La Caution Solidaire en Location - Rédaction et Utilité

Lorsque le propriétaire d’un logement met son bien en location, qu’il s'agisse d’une location vide ou d’une location meublée, il est fréquent qu’il exige certaines garanties du locataire. Ces garanties lui permettent de se prémunir contre les risques d’impayés de loyer et les éventuelles dégradations du logement par le locataire.

Il existe plusieurs types de garanties : 

• Cautionnement par une tierce personne ;
• Dépôt de garantie ;
• Garantie ou assurance loyers impayés. 

Cautionnement solidaire : définition 

La caution solidaire est un acte juridique par laquelle une tierce personne se porte garante du paiement du loyer et de l’exécution des obligations qui incombent au locataire. Le propriétaire a ainsi l’assurance que ces obligations, telles que prévues par le contrat de location, seront bien remplies et ce même en cas de défaillance du locataire. 

A ce titre, le propriétaire peut exiger de la caution solidaire, qu’on appelle couramment le garant, qu’il règle les loyers impayés du locataire ou qu’il répare les dommages qu’il a causés lorsqu’il s’y refuse. 

Après paiement des sommes dues au propriétaire, la caution peut par la suite se retourner contre le locataire pour obtenir le remboursement des dettes qu’il a réglées pour lui. 

La caution solidaire présente des avantages pour les deux parties : 

• Le propriétaire se protège contre les risques liés à la mise à disposition de son logement ;
• Le locataire peut accéder plus facilement à un logement même lorsqu’il ne dispose pas de revenus suffisants. 

Caution simple et caution solidaire : quelle différence ?

La caution simple et la caution solidaire se distinguent quant au niveau d’engagement qu’elles impliquent. 

Pour une caution simple, le propriétaire ne peut se retourner contre la caution que s’il a épuisé tous les recours dont il dispose contre le locataire. C’est notamment le cas lorsque celui-ci n’est pas solvable. De plus, en présence de plusieurs cautions simples, la somme à payer est répartie entre elles. 

Une caution solidaire, quant à elle, peut être tenue de verser la somme due par le locataire dès le premier mois d’impayé. Il se supplante ainsi au locataire à la moindre défaillance de sa part, à la discrétion du propriétaire. 

Toute personne peut se porter caution solidaire d’un locataire qui souhaite signer un contrat de location. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, comme une entreprise ou une association. Il n’est également pas nécessaire que la caution et le locataire soient unis par un lien de parenté. 

Il est toutefois indispensable que la caution solidaire soit solvable, sans quoi la démarche perdrait tout intérêt. 

Voici quelques exemples de cautions personnes physiques et personnes morales :

L’établissement de l’acte de caution solidaire doit impérativement suivre un formalisme bien particulier, au risque que l’engagement soit nul. 

Les pièces justificatives à fournir

Pour s’assurer de la solvabilité de la caution, le propriétaire peut lui demander de fournir plusieurs pièces justificatives : 

• Justificatif d’identité ;
• Justificatif de domicile ;
• Justificatif d’activité professionnelle ;
• Preuve des ressources.

Justificatif d’identité

La nature des pièces à fournir diffère selon que la caution est une personne physique ou une personne morale : 

Justificatif de domicile

Le propriétaire peut exiger de la caution une seule pièce parmi les documents suivants : 

• Dernière quittance de loyer
• Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de 3 mois
• Attestation d’assurance logement de moins de 3 mois
• Dernier avis de taxe foncière 
• Titre de propriété lorsqu’il s’agit de la résidence principale

Justificatif d’activité professionnelle

La nature des documents à fournir diffère selon l’activité professionnelle de la caution : 

Document attestant des ressources

Le propriétaire peut exiger de la caution de lui remettre un ou plusieurs documents attestant de ses ressources parmi les pièces suivantes : 

• Dernier avis d’imposition ou de non-imposition ;
• Titre de propriété d’un bien immobilier OU dernier avis de taxe foncière ;
• 3 derniers bulletins de salaire ;
• Justificatif de revenus fonciers de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers ;
• Deux derniers bilans OU attestation de ressources pour l’exercice en cours pour un professionnel non salarié.

Les mentions obligatoires à inscrire par la caution

L’établissement de l’acte de cautionnement solidaire est encadré d’un important formalisme, le but étant de faire prendre conscience à la caution de la gravité de son engagement. 

A ce titre, sa signature sur l’acte de caution solidaire doit être précédée de plusieurs mentions que la personne doit impérativement rédiger elle-même : 

• Le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’établis dans le contrat de location ;
• La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la portée de l’engagement d’un cautionnement à durée indéterminée ;
• La mention prévue par l’article 2297 du Code civil par laquelle la caution reconnaît s’engager à payer le propriétaire les sommes dues en cas de défaillance du locataire. 

Ce formalisme, supprimé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, a été rétabli depuis le 1er janvier 2022. 

La caution solidaire s’engage personnellement, sans possibilité de discussion ni de division. 

Nature de l’engagement

L’engagement de la caution solidaire est lourd de conséquences et couvre plusieurs aspects, incluant : 

• Règlement des impayés de loyer ;
• Règlement des charges locatives dues ;
• Paiement de l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans le logement après la fin du bail résilié ;
• Frais de remise en état du logement en cas de réparations que le dépôt de garantie ne couvre pas entièrement.

Le cautionnement solidaire constitue un engagement personnel. Si la personne qui se porte caution est mariée, le patrimoine commun des époux ne peut pas servir de garantie au propriétaire et se limite à son patrimoine personnel. 

Durée de l’engagement

L’engagement de caution solidaire peut être : 

• à durée déterminée : le cautionnement solidaire peut se limiter à la durée du bail initial, tacite reconduction et éventuels renouvellements non inclus, ou à toute autre durée du choix des parties. Pour que l’acte de caution solidaire soit à durée déterminée, il est indispensable d’y insérer une clause de cautionnement le mentionnant explicitement. La caution ne peut toutefois mettre unilatéralement fin à son engagement. 
• à durée indéterminée : le cautionnement solidaire engage la caution pour toute la durée du bail, incluant sa tacite reconduction et ses renouvellements, lorsqu’une clause d’engagement le mentionne expressément ou en l’absence de clause. La caution peut résilier unilatéralement son engagement à tout moment, la résiliation prenant effet à compter de la date de fin du bail. 

Dans le cadre d’une colocation, la présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail de colocation emporte des conséquences sérieuses pour le colocataire partant. 

En effet, à la suite de son congé, celui-ci demeure solidaire du paiement des loyers pour une durée de 6 mois suivant son départ, ou jusqu’à ce que le propriétaire acte de l’arrivée d’un nouveau colocataire.