Comment calculer la surface habitable d'une maison sans se tromper ?

Pour calculer la surface habitable d'une maison, plusieurs étapes sont nécessaires : 

1. Vous calculez la superficie de chaque pièce en multipliant sa longueur et sa largeur.
2. Vous faites la somme des surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80 m. Les espaces avec une hauteur sous plafond inférieure ne comptent pas dans le calcul de la surface habitable.
3. Vous déduisez la surface occupée par les éléments de construction : murs intérieurs, cloisons, gaines, embrasures, etc.

Quelle pièce compte dans le calcul de la surface habitable ? 

Pour un calcul précis de la surface habitable, il est crucial de savoir quelles pièces prendre en compte :

• Les pièces de vie telles que le salon, la salle à manger et les chambres ;
• La cuisine ;
• Les salles de bain et les salles d'eau, ainsi que les couloirs ;
• Les buanderies ;
• Les placards ;
• Les combles aménagés, qui peuvent être comptabilisés s'ils respectent les critères de hauteur sous plafond.

En gardant cette liste en tête, vous serez en mesure de réaliser un calcul précis de la surface habitable de votre logement. 

Surface habitable : quelle est la hauteur sous plafond minimum ? 

Quelle que soit la nature des locaux, tous les espaces d'une hauteur inférieure à 1,80 m sont exclus du calcul de la surface habitable. Les pièces mansardées ou avec des hauteurs sous plafond atypiques n'entrent donc pas forcément dans la surface utile si elles ne respectent pas ce critère. 

Toutefois, l'ensemble de la pièce n'est pas forcément exclu. Les parties de locaux avec une hauteur sous plafond suffisante seront comptabilisés. Ce découpage d'une pièce rend complexe le calcul en mètres carrés de la surface habitable. Voilà pourquoi cette tâche est souvent confiée à un diagnostiqueur professionnel ! 

Vous êtes libre de calculer vous-même la surface habitable de votre maison ou de votre appartement. Toutefois, vous engagez votre responsabilité en cas d'erreur supérieure à 5 % :

• L'acheteur peut exiger une réduction du prix de vente ; 
• Le locataire peut demander la diminution du montant du loyer. 

Pour le calcul de la surface habitable, il est donc recommandé de faire appel à un diagnostiqueur ou à un agent immobilier pour éviter toute erreur. Ils disposent des connaissances et des outils nécessaires pour réaliser un calcul précis de la surface habitable de votre bien immobilier

Depuis 2009, la loi Boutin rend obligatoire la mention de la surface habitable dans tout contrat de location de logements vides destinés à une utilisation en tant que résidence principale. Cette règle ne s'applique cependant pas aux locations meublées ou saisonnières, pour lesquelles cette information reste facultative.

Effectuer des travaux peut modifier la surface habitable

Le calcul de la surface habitable peut être amené à évoluer si des travaux sont réalisés dans le logement. Si vous souhaitez transformer votre garage en espace de vie ou aménager les combles, vous devrez prendre en compte ces modifications pour déterminer la nouvelle surface habitable. Ainsi, il est important de garder à l'esprit que le calcul initial de la surface habitable reste valable tant que des travaux modifiant la surface n'ont pas été effectués dans le logement. Soyez donc vigilant et tenez compte de ces changements pour éviter toute mauvaise surprise !

La surface habitable est définie par l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface de plancher restante, après déduction des surfaces occupée par les murs, les cloisons, les marches et cages escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. En revanche, elle exclut la superficie occupée par : 

• Les combles non aménagés ; 
• Les caves, sous-sols et remises ; 
• Les garages ; 
• Les terrasses, loggias et balcons ; 
• Les séchoirs extérieurs au logement ; 
• Les vérandas et volumes vitrés ; 
• Les locaux communs et dépendances ; 
• Les locaux avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. 

Est-ce que le garage est compris dans la surface habitable ? 

Les espaces destinés au stationnement de véhicules ne sont pas compris dans le calcul de la surface habitable. Le garage ne fait donc pas partie des surfaces prises en compte. Seul le garage aménagé en pièce habitable fait partie de la surface de plancher. Pour des détails découvrez notre article sur le garage et la surface habitable.

Il est donc important de faire la distinction entre un garage et une pièce habitable pour éviter toute confusion lors de la vente de votre maison. 

Est-ce que la buanderie est une surface habitable ? 

Tout comme les greniers aménageables et les séchoirs, la buanderie est comptabilisée dans le calcul de la surface habitable si elle remplit les conditions fixées par l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation : 

• La buanderie se situe dans le logement ; 
• Sa hauteur sous plafond est au moins de 1,80 m. 

Si elle répond à ces exigences, sa superficie en mètres carrés s'ajoute au calcul de la surface habitable totale.  Après tout, la buanderie désigne une pièce utile pour les occupants. Elle est donc logiquement ajoutée à la surface de plancher totale. 

Est-ce qu'un escalier entre dans la surface habitable  ? 

Pour savoir si vous devez comptabiliser les escaliers dans votre calcul, vous devez différencier deux éléments : 

• L'escalier en lui-même est considéré comme une surface utile et doit donc être considéré lorsque vous cherchez à effectuer un calcul précis de la surface habitable de votre maison individuelle. Vous pouvez ainsi évaluer la superficie totale de votre maison, étage par étage ; 
• La cage d'escalier et les rampes d'accès font partie de la surface de plancher mais ne sont pas considérées comme directement utiles aux occupants. Elles sont donc exclues de ce calcul pour obtenir la surface réelle de l'habitation. 

Le placard entre t-il dans la surface habitable ? 

Le placard entre dans le calcul de la surface habitable s'il répond aux deux conditions suivantes : 

• Il se situe à l'intérieur du logement. Ne faites pas l'erreur de comptabiliser les placards situés dans les parties communes ; 
• Il mesure au moins 1,80 m de hauteur. 

Lorsque ces deux critères sont réunis, il est pris en compte pour le calcul de la superficie habitable totale. 

Faut-il comptabiliser le cellier dans la surface habitable ? 

Saviez-vous que le cellier ou le débarras situé à l'intérieur de votre logement est considéré comme une pièce avec usage privatif ? Cela signifie que cette surface est à inclure dans le calcul de la surface habitable. En revanche, lorsque vous disposez d'un cellier ou d'un débarras à l'extérieur de votre logement, dans un garage ou une annexe, seule la moitié de la surface est prise en compte.

Une véranda compte-t-elle dans la surface habitable ?

Si la véranda offre un atout non négligeable à une maison, elle n'entre pas dans le calcul de la surface loi Boutin. Cependant, si vous cherchez à déterminer la surface privative de loi Carrez, elle sera prise en compte. Il est important de savoir si la véranda entre dans le calcul de la surface habitable notamment si vous envisagez de vendre ou de louer votre bien immobilier.

Le couloir est-il considéré comme une surface utile ? 

Ne sous-estimez pas la surface habitable de votre maison ! Les couloirs qui la parcourent font également partie de l'équation. Ils ne sont peut-être pas la pièce principale où vous passez votre temps, mais ils sont essentiels pour relier les différentes parties de votre habitation. Ainsi, pour un calcul précis de la surface habitable, pensez à inclure ces espaces de passage dans vos calculs.