Location d'un logement insalubre, que faire et comment réagir ?

Un logement insalubre est défini par l'article L1331-22 du Code de la santé publique comme un habitat présentant des risques pour la santé et la sécurité des occupants. Cette notion d’insalubrité a été renforcée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui regroupe l’ensemble des critères de décence, mais aussi par le règlement sanitaire départemental (RSD). 

Cependant, il convient de distinguer la notion d’indécence et d’insalubrité. En effet, un logement peut ne pas répondre à certains critères de décence sans pour autant être déclaré insalubre. 

Avant de commencer les démarches pour faire reconnaître un logement comme insalubre, il convient de déterminer si l’habitat rentre dans les critères d’insalubrité. 

Quels sont les critères d'un logement insalubre ?

Comme nous l’avons vu précédemment, un habitat est insalubre lorsqu’il représente un danger pour les occupants. Lorsqu’il s’agit d’un logement considéré comme indécent, la procédure est différente et des travaux permettent généralement de remédier aux désordres constatés. 

C’est pourquoi les autorités sanitaires déclarent un logement insalubre au cas par cas, en se basant sur les critères d’insalubrité suivants :

• Absence de fenêtre ou manque d’ouverture sur l’extérieur ;
• Superficie des pièces non conforme, c’est-à-dire inférieure à 9 m² et/ou une hauteur de plafond standard inférieure à 2,20 mètres ;
• Absence de ventilation ou manque d’aération ;
• Absence ou mauvaise isolation thermique (passoire thermique) ;
• Revêtement dégradé avec présence d’amiante ou de plomb ;
• Risque d’effondrement de l’immeuble ;
• Absence d’équipement indispensable comme une cuisine ou une salle d’eau ;
• Installation électrique ou au gaz défectueuse, voire dangereux ;
• Absence ou mauvaise évacuation des eaux usées.

Faire la différence avec un logement indécent ou indigne 

Selon les critères de la loi française, un logement est considéré comme indécent s'il ne respecte pas les normes minimales de décence :

• Surface habitable : Le logement doit avoir une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés pour une personne seule, 16 mètres carrés pour deux personnes et 9 mètres carrés supplémentaires par personne supplémentaire ;
• Éclairage naturel et aération : Le logement doit disposer de fenêtres ou d'autres ouvertures donnant accès à la lumière naturelle et à l'air frais ;
• Équipements sanitaires : Le logement doit être doté d'un système d'alimentation en eau potable et d'une installation sanitaire comprenant au moins un WC et une salle de bains ;
• Chauffage : Le logement doit avoir un système de chauffage permettant d'assurer une température suffisante en période froide mais combien de temps un locataire peut-il rester sans chauffage ?

Enfin, le logement ne doit pas présenter de risques pour la santé et la sécurité des occupants, tels que des infiltrations d'eau, des moisissures, une mauvaise isolation, des installations électriques défectueuses, etc.

Logement insalubre : moisissure et humidité

L'humidité peut entrainer l'insalubrité d'un logement. En effet, elle peut engendrer des moisissures, des odeurs, l'apparition de champignons. Ces désordres peuvent causer des problèmes de santé chez les occupants comme l'asthme, les bronchites ou encore les conjonctivites. Généralement, la mauvaise circulation de l'air dans le logement ou des infiltrations d'eau sont responsables de l'humidité et/ou des moisissures. 

Par conséquent, le propriétaire doit réaliser des travaux comme l'installation de dispositifs d'ouverture et de ventilation efficaces et réparer les causes d'infiltration d'eau dans le logement.  

Dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, il existe plusieurs recours pour faire constater un logement insalubre ou indécent. Pour obtenir des informations sur ces démarches vous pouvez contacter l’ADIL (agence départementale d'information sur logement) au 0 806 706 806.

Qui peut faire un constat d'insalubrité ?

Toutes les personnes qu’ils soient occupants du logement, voisins, ou qui suspectent un habitat indécent ou insalubre ont l’obligation de le déclarer à la mairie. Il est possible de demander à un huissier de justice de venir constater les dégradations du logement afin d’apporter des preuves en cas de procédure. 

Néanmoins, seules les autorités compétentes peuvent constater et déclarer l’insalubrité d’un logement. En cas d’urgence, le préfet peut demander au tribunal administratif la désignation d’un expert. Ce dernier devra examiner le logement ou le bâtiment. Il devra adresser un constat et proposer des mesures pour mettre fin au danger dans les 24h. 

Qui contacter pour déclarer un logement insalubre ?

Dans un premier temps, le locataire doit informer son bailleur ou l’agence immobilière par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour simplifier les démarches, il est possible d’utiliser un modèle de lettre. Si le courrier reste sans réponse ou si aucun travaux n’est engagé, le locataire doit contacter la mairie.

En effet, c’est le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou l’agence régionale de santé (ARS) qui intervient pour constater l’état d’insalubrité du logement. Un rapport est alors transmis au conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst). À noter que le préfet doit informer le propriétaire de la date de la réunion au moins 30 jours avant. Ce délai permet au propriétaire de préparer ses observations et d’informer le locataire. 

Cette réunion va permettre de prendre une décision sur le logement et de déterminer les solutions pour remédier à ses désordres. Cette décision est ensuite transmise au préfet qui prononce un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable. 

• L'arrêté remédiable intervient lorsque des travaux peuvent résoudre l’insalubrité du logement.
• L’arrêté irrémédiable intervient quand les travaux sont trop importants pour remédier à l’insalubrité, le logement est alors considéré comme inhabitable. 

Qui contacter pour déclarer un logement non décent ? 

Comme pour la procédure de constat d’insalubrité, le locataire doit informer le propriétaire ou le gestionnaire du bien des problèmes de décence constatés dans le logement. 

Dans le cas où le propriétaire ne réalise pas les travaux, le locataire peut :

• Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) : Bien qu’il s’agisse d’une étape non obligatoire, il s’avère judicieux de saisir la CDC par voie électronique ou par recommandée avec accusé de réception, afin de trouver un accord amiable entre le locataire et le propriétaire ;
• Saisir le juge du tribunal des contentieux de la protection : Si la conciliation n’a pas fonctionné ou que le propriétaire ne répond pas au recommandé, il convient de saisir le juge pour demander la réalisation des travaux. En effet, le juge peut condamner le propriétaire à l’exécution des travaux dans un délai fixé à l’avance et éventuellement avec des pénalités de retard si le délai n’est pas respecté. Il peut également décider de réduire ou suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux.  

Cette procédure nécessite de fournir des preuves confirmant le mauvais état du logement ou les défauts d’équipements. Le locataire peut par exemple demander des attestations de techniciens (électricité, gaz, eau), des rapports de l’ARS ou encore un constat d’huissier pour appuyer sa demande. 

Pour déclarer un logement insalubre, le locataire doit adresser une mise en demeure au bailleur pour troubles de jouissance par lettre recommandée avec accusé de réception. Il convient d’y joindre des preuves telles que des photos ou des attestations d’entreprise, voire un constat d’huissier. Le courrier doit rappeler les obligations du bailleur conformément à la loi du 6 juillet 89. 

Le propriétaire aura l’obligation de réaliser les travaux pour remédier à l’insalubrité. 

En revanche, si le bailleur ne réagit pas à la suite de la mise en demeure, le locataire doit alors contacter la mairie et suivre la procédure vue précédemment. L’insalubrité du logement sera alors constatée par les autorités compétentes.

Dans le cas où le logement est déclaré insalubre, le propriétaire à l’obligation de reloger le locataire. En outre, le locataire est dispensé de payer le loyer pendant la durée des travaux et peut être dispensé d’un délai de préavis pour quitter le logement. 

En cas de logement insalubre avéré (signalement et constatation faites), une procédure de relocation peut être déclenchée pour garantir un relogement adéquat aux occupants. 

Le propriétaire est informé des résultats de l'inspection et reçoit une mise en demeure pour effectuer les travaux nécessaires afin de rendre le logement conforme aux normes de salubrité dans un délai qui dépend de la gravité des problèmes de salubrité constatés. 

Pendant ce délai, il est généralement responsable de l'hébergement du ou des occupant(s) et doit trouver une solution temporaire pour permettre au(x) locataire(s) de quitter le logement pendant la durée des travaux.

Ainsi, si les conditions de salubrité ne peuvent pas être rétablies dans un délai raisonnable, les autorités peuvent décider de procéder à la relocation vers un logement décent. Dans ce cas, la responsabilité de la relocation incombe généralement au bailleur qui doit aussi proposer un remboursement de loyer pour logement insalubre.

Par ailleurs, pendant le processus de relocation, les occupants peuvent être accompagnés par des travailleurs sociaux pour les aider dans leurs démarches et leur trouver un nouveau logement.