ?

Dans le cas d'un bail mixte, les revenus locatifs peuvent être de deux natures. Il s'agit de revenus fonciers lorsque le local est loué nu par une personne physique ou de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les baux mixtes portant sur :

• Un bien inscrit à l'actif d'une entreprise ;
• Un local meublé.

Quels sont les revenus locatifs à déclarer pour la location d'un bien mixte ?

Les revenus fonciers à déclarer correspondent aux loyers et charges effectivement perçus par le propriétaire bailleur.

Lorsqu'il s'agit de BIC, le bailleur a l'obligation de déclarer les revenus échus y compris lorsqu'ils n'ont pas été réglés par le preneur du local mixte.

Quelle fiscalité pour un bailleur assujetti à l'impôt sur le revenu ?

Les propriétaires bailleurs d'un local loué en bail mixte (professionnel ou commercial) sont imposés à l'impôt sur le revenu (IR) lorsqu'ils :

• Louent le local en leur nom propre ;
• Sont une personne physique associée dans une société de personnes (EURL, SNC, SCS).

L'imposition à l'impôt sur le revenu est calculée par tranche :

• O % jusqu'à 11 294 € ;
• 11 % de 11 295 € à 28 797 € ;
• 30 % de 28 798 € à 82 341 € ;
• 41 % de 82 342 € à 177 106 € ;
• 45 % au-delà de 177 106€.

Quelle fiscalité pour un bailleur assujetti à l'impôt sur les sociétés ?

Certains propriétaires bailleurs sont soumis à l'impôt sur les sociétés (IS). Cela concerne les locaux mixtes loués via un bail commercial :

• Inscrits à l'actif d'une société de capitaux (SA, SARL, SAS, SCA) ;
• Dont le bailleur a opté pour l'assujettissement à l'IS ;
• Dont le bailleur est une société civile exerçant une activité commerciale.

Le taux normal de l'impôt sur les sociétés correspond à 25 % du résultat fiscal de l'entreprise.

En bail mixte, le propriétaire peut bénéficier de certaines options fiscales avantageuses lors de la déclaration des revenus locatifs.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-bic peut s'appliquer pour les bailleurs soumis à la déclaration des recettes locatives au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Celles-ci peuvent faire l'objet d'un abattement forfaitaire de 50 % sous réserve de ne pas dépasser 77 700 € par an, s'agissant d'une activité de service.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier peut s'appliquer au bailleur qui loue un bien mixte en son nom propre. Il s'agit d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers perçus dans la limite de 15 000 € annuels.

Le régime réel

Au-delà des seuils précédents, le bailleur est tenu de déclarer ses recettes locatives au régime réel. Cela permet de :

• Déduire des loyers perçus le montant réel des charges qu'il a supporté ;
• Déduire l'amortissement du prix d'achat du bien.

En résumé, le bail mixte permet au bailleur de bénéficier de nombreux avantages d'un point de vue fiscal :