Quels sont les droits, les aides et les recours du locataire d'un logement considéré comme une passoire thermique ?

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne un logement mal isolé. Sa consommation d'énergie est supérieure à des seuils publiés par le ministère de la Transition écologique.

Depuis le 1er janvier 2023, le seuil maximal de consommation d'énergie autorisée pour que le logement soit qualifié d'énergétiquement décent est fixé, en France métropolitaine, à 450 kWh/m2/an.
En d'autres termes, un logement décent est classé entre A et G (uniquement les G de moins de 450 kWh) sur l'étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Par conséquent, en 2023, conformément au décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, sont considérées comme des passoires thermiques, toutes les habitations ayant une consommation énergétique égale ou supérieure 450 kWh/m2.
Ces logements sont désormais interdits à la location (pour les nouveaux contrats, les contrats renouvelés ou reconduits à compter du 1er janvier 2023).

Pour rappel, la consommation d'énergie englobe le chauffage, l'éclairage, l'eau chaude, la ventilation, la climatisation, etc.

Différence entre passoire thermique, insalubrité et précarité énergétique

• La passoire thermique concerne la mauvaise isolation du logement et sa consommation d'énergie excessive ;
• L'insalubrité concerne l'état général du logement, ce qui engendre un risque pour la santé et la sécurité physique des occupants ;
• La précarité énergétique (dépenses en énergie supérieures à 8 % des revenus) concerne les difficultés d'un ménage à chauffer son habitation faute de ressources financières suffisantes ou à cause des conditions d'habitat. Les bailleurs profitant de ces situations sont appelés marchands de sommeil.

Comment reconnaître une passoire énergétique en 2023 (factures, DPE,...) ?

Plusieurs indicateurs doivent alerter le locataire d'un logement mal isolé et pouvant entraîner un trouble de jouissance du locataire sur le bien.

Un mauvais diagnostic de performance énergétique

Lors de la signature du bail (location) ou de l'avant-contrat (acquisition), le DPE délivré au futur locataire ou acquéreur renseigne sur la consommation d'énergie du logement. S'il relate une consommation d'énergie égale ou supérieure à 450 kWh, il est considéré comme une passoire thermique.

Une construction ancienne

Les immeubles anciens sont plus susceptibles d'être mal isolés, sauf s'ils ont été rénovés depuis leur construction.

Des factures d'énergie excessives

Si les factures de chauffage explosent alors qu'il ne fait pas suffisamment chaud dans le logement, c'est peut-être lié à une mauvaise isolation des murs, des vitrages ou de la toiture. Mais combien de temps un locataire peut-il rester sans chauffage ?

Un taux d'humidité élevé

Les logements mal isolés et mal ventilés présentent des taux d'humidité très importants (buée sur les vitres, traces de moisissures sur les murs, peintures écaillées, etc.).

Le niveau de consommation énergétique aujourd'hui fixé à 450 kWh va baisser progressivement suivant les échéances prévues à l'article 160 de la loi climat et résilience :

• Depuis janvier 2023 : certains logements affichant une étiquette G sur leur DPE sont interdits à la location ;
  Rappel important : seuls les logements classés G (plus de 420 kWh/m2) et ayant une consommation de plus de 450 kWh sont considérés comme des passoires thermiques en 2023. 
• En 2025 : les logements classés G ne pourront plus être loués ;
• En 2028 : les logements classés F seront concernés par l'interdiction de location ;
• En 2034 : les logements classés entre E et G seront frappés d'une interdiction de location. Seuls ceux classés entre A et D pourront être loués.

L'interdiction de location concernera les nouveaux contrats.

Les droits (le gel des loyers, des travaux de rénovation,...)

Vous louez un logement qui répond aux caractéristiques d'une passoire thermique ? Voici vos droits en fonction de la date de signature du bail :

• Votre contrat était en cours au 1er janvier 2023 : rien ne change. Vous pourrez réclamer des travaux à votre bailleur lors de la reconduction du contrat de location. 
• Votre bail a été signé après le 1er janvier 2023 : celui-ci reste valide. Toutefois, vous pouvez réclamer la mise en conformité du bien à l'amiable ou par voie de justice. 

Par ailleurs, les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, classés F ou G sur leur DPE, dont les contrats de location ont été signés après le 24 août 2022, voient leurs loyers gelés (indexation annuelle interdite). Ainsi il n'est pas possible d'augmenter le loyer d'un logement considéré comme une passoire thermique.

Les aides à la rénovation énergétique pour les locataires

La loi ne vous interdit pas d'entreprendre des travaux de rénovation même si vous êtes en location (système de chauffage plus performant par exemple). Ces rénovations peuvent être une solution pour un meilleur confort thermique, et une réduction du montant de vos factures d'énergie.

Cependant, l'accord préalable du propriétaire est obligatoire.

Certains bailleurs acceptent de prendre en charge tout ou partie du coût des travaux. En plus de profiter de la rénovation après votre départ, l'État leur accorde certaines aides (MaPrime'Rénov', éco-prêt à taux zéro...).

En votre qualité de locataire, vous bénéficiez aussi d'aides financières pour améliorer l'isolation d'un logement :

• La prime énergie CEE : la demande est réalisée en ligne avant de signer le devis de travaux. L'artisan doit être RGE (garant de l'environnement). 
• La TVA à 5,5 % : certains travaux peuvent bénéficier automatiquement de la TVA à taux réduit.
• Le chèque énergie : il est versé chaque année, automatiquement, aux personnes éligibles. Il peut être utilisé pour régler les factures d'énergies ou pour financer une partie des travaux de rénovation.

Le DPE est valable 10 ans (par exception, ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024). La réalisation d'un nouveau document n'est pas imposée au propriétaire ou à l'occupant qui réalise des travaux de rénovation énergétique. Toutefois, il peut être judicieux de faire réaliser un nouveau diagnostic afin d'attester d'une meilleure performance du logement.

Les recours d'un locataire de logement énergivore

Si votre logement ne répond pas aux normes de décence énergétique, et que vous ne souhaitez pas faire vous-mêmes des travaux de rénovation, vous pouvez :

1. Signaler les désordres au propriétaire

Adressez-lui une lettre recommandée. Vous devez énumérer en détail tous les signes révélant les défaillances, et lui demander la mise aux normes du logement. 

Le propriétaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi pour intervenir.

2. Informer le service hygiène de la mairie

Il est possible aussi d'informer le service d'hygiène de la mairie dont dépend le logement. Une visite des lieux pourra être diligentée afin de constater les désordres et émettre un arrêté d'insalubrité. 

3. Alerter la CAF de la situation de non décence de la location

La Caisse d'allocations familiales a le droit de suspendre le versement des allocations logement, et de les conserver durant 18 mois. Au-delà, le bailleur perd les allocations non versées s'il n'a pas réalisé les travaux.

4. Saisir la Commission départementale de conciliation

Si le propriétaire refuse ou ne répond pas, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation. Cette étape est facultative.

5. Assigner le bailleur devant le tribunal d'instance

Enfin, vous pouvez saisir le juge du tribunal compétent. Il vous appartient de constituer un dossier prouvant :

• Les désordres dans le logement ;
• Les différentes alertes adressées au bailleur par courrier recommandé ;
• La tentative de conciliation amiable, le cas échéant.

Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser dans l'habitation ainsi que le délai de leur exécution. Il pourra aussi réclamer au bailleur la réduction ou le remboursement du loyer pour logement insalubre jusqu'à l'achèvement des travaux de mise en conformité.