Comment procéder à un changement de propriétaire en cours de bail ?

Concernant la vente d'un logement sans locataire, il n'est pas obligatoire de renouveler le dernier contrat de location quand celui-ci arrive à son terme. Néanmoins, il est nécessaire de donner un congé pour vente en respectant un délai de préavis de 6 mois avec l'échéance du bail.

Le locataire bénéficie, en effet, d’un droit de préemption. C'est-à-dire qu'il est prioritaire sur l'achat du bien pour en faire sa résidence principale. S’il ne souhaite pas prendre le logement, le bailleur peut organiser des visites pour la vente du logement.

Par contre, si la vente du logement a lieu avec des locataires en place, la situation est un peu différente. Il est important de souligner que le nouveau propriétaire doit respecter les conditions de location en cours. Les termes du bail restent en vigueur et le locataire a les mêmes droits et obligations qu'auparavant.

De plus, dans le cadre d'une copropriété, le nouveau propriétaire doit s'assurer que chaque résident d'un appartement dans l'immeuble acheté soit informé de ce changement. Cela peut être fait par le biais d'une lettre d'information ou en organisant une réunion avec tous les locataires concernés.

Il est crucial de rappeler que le nouveau propriétaire a des responsabilités envers le locataire actuel du logement. En effet, il est important de respecter les termes du contrat de bail en cours pour éviter toute confusion ou conflit. Il est donc essentiel de respecter les conditions de loyer, de dépôt de garantie, de révision de loyer, de durée du bail et bien sûr de respect du droit au maintien dans les lieux.

L’obligation de notifier son locataire de ce changement

Le nouveau propriétaire d'un logement doit communiquer ses informations au locataire en place : fournir son nom, adresse, ainsi que ses informations de paiement.

S'il utilise les services d'un gestionnaire locatif, ce sont ces coordonnées qu'il faut transmettre au locataire. Cela aidera à simplifier les communications et à garantir que toutes les questions et préoccupations sont traitées rapidement et de manière professionnelle.

Dans le cas où la propriété est achetée par une société, il est important de communiquer la dénomination et le siège social de celle-ci au locataire en place. Cela permettra de clarifier qui est le nouveau propriétaire et de s'assurer que toutes les communications futures sont dirigées vers la bonne entité.

Même s’il n’est pas légalement obligatoire d’envoyer cette notification en recommandé avec accusé de réception, il est conseillé de le faire pour s’assurer que le locataire a bien réceptionné les informations concernant les modalités de versement du loyer. Cela évitera bien des litiges entre les signataires du bail et le nouveau propriétaire. 

Les effets du changement de bailleur sur la caution

S'il existe un acte de cautionnement solidaire pour le logement, l'engagement du garant reste en vigueur même après la vente de votre bien immobilier. En effet, l'acte de caution sera remis au nouveau propriétaire qui pourra s'y référer en cas de besoin.

En cas de défaillance de paiement du locataire, le nouveau propriétaire peut donc se tourner vers le garant pour obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Les effets du changement de propriétaire sur le dépôt de garantie

Il revient à l’acheteur de restituer au locataire le dépôt de garantie lors de la remise des clés en fin de bail. Il doit donc réclamer le dépôt de garantie à l’ancien propriétaire afin de pouvoir le restituer au locataire lorsqu'il quittera les lieux. En effet, si le vendeur du logement omet de transmettre ce dépôt de garantie au nouveau bailleur, il se verra réclamer cette somme quand le locataire quittera les lieux.

Selon l'arrêt n° 15-19169 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 8 septembre 2016, une fois le locataire parti, le propriétaire doit remettre le dépôt de garantie sous 2 mois. Il est donc préférable de remplir cette démarche lors de la signature de l'acte authentique de vente et de transfert du bail pour pouvoir respecter ce délai. 

Les effets du changement de propriétaire sur l’état des lieux

L’état des lieux sera remis directement à l’acheteur du logement. Il pourra par la suite s’y référer pour faire l’état des lieux de sortie. En cas de dommage constaté, cela sera retenu du dépôt de garantie. La procédure reste donc la même en cas de changement de propriétaire. 

Assurance loyer impayés : conséquence d'un changement de propriétaire

Il est important de rappeler que le contrat d'assurance loyers impayés du précédent propriétaire n'est plus en vigueur après un changement de propriétaire. L'acheteur doit donc souscrire un nouveau contrat à son nom pour se prémunir contre les éventuels risques d'impayés de loyers et charges. Cependant, s'il a choisi d'opter pour un garant, il est important de noter que les deux solutions ne peuvent pas être cumulées. 

Le nouvel acheteur d'un bien immobilier souhaite modifier le ou les baux location déjà en cours ? Cette démarche est réservée à certaines situations spécifiques. 

Faut-il un avenant au bail pour un changement de propriétaire ? 

La signature d'un avenant au contrat de bail n'est pas obligatoire lors d'un changement de propriétaire. L'acheteur est en droit de rédiger un avenant au contrat de bail existant s'il souhaite préciser clairement qu'il devenez le nouveau propriétaire et que les locataires devront s'adresser à lui pour toutes les questions relatives à la gestion locative et au paiement du loyer.

Comment se passe un transfert de bail en cas de vente ?

Lorsque de l'achat d'un bien immobilier déjà loué, le contrat de location est transféré par le vendeur. Le bail en cours ne prend donc pas fin. L'acheteur reçoit donc une copie du bail ainsi que des annexes suivantes : 

• L'état des lieux d'entrée ; 
• Les diagnostics immobiliers obligatoires ;
• Les dernières quittances de loyer ; 
• La copie des attestations d'assurance des locataires. 

Que se passe-t-il pour les locataires lorsque l'immeuble qu'ils occupent est vendu ? Une telle situation peut être source d'inquiétude pour eux. Toutefois, il existe des règles à respecter pour assurer leur protection et leur tranquillité.

Est-ce que le nouveau propriétaire peut augmenter le loyer ?

Suite à une vente, il n'est pas possible de modifier les termes d'un bail de location en cours. Le montant du loyer et des charges ainsi que les dates de paiement restent inchangés pour l'ensemble des locataires en place. Cette réglementation stricte est mise en place pour protéger les locataires et éviter les conflits. 

Un nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail ? 

Le changement de propriétaire conduit automatiquement à la reconduction du bail. Le bail est en effet renouvelé pour la même durée.

Pour donner congé à un locataire, il convient de se référer aux termes de ce contrat de location et de respecter un préavis selon le type de bail signé avec les locataires. 

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014, les règles ont changé pour les nouveaux propriétaires d'un logement déjà loué. En effet, les congés sont possibles uniquement dans certaines situations : 

• Si la fin du bail d'habitation arrive moins de trois ans après la date de la vente, vous ne pourrez donner congé pour vente qu'à la fin d'un renouvellement ou d'une tacite reconduction du bail en cours.
• Si la fin du bail arrive moins de deux ans après la signature de l'acte de vente, vous ne pourrez donner congé pour reprise qu'après un délai de deux ans à partir de la date d'achat.

Est-ce que le nouveau propriétaire peut me mettre dehors ? 

Les impayés de loyer avec le précédent propriétaire ne concernent pas le nouveau. La reconduction du bail indique que vous démarrez une nouvelle relation avec le propriétaire. Ce dernier ne peut pas résilier le bail pour des litiges avec l'ancien propriétaire.