Qu'est-ce qu'un arrêté d'insalubrité et comment l'obtenir ?

Selon l’article L1331-22 du Code de la Santé publique, un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il ne remplit pas les critères de décence et qu’il met en péril la santé et la sécurité des occupants ou celles du voisinage. De plus, est considéré comme insalubre tout local impropre à l’habitation ou qui comporte des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils autorisés. 

C’est pourquoi l’insalubrité peut réunir plusieurs notions. En effet, un habitat peut être indécent sans être insalubre. Pour rappel, les principaux critères d’un logement décent sont fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. De même, ces critères peuvent être renforcés par le règlement sanitaire départemental (RSD).

Les autorités compétentes jugent qu’un habitat est insalubre en s’appuyant sur plusieurs critères d’insalubrité régis par les articles L.1331-1 à L.1331-31 du Code de la santé publique comme : 

• Superficie du logement inférieure à la réglementation soit 9 m² et une hauteur de plafond standard d'au moins 2,20 mètres ;
• Mauvaise qualité ou dégradation des fondations, murs ou planchers causée par des fissures, une humidité importante ou encore une instabilité ;
• Défaut d’étanchéité ou d'isolation ;
• Revêtement du logement dégradé contenant du plomb ou de l’amiante ;
• Équipements non conformes comme une installation électrique et/ou gaz dangereuse, ou encore absence ou problème de chauffage (passoire thermique), d’alimentation en eau potable ou encore une évacuation d’eau usée absente ou défectueuse ;
• Infractions multiples au RSD (nuisibles, manque d’entretien des parties communes, infiltrations…). D'ailleurs quel dédommagement est possible en cas de punaises de lit ?

Cette liste est non exhaustive, et comme nous l’avons vue précédemment, la notion de décence et d’insalubrité ne doivent pas être confondues. C’est pour cette raison que le logement ne peut pas être déclaré insalubre par l’occupant ou le propriétaire, mais doit faire l’objet d’une démarche précise. 

Que faire en cas de logement insalubre ? Un logement qui peut être considéré comme insalubre doit être obligatoirement signalé. Pour cela, il convient de contacter la mairie afin de déclencher la procédure. 

Si vous êtes locataire, vous devez préalablement en informer le propriétaire ou l’agence gestionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception. 

C’est l’agence régionale de santé (ARS) ou le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) de la mairie qui se déplace pour contrôler les critères d’insalubrité. Ensuite, un rapport est rédigé et envoyé au préfet. C’est à lui que revient la décision de prendre ou non un arrêté d’insalubrité. 

Si la situation est urgente, le préfet peut demander au tribunal administratif la désignation d’un expert pour examiner le logement ou le bâtiment. Ce dernier dresse alors un constat et propose une liste de mesures pour mettre fin au danger. Ce rapport doit être réalisé dans les 24h. 

À la suite de la décision du préfet, l’arrêté d’insalubrité est notifié au propriétaire ou au syndic, mais aussi aux occupants. 

Suivant l’ampleur des dégradations, le préfet peut prononcer :

• Un arrêté d’insalubrité remédiable : L’arrêté mentionne les travaux à réaliser par le propriétaire ou le syndic afin de remédier à l’insalubrité du logement au de l’immeuble. Ces travaux doivent être réalisés dans les délais prévus à l’arrêté. 
• L’arrêté d’insalubrité irrémédiable : Ici les autorités jugent que l’insalubrité est trop importante pour être solutionnée et prononce l’interdiction immédiate et définitive d’habiter les lieux. 

Un arrêté d’insalubrité entraîne des obligations autant pour le propriétaire que pour le locataire. 

Les obligations du locataire d’un habitat insalubre 

Si le logement est déclaré insalubre par les autorités, le locataire n’est plus dans l’obligation de payer le loyer à compter du 1er jour suivant la notification de l’arrêté d’insalubrité. 

C’est pourquoi, en tant que locataire, il convient d’informer la CAF que le logement est insalubre. Cette dernière pourra ainsi suspendre les allocations logement versées en attendant que les travaux soient réalisés. 

En revanche, à la fin des travaux et de la mainlevée du préfet, le locataire doit reprendre le paiement du loyer. 

Les obligations du propriétaire d’une habitation insalubre : relogement du locataire

Le propriétaire d’un logement insalubre doit réaliser les travaux mentionnés dans l’arrêté d’insalubrité temporaire, et ce dans les délais fixés par le préfet, sous peine de payer une astreinte par jour de retard.

Par ailleurs, un propriétaire bailleur doit reloger les locataires en respectant les obligations suivantes :

• En cas d’interdiction d’habiter définitive : Le bailleur doit faire des offres de relogement et verser une indemnité d’un montant égale à trois mois du nouveau loyer afin de couvrir les frais d’installation du locataire. 
• En cas d’interdiction d’habiter temporaire : Le bailleur doit reloger les locataires temporairement et à titre gratuit et proposer un remboursement de loyer pour logement insalubre. Le locataire sera uniquement redevable des charges locatives. Attention, il est interdit de donner congé au locataire. En effet, le bail est suspendu tant que l’arrêté d'insalubrité n’est pas levé. 

Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations de relogement, l’hébergement peut être pris en charge par le préfet aux frais du propriétaire. De plus, il s’expose aux sanctions pénales suivantes :

• Refus de reloger des locataires : 3 ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende 
• Refus de réaliser les travaux : 1 an d’emprisonnement et 50 000 euros d’amende 

En outre, le juge peut décider de confisquer l’immeuble ou le logement et interdire le propriétaire d’acheter un bien pour le louer pendant 10 ans.