Quand un complément de loyer est-il considéré comme abusif ?

Le complément de loyer est applicable dans les communes où l'encadrement des loyers est mis en place. Ce dispositif permet au propriétaire bailleur de demander un loyer plus élevé que le loyer de référence majoré, en ajoutant un complément au loyer de base.

Le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques de confort, de prestation ou de localisation jugées "exceptionnelles". Découvrons des critères qui permettent de déterminer si un complément de loyer est abusif ou justifié.

Les critères généraux d'un complément de loyer abusif

Le complément de loyer peut être jugé abusif si les caractéristiques exceptionnelles du logement sont inexistantes, exagérées ou mal documentées. Ainsi, un complément de loyer abusif répond à l'une des conditions suivantes :

• Absence de caractéristique exceptionnelle : le complément de loyer n'est justifié que s'il reflète une caractéristique hors du commun. Des équipements standards comme un ascenseur, une cuisine équipée ou une salle de bain rénovée ne suffisent pas. Ces éléments sont déjà pris en compte dans le calcul du loyer de base. En revanche, un logement offrant une vue imprenable sur la tour Eiffel, une grande terrasse en plein hyper-centre ou des prestations de luxe peut justifier l'application d'un complément de loyer.
• Augmentation excessive par rapport au loyer de référence majoré :  même lorsque les caractéristiques rares sont avérées, le montant du complément de loyer doit être raisonnable par rapport au loyer de base et aux prestations offertes. Si l'écart est jugé disproportionné, le locataire est en droit de le contester.
• Absence de justification précise dans le contrat de location : le propriétaire bailleur a l'obligation de mentionner le complément de loyer par écrit dans le contrat de location. Il doit clarifier les raisons qui motivent l'application du complément. En l'absence de justification suffisante, la légitimité du complément peut être remise en question par le locataire.

Les cas particuliers de compléments de loyers abusifs

En plus des principes généraux expliqués ci-dessus, il existe des cas particuliers où le complément de loyer est systématiquement abusif. En effet, des conditions supplémentaires s'appliquent si la signature du bail a eu lieu après le 18 août 2022. Dans ce cas, le propriétaire a l'interdiction de demander un complément de loyer si le logement rempli un des critères suivants :

• Absence de sanitaires privatifs à l'intérieur du logement ;
• Signes d'humidité sur les murs, infiltrations ou inondations venant de l'extérieur ;
• Passoire thermique (classement DPE F ou G) ;
• Mauvaise isolation des fenêtres (hors grilles de ventilation) ;
• Vis-à-vis proche (façade voisine située à moins de 10 mètres) ;
• Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois ;
• Installation électrique en mauvais état ;
• Orientation défavorable de la pièce principale.

Si le logement présente une de ces caractéristiques, le propriétaire a l'obligation de s'en tenir aux règles d'encadrement des loyers. Tout complément de loyer serait abusif et contestable par le locataire.

S'il estime que l'application du complément de loyer ou son montant sont injustifiés, le locataire peut engager une procédure de contestation. Il doit alors le faire dans un délai de trois mois à partir de la signature du contrat de location, ou à partir de l'application du complément de loyer.

La première étape obligatoire consiste à saisir la Commission Départementale de Conciliation. Cette instance paritaire rassemble des représentants de locataires et de bailleurs. Son but est d'aider les parties à trouver un accord à l'amiable.

Si le conciliateur de justice ne parvient pas à trouver un compromis, le locataire peut entamer une procédure judiciaire auprès du tribunal d'instance. Il doit alors fournir tous les éléments prouvant que le complément de loyer est abusif. Le tribunal examine ensuite les caractéristiques du logement et sa cohérence avec le montant du complément de loyer demandé par le propriétaire.

Un exemple récent met en lumière un cas de complément de loyer jugé abusif. Le 7 décembre 2015, un locataire a signé un bail d'habitation pour louer un bien au loyer mensuel de 4800 euros hors charges. En octobre 2016, il a demandé au gérant une diminution de loyer, au motif que celui-ci était supérieur au loyer de référence majoré de 3346 euros, fixé par arrêté préfectoral du 25 juin 2015. Le propriétaire affirmait alors que le complément de loyer était justifié par les caractéristiques exceptionnelles du bien.

Le locataire a donc saisi la Commission Départementale de Conciliation le 6 décembre 2016. Puisqu'aucun complément de loyer n'était consigné dans le bail, il demandait la réduction rétroactive du loyer pour l'aligner sur le loyer de référence majoré.

Le 14 mars 2017, la Commission a donné raison au locataire et a demandé au propriétaire de rembourser les sommes trop perçues. En conséquence, le locataire a tenté de faire valoir ses droits en assignant le propriétaire par acte d'huissier de justice. Le propriétaire s'est à son tour retourné contre son agence immobilière.

Le 8 février 2018, le tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris a émis son jugement contradictoire. Le tribunal a confirmé le caractère abusif du complément de loyer. Il a aussi condamné le propriétaire à rembourser le trop perçu et à prendre en charge les coûts associés à la procédure judiciaire.

Insatisfaits du jugement, les représentants du propriétaire et de l'agence immobilière ont décidé de faire appel. Néanmoins, la décision a été confirmée par la Cour d'appel de Paris le 25 mai 2024.

Comme l'illustre le cas ci-dessus, un complément de loyer abusif peut avoir de lourdes conséquences pour le bailleur :

• Remboursement du trop-perçu. Le bailleur peut être condamné à rembourser la totalité des compléments de loyers perçus.
• Pénalités financières. Il peut aussi être contraint de verser des indemnités et de payer les frais de justice engagés par le locataire.
• Perte de crédibilité. La condamnation peut affecter la réputation du bailleur sur le marché locatif.

Demander un complément de loyer injustifié représente un risque pour le bailleur. Un investisseur avisé devrait plutôt considérer les alternatives suivantes :

• Améliorer les équipements du logement de manière à pouvoir justifier un complément de loyer ;
• Passer à la location meublée pour pouvoir demander un loyer de base plus élevé tout en respectant les conditions de plafonnement du loyer ;
• Proposer des prestations annexes comme un service de conciergerie afin d'augmenter ses revenus sans demander un complément de loyer.