Qu'est-ce qu'un marchand de sommeil et comment s'en protéger ?

Vous l'avez peut-être remarqué, de nos jours, le terme « marchand de sommeil » est largement utilisé dans le langage courant. Il décrit des individus et/ou des entreprises qui exploitent de manière illégale des logements insalubres pour en tirer un profit financier abusif. Cela concerne généralement des propriétaires peu scrupuleux qui négligent l'entretien et la sécurité des logements, mettant ainsi en danger la vie et la santé des occupants.

L’absence de définition légale 

S'il n'existe pas de définition juridique précise pour qualifier ce qu’est un marchand de sommeil, les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 et de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 viennent cependant préciser l’étendue de son champ d’action ainsi que les possibles sanctions pénales qui en découlent.

Selon une communication du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales datant du 9 octobre 2019, le marchand de sommeil est donc défini comme suit :

Logement indigne : un bailleur conscient de la situation

On attribue la qualité de marchand de sommeil à un propriétaire bailleur en fonction de son intention. Cela implique la réunion de 4 éléments : 

• Une situation d'habitat indigne mettant le locataire en danger mais que faire en cas de logement insalubre ? ; 
• Le bailleur est conscient de la situation ; 
• Le propriétaire a l'intention de maintenir cette situation ; 
• L’exploitation économique par des loyers excessifs. 

On peut donc aisément en déduire que le marchand de sommeil profite de la vulnérabilité de ses locataires. 

En France, l'insalubrité est définie selon le Code de la santé publique comme suit : « Est insalubre tout immeuble, qu'il soit construit ou non, qui présente un danger pour la santé des occupants ou des voisins en raison de son état ou de ses conditions d'occupation ». 

Retenez aussi que l'évaluation de l'insalubrité s'apprécie au cas par cas. Les autorités locales examinent les conditions spécifiques de chaque immeuble pour déterminer s'il présente un danger pour la santé et le bien-être des occupants ou de leur voisinage. Cette évaluation peut tenir compte de divers facteurs tels que : 

• L'état du bâtiment ; 
• Les problèmes de sécurité ; 
• Les problèmes d'hygiène ou de salubrité ; 
• Les risques pour la santé publique.

Dans sa communication du 9 octobre 2019, le ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités territoriales a clairement exprimé sa ferme volonté de s'attaquer aux marchands de sommeil en durcissant notamment les sanctions à leur encontre. Le législateur a également la volonté d’instaurer diverses mesures pour préserver la sécurité des locataires. Pour n’en citer que quelques unes : 

• Renforcer le rôle des organismes chargés des allocations logement ;
• Instaurer des sanctions administratives pour accompagner les arrêtés ; 
• Créer un système du "permis de location" ; 
• Alourdir les sanctions du marchand de sommeil. 

Sur ce dernier point, le renforcement des peines prévu par la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, consiste principalement à imposer des sanctions complémentaires dans certaines condamnations pénales liées à des situations d'habitat indigne, telles que :

• La présomption de revenus tirés d'activités frauduleuses ;
• La confiscation automatique de leurs biens ; 
• L’impossibilité d'acquérir de nouveaux biens locatifs pendant une période de 10 ans (auparavant 5 ans) ; 
• L'obligation pour les administrateurs de biens professionnels, les administrateurs judiciaires et les agences immobilières de les déclarer.

Ce cadre répressif est complété par la circulaire interministérielle du 8 février 2019 qui vise à coordonner la lutte contre l'habitat indigne. Signée par le ministre de la Justice et le ministre chargé de la ville et du logement, cette circulaire est destinée à :

• Renforcer la coordination de l'action administrative et judiciaire ;
• Optimiser l'efficacité du traitement judiciaire dans des situations d'habitat indigne.

En définitive, il est, aujourd’hui plus que jamais, primordial de lutter contre cette pratique illégale et inhumaine en mettant en place des mesures préventives, des sanctions dissuasives, mais aussi en accordant une attention particulière aux besoins des victimes.

Les principaux objectifs déclarés de la politique publique consistent tout d’abord à résorber l'habitat indigne. La priorité est aujourd’hui de mettre fin aux conditions de logement inadaptées, insalubres et dangereuses dans lesquelles les personnes sont contraintes de vivre. 

Pour cela, le cadre légal encourage les propriétaires à respecter les normes en matière de logement en renforçant notamment les sanctions pour ceux qui ne les respectent pas, tout en récompensant les bailleurs qui agissent de manière responsable.

Enfin, une attention particulière doit être portée à la protection des personnes vivant dans des conditions de logement indécentes (passoires thermiques,...). Et cela passe par la nécessité de leur fournir un soutien approprié et des solutions de relogement.

Justement, pour les locataires désireux de dénoncer au marchand de sommeil, plusieurs solutions existent. Vous pouvez tout d’abord signaler l'insalubrité auprès de la mairie de votre commune. Les autorités pourront ainsi mener une enquête et prendre des mesures en conséquence (arrêté d’insalubrité).

Si vous souhaitez vous faire accompagner dans vos démarches, c’est aussi possible. Vous avez la possibilité de faire appel à des associations spécialisées dans la lutte contre les marchands de sommeil, comme la Confédération syndicale des Familles (CSF) ou encore l’ADIL. Ces dernières pourront vous fournir des conseils juridiques et vous accompagner dans vos requêtes.

Enfin, si les précédentes sollicitations n’ont pas abouties ou ne donnent pas de résultats satisfaisants, il est peut être temps d’envisager une action en justice. 

Bien souvent, la complexité de rassembler toutes les preuves nécessaires constitue un obstacle significatif à l'action pénale contre les marchands de sommeil. C'est pourquoi les condamnations sont relativement rares dans ces affaires. 

Retenez tout de même que pour qu'une infraction pénale soit caractérisée et que le propriétaire soit passible de condamnation, plusieurs critères doivent être réunis :

Tout d’abord, voici les critères concernant le propriétaire :

• Le bailleur doit louer un espace destiné à l'habitation ; 
• Les conditions de logement offertes doivent être incompatibles avec la dignité humaine (dégradantes, insalubres ou dangereuses) ; 
• Le propriétaire doit avoir l'intention de réaliser un profit excessif en louant ce type de logement de manière abusive. 

Concernant le locataire maintenant : il doit s’agir d’une personne vulnérable (en situation administrative illégale, précaire, ou en raison de sa situation sociale précaire).