Un bailleur peut-il être condamné au remboursement des loyers perçus en cas de logement insalubre ?

Tout d’abord, un appartement ou une maison en mauvais état n’est pas forcément considéré comme insalubre. En effet, un logement est insalubre dès lors qu’il représente un risque pour la santé ou la sécurité des occupants ou des voisins. Par exemple, les biens insalubres sont ceux qui présentent des revêtements dégradés contenant du plomb au-dessus du seuil maximum autorisé ou qui ne sont pas destinés à la location comme les caves, les combles ou encore les sous-sols. 

Ainsi pour reconnaître un bien insalubre, il convient de s’attarder sur les critères suivants : 

• Pièces de vie sans ouverture sur l’extérieur comme une absence de fenêtre ;
• Éclairage naturel insuffisant ;
• Superficie inférieure à 9 m² ou une hauteur de plafond inférieur à 2,20 mètres ;
• Revêtement dégradé contenant de l’amiante ;
• Dégradations des fondations et instabilité ;
• Présence de moisissure et d’humidité ;
• Défaut d’étanchéité ou d’isolation (passoire thermique).

Attention cette liste est non exhaustive. En effet, un logement peut être considéré comme insalubre s’il multiplie en plus les infractions au RSD (règlement sanitaire départemental) et ne répond en rien aux critères de décence fixé par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Un bailleur ne respectant pas ces critères et profitant de la vulnérabilité de ses locataires peut être considéré comme un marchand de sommeil.

Dans un premier temps, il ne faut pas confondre logement indécent et insalubre. En effet, un logement indécent n’est pas forcément insalubre. Dans ce cas, il n’y a pas d’urgence à reloger les locataires. En revanche des travaux doivent obligatoirement être réalisés par le propriétaire. Cela peut concerner une mise aux normes électriques, le changement de chauffage, une rénovation à la suite d’un dégât des eaux ou encore des travaux de rénovation énergétique dans le cas des logements considérés comme passoires thermiques. 

Quant au logement insalubre, la sécurité et la santé des locataires sont mises en jeu. Dans ce cas, il existe une urgence à reloger les locataires de façon temporaire ou définitive selon l’ampleur des désordres.  

Ainsi pour prouver qu’un logement est insalubre ou indécent, il peut être conseillé de faire réaliser un constat par un huissier de justice. Il s’agit d’un élément de preuve irréfutable permettant en cas de procédure d’augmenter les chances du locataire d’obtenir des dommages et intérêts ainsi que la réalisation des travaux de rénovation nécessaires. 

Toutefois, dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, des recours ont été mis en place afin de faciliter le signalement de logement indécent ou insalubre.

Un arrêté d’insalubrité entraîne des conséquences pécuniaires pour le propriétaire, à savoir :

• En cas de non-respect du délai fixé pour réaliser les travaux, le propriétaire devra payer jusqu’à 1000 € d’astreinte par jour de retard ;
• Obligation de reloger le locataire de façon temporaire ou définitive ;
• Perte de loyers pendant la durée des travaux ou versement d’une indemnité au locataire en cas d’interdiction d’habiter dans le logement. 

Mais le propriétaire s’expose aussi à des sanctions pénales et des amendes en cas de refus de réaliser les travaux ou de reloger les locataires :

• 3 ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende en cas de refus de reloger les locataires ;
• 1 an d’emprisonnement et 50 000 euros d’amende en cas de refus de réaliser les travaux ;
• Interdiction d’acheter un bien pour le louer pendant 10 ans.

Avant d’intenter une action en justice, que faire en cas de logement insalubre ? Le locataire doit suivre la procédure vue précédemment. En effet, si un arrêté d’insalubrité est adopté, le bailleur doit réaliser les travaux et reloger le locataire sous peine de sanction. 

Obligation de relogement en cas d’arrêté d’insalubrité 

Selon l’arrêté d’insalubrité adopté par le préfet, le propriétaire à l’obligation de reloger les locataires :

• Dans le cas d’un arrêté d’insalubrité remédiable : Le propriétaire doit reloger de façon temporaire le locataire. Autrement dit, il doit proposer une offre d’hébergement gratuit aux occupants. Ce logement doit correspondre aux besoins du locataire. Ce dernier devra payer uniquement les charges locatives. Une fois les travaux réalisés, le locataire réintègre le logement et reprend le paiement du loyer et des charges au plus tard le 1er jour du mois suivant la mainlevée de l’arrêté. À noter que le bail locatif est prorogé de la période correspondant à l’exécution des travaux ;
• Dans le cas d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable : Le propriétaire à l’obligation de reloger les occupants en cas d’interdiction définitive d’habiter. Ce logement doit correspondre aux besoins et possibilités des occupants. Le locataire devra s’acquitter du nouveau loyer et des charges. En revanche, le propriétaire bailleur doit verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer afin de couvrir les frais d’installations. À défaut de versement, le locataire doit le relancer par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de refus du propriétaire, il peut alors engager une procédure simplifiée devant le tribunal des contentieux de la protection. 

Attention, le droit au relogement est perdu si le locataire refuse des offres adaptées à ses besoins et possibilités. Dans ce cas, le bailleur peut engager une procédure d’expulsion, car le locataire a l’obligation de laisser exécuter les travaux dans le logement.

Qui paie le loyer en cas de relogement ? 

Le locataire d’un logement déclaré insalubre est autorisé à ne plus payer le loyer à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité. En revanche, il reste redevable des charges locatives. Par conséquent, lors d’un relogement temporaire, c’est le propriétaire qui paie le loyer hors charge. 

À noter que le versement des allocations logement est aussi suspendu pendant la durée de l’arrêté d’insalubrité. C’est au locataire d'informer la CAF de la procédure. 

En revanche, si le loyer a été payé malgré la notification de l’arrêté, le locataire peut demander au bailleur le remboursement des loyers perçus à tort, dans un délai de trois ans maximum. 

En résumé, la loi prévoit des indemnisations en cas de logement déclaré insalubre, mais l’octroi de dommages et intérêts aux locataires n’est pas systématique. 

Mis à part lorsque le logement est déclaré insalubre, le locataire ne peut pas refuser de payer son loyer. 

En effet, un locataire qui suspend le paiement de son loyer s’expose à des procédures et une résiliation de bail pour non-respect de ses obligations conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, si le logement est indécent, mais qu’il ne représente pas de danger pour la santé et la sécurité, il convient d’entamer une démarche amiable avec le bailleur pour qu’il réalise les travaux. Si le bailleur refuse, il est alors possible de saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé lors de la conciliation, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire qui pourra imposer des travaux au bailleur.

En revanche, un locataire a la possibilité de saisir un juge d’instance afin de demander l’autorisation de consigner les loyers sur un compte bloqué à la Caisse des dépôts et consignations. Ce qui permet d’être en règle au regard de la loi. D'un autre côté, le propriétaire se retrouve sanctionné puisqu’il ne peut pas les percevoir. Une fois un accord trouvé, les fonds seront alors débloqués et versés au bailleur. 

Afin de démarrer une procédure de signalement d’un appartement ou une maison insalubre, il convient de suivre les étapes suivantes :

• Informer le propriétaire bailleur, ou le gestionnaire du logement par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Si aucun accord n’est trouvé ou s’il ne réagit pas, il faut contacter la mairie afin d’ouvrir la procédure d’insalubrité.

Un expert du SCHS (service communal d’hygiène et de santé) ou de l’ARS (Agence régionale de santé) se rend alors dans le logement afin de constater l’insalubrité ou non du logement. Un rapport sera ensuite remis au préfet qui prendra la décision ou non d’adopter un arrêté d’insalubrité. 

À noter que l’ADIL (agence départementale d'information sur logement) est à disposition au 0 806 706 806 pour conseiller et expliquer les démarches de signalement d’un logement insalubre ou indécent, les deux procédures étant différentes.