Le calendrier officiel des interdictions de location selon le DPE (passoires thermiques)

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, tout bailleur est tenu de proposer un logement décent. Parmi les critères fixés par la loi, le logement loué doit présenter une performance énergétique satisfaisante.

Dans le cadre de la loi Climat et résilience, le gouvernement souhaite interdire progressivement la location des logements les plus énergivores, selon le calendrier suivant : 

Quels sont les biens qui sont interdits à la location depuis 2023 ? 

Depuis le 1er janvier 2023, le seuil maximal de consommation d'énergie est fixé à 450 kWh/m2/an  Au-delà de cette limite, les logements sont considérés comme des passoires thermiques. Les biens immobiliers concernés, avec une étiquette énergie G+ au DPE sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. 

Quels logements ne pourront plus être loués en 2025 ?

À partir de cette date, les logements proposés à la location devront obligatoirement posséder au minimum l'étiquette F du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Tout logement dont la consommation énergétique dépasse 420 kWh/m²/an sera interdit à la location. Les propriétaires sont donc encouragés à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour se conformer à ces nouvelles normes et maintenir leurs biens sur le marché locatif. 

Par exemple, prenons un appartement de 50 m² dont la consommation énergétique est de 450 kWh/m²/an. Selon les nouvelles réglementations, ce logement se verrait attribuer une étiquette G et ne pourrait plus être proposé à la location. 

Quels sont les biens qui seront interdits à la location en 2028 ?

La deuxième étape du calendrier mis en place par le gouvernement prendra effet en janvier 2028. À partir de cette date, pour être éligibles à la location, les logements devront obtenir au minimum une étiquette énergie E sur le DPE. Si la consommation énergétique d'un logement se situe entre 330 et 420 kWh/m²/an, il obtiendra une note de F et ne pourra donc plus être proposé à la location. 

Par exemple, considérons une maison de 100 m² dont la consommation énergétique est de 350 kWh/m²/an. Selon les nouvelles réglementations de 2028, cette maison recevrait une étiquette F, ce qui la rendrait inéligible à la location. 

Quel DPE sera interdit à la location en 2034 ?

La dernière étape de ce calendrier est fixée au 1er janvier 2034. À cette échéance, les logements proposés à la location devront obligatoirement être classés au minimum D sur le diagnostic de performance énergétique. Les logements classés E, avec une consommation énergétique comprise entre 250 et 330 kWh/m²/an, seront interdits à la location.

Par exemple, imaginons un appartement de 80 m² avec une consommation énergétique de 280 kWh/m²/an. Selon les nouvelles réglementations de 2034, cet appartement obtiendrait une étiquette E, ce qui le rendrait inéligible à la location.

Conformément au calendrier mis en place par le gouvernement, seuls les biens immobiliers classés G+ sont interdits à la location. Les autres biens immobiliers, c'est-à-dire ceux classés de A à G mais inférieurs à G+, peuvent rester sur le marché locatif jusqu'à la prochaine échéance du calendrier. 

Qu'est-ce que le DPE et quel est son rôle dans le cadre de la location ? 

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un indicateur essentiel pour évaluer la consommation énergétique d'un logement et les émissions de gaz à effet de serre qui en résultent.

Ce diagnostic permet de classer les biens immobiliers sur une échelle allant de A à G.  A indique une excellente performance énergétique et G signale une mauvaise performance énergétique.

Le DPE renseigne les locataires quant à la performance énergétique du logement. Ce document s'avère utile pour anticiper les futures dépenses énergétiques et connaître l'impact carbone de son habitation. 

Comment le DPE est-il calculé ?

Le propriétaire fait appel à un professionnel certifié pour procéder au calcul de la dépense énergétique. Pour y parvenir, cet expert se base sur plusieurs critères comme : 

•  L'isolation des murs ; 
• Le système de chauffage ; 
• La consommation d'énergie pour l'eau chaude sanitaire. 

Ces données sont ensuite combinées pour attribuer une étiquette énergie en fonction de la consommation globale d'énergie des logements : 

Pour encourager les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique, l'interdiction de mise en location des passoires thermiques s'accompagne d'autres mesures. 

La nouvelle norme énergétique et le gel des loyers

Depuis le 1er janvier 2023, un gel des loyers s'applique aux logements classés F et G. Pour les propriétaires, les conséquences de cette mesure sont nombreuses : 

• L'impossibilité d'augmenter le loyer entre deux locataires lors de la signature d'un nouveau contrat de location ; 
• L'impossibilité de pratiquer une hausse de loyer lors du renouvellement du contrat ; 
• L'interdiction de procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail, même si une clause d'indexation est incluse dans le bail. 

Tous les biens immobiliers classés F et G sont concernés par le gel des loyers, qu'ils soient en location vide ou location meublée. Cette mesure incitatrice doit pousser les propriétaires à réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires afin de pouvoir procéder à une réévaluation du montant du loyer. 

La nouvelle réglementation DPE et la location en cours

Pour les contrats en cours, la loi Climat et Résilience ne s'applique pas immédiatement. En effet, lorsque le bail a été signé avant la promulgation de la loi, le logement n'est pas concerné par l'interdiction de location. Cependant, les propriétaires sont dans l'obligation d'informer les locataires de la performance énergétique du logement.

L'audit énergétique obligatoire pour les logements énergivores

Depuis le 1er avril 2023, les logements les plus énergivores sont soumis à un audit énergétique lors de toute vente. Ce document exhaustif ce compose de plusieurs volets : 

• L'estimation de la performance énergétique du logement ; 
• Un schéma des déperditions de chaleur dans l'habitation ; 
• Au minimum deux propositions de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique globale ; 
• Les informations relatives à l'aération et la ventilation du bâtiment avant les travaux. 

Cet état des lieux, valable 5 ans, concerne actuellement les logements classés F ou G. Elle sera ensuite étendue :

• Aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025 ; 
• Aux logements classés D à compter du 1er janvier 2034. 

La perspective de ces interdictions de location est source d'angoisse pour les propriétaires-bailleurs. Pourtant, pour financer les travaux nécessaires, plusieurs aides financières ont été imaginées par l'Etat : 

• MaPrimeRénov' est une aide financière allouée en fonction des revenus du foyer et de l'amélioration énergétique obtenue après les travaux ;
• L'éco-PTZ ( Eco-Prêt à Taux Zéro) est un prêt sans intérêt destiné à financer les travaux de rénovation énergétique ;
• Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) sont des dispositifs incitatifs qui obligent les fournisseurs d'énergie à encourager les économies d'énergie auprès de leurs clients. Ils proposent des aides financières pour réaliser des travaux d'économie d'énergie. Les CEE peuvent être cumulés avec d'autres aides telles que MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ.