Comment mettre en place un complément de loyer ?

Le complément de loyer est un montant supplémentaire (qui s'ajoute au montant du loyer de base) qu'un bailleur peut réclamer à son locataire mais à combien louer mon appartement ?

Le complément de loyer s'adresse aux propriétaires de biens immobiliers :

• Situés obligatoirement dans une zone concernée par l'encadrement des loyers ; 
• Qui présentent des caractéristiques particulières et déterminantes (par rapport à d'autres biens de même nature, dans le même secteur) ;
• Qui offrent une situation géographique exceptionnelle ;
• Et/ou qui proposent des éléments de confort luxueux.

Pour rappel, certaines communes situées en zone tendue ont décidé, par arrêté préfectoral, d'avoir recours à l'encadrement des loyers, conformément à la réglementation sur l'encadrement des loyers initiée par la loi Alur du 24 mars 2014 , suivie de la loi Élan (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 24 novembre 2018.

Aussi, dans ces localités, les bailleurs ne peuvent plus fixer librement le montant de leurs revenus locatifs. Désormais, ils doivent se conformer strictement au loyer de référence majoré, sans pouvoir le dépasser, sauf si le bien qu'ils louent justifie un complément de loyer.

Cette augmentation est possible uniquement pour les contrats de location signés ou renouvelés après la date d'éligibilité de la commune au plafonnement des loyers (par exemple, pour Paris, seuls les contrats postérieurs au 1er juillet 2019 sont concernés par le complément de loyer).

Le coût additionnel représente généralement entre 5 et 10 % du montant du loyer de base.

Alors, le montant du loyer (hors charges) = prix du loyer de base (hors taxes) + complément de loyer.

Quel montant demander pour un complément de loyer ?

Pour réclamer à votre locataire un loyer majoré, vous devez vous référer à 3 critères principaux :

• Le loyer de base ;
• Les spécificités du logement ;
• Et les conditions du bail.

Loyer de base

Le loyer de base est fixé dans le contrat de location.

Pour que vous soyez autorisé à réclamer un loyer supérieur, il faut que le loyer de base ne soit pas plus élevé que le loyer de référence majoré, c'est-à-dire augmenté de 20 %.

Spécificités du logement

Vous pouvez appliquer un complément de loyer si votre bien immobilier répond à certaines conditions :

• Disposer d'atouts particuliers en comparaison à d'autres biens du même type dans le même secteur géographique (panorama sur la mer, vue sur un monument historique, jardin, équipement luxueux, par exemple).
• Ces éléments distinctifs ne doivent pas avoir déjà été pris en considération pour fixer le montant du loyer de référence ni pour calculer le montant des charges récupérables.

C'est pourquoi vous ne pouvez pas appliquer cette majoration de loyer en prétextant par exemple :

• La présence d'un gardien dans la copropriété, car le locataire paie déjà des charges plus importantes liées à ce service;
• La jouissance d'un ascenseur au sein de l'immeuble (contrairement à un ascenseur privatif dans l'appartement) ;
• Le nombre de pièces du logement ;
• La date de construction du bien,
• etc.

Cependant, aucun texte ne définit clairement les éléments à prendre en considération pour appliquer un complément de loyer. Vous devrez faire preuve de bon sens, et rester raisonnable.

Date du bail

L'application d'un complément de loyer est subordonnée à la date du bail (ou de son renouvellement), et varie en fonction des zones géographiques.

Aussi, seuls les baux postérieurs aux dates ci-après, en fonction des agglomérations, sont éligibles :

• Paris : 1er juillet 2019 ;
• Lille : 1er mars 2020 ;
• Lyon : 1er novembre 2021 ;
• Montpellier : 1er juillet 2022 ;
• Bordeaux : 15 juillet 2022 ;
• Etc.

D'autre part, pour être valable, le contrat de location doit stipuler :

• Le prix du loyer de référence ;
• Le montant du complément de loyer ;
• Et le motif justifiant cette augmentation.

Pour justifier d'un complément de loyer au-delà des plafonds fixés par la réglementation, le propriétaire doit défendre le caractère exceptionnel du bien qu'il loue.

En effet, pour être recevable, le logement doit présenter certains critères inhabituels ou privilégiés en comparaison à d'autres biens similaires sur le marché (même catégorie et même secteur). Ces éléments sont liés notamment :

• Au confort de l'appartement ;
• Ou à sa localisation.

La loi ne propose aucune liste exhaustive à laquelle se référer. En d'autres termes, elle ne définit pas clairement les caractéristiques recevables pour appliquer une telle augmentation au loyer de base.

Toutefois, la jurisprudence a admis que certains paramètres et équipements rares et luxueux étaient déterminants. C'est le cas notamment :

• D'une grande terrasse ;
• D'une vue exceptionnelle sur un site ou un monument réputé ;
• D'une hauteur sous-plafond de plus de 3,30 m ;
• D'un équipement d'exception comme une piscine, un jacuzzi, un sauna ;
• etc.

Par ailleurs, les éléments accessoires tels qu'une cuisine équipée ne légitiment pas un complément de loyer.

Rappelons cependant que l'interprétation peut être différente pour le propriétaire, le locataire, et pour les membres de la commission de conciliation si celle-ci est sollicitée. Aussi, les membres de cette commission peuvent parfaitement décider qu'une vue est beaucoup trop éloignée d'un monument historique pour justifier le complément de loyer réclamé par le bailleur.

Comme pour un logement loué vide, le montant du loyer d'un bien meublé est fixé entre le bailleur et l'occupant. Dans les zones où le prix de la location est plafonné, celui-ci ne peut excéder la valeur de référence majorée définie par arrêté préfectoral.

Néanmoins, s'agissant de complément de loyer, les logements meublés sont soumis :

• D'une part, aux mêmes règles que les autres biens en matière de localisation, terrasse et autres prestations luxueuses ; 
• D'autre part, à des critères spécifiques relatifs à des éléments accessoires meublants le logement.

L'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste exhaustive des éléments de base devant impérativement composer un appartement meublé. Il s'agit notamment des éléments suivants :

• Literie avec couette ou couverture ;
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur (à défaut, au minimum, un compartiment d'une température inférieure ou égale à - 6 °C) ;
• Vaisselle et ustensiles de cuisine ;
• Etagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Tables et sièges ;
• Matériel nécessaire à l'entretien.

Par conséquent, on peut supposer que si vous offrez des équipements ou services complémentaires (lave-linge, lave-vaisselle, etc.) visant à améliorer le confort de votre locataire, vous êtes autorisé à appliquer un complément de loyer au montant du loyer de base.

Comme nous l'avons vu précédemment, la loi Élan permet aux propriétaires d'échapper, dans certains cas, au plafonnement total des prix locatifs des biens immobiliers.

Mais les conditions sont floues. Les textes ne donnent pas d'indication sur le mode de calcul du complément de loyer autorisé. Il est donc laissé au libre arbitre du propriétaire. Celui-ci doit estimer la valeur ajoutée qu'une terrasse, une vue ou tout autre élément exceptionnel apporte à son bien.

De ce fait, aucun élément pris en considération pour l'application d'un tel supplément de loyer n'est incontestable. Le caractère exceptionnel en matière de localisation ou de confort est soumis :

• Au jugement du propriétaire ;
• Et à l'acceptation ou non du locataire.

Aussi, ce dernier peut s'opposer à ce supplément en suivant une procédure propre à ce type de contestation.

Dans le cadre d'une location meublée, il semble plus facile d'estimer le complément de loyer. En effet, il suffit au bailleur :

• De se référer à la liste ci-dessus comportant les éléments indispensables à la location meublée ;
• Et d'évaluer le confort apporté par les éléments accessoires additionnels proposés au locataire.

Prenons un exemple :

Vous louez un appartement de 3 pièces meublé conformément à la liste imposée. Le loyer de référence s'élève à 1 000 euros. Vous décidez de mettre à disposition de votre locataire des équipements supplémentaires non essentiels, car ne figurant pas sur la liste établie par le décret de 2015 :

• Un lave-linge ;
• Et une connexion internet.

Dans ce cas précis, il apparait raisonnable d'envisager un complément de loyer à hauteur de 100 euros par mois pour obéir à la moyenne de 10 % de plus du loyer de référence. Vous devriez donc pouvoir prétendre à un loyer total de : 1 100 euros mensuels. 

N'oublions pas toutefois que cette estimation est subjective.

Nous savons désormais qu'aucun texte ne détermine les caractéristiques d'un logement pouvant autoriser un surcoût de loyer.

À contrario, depuis le 24 août 2022, la loi énonce précisément les critères des logements qui interdisent strictement au bailleur d'appliquer un complément de loyer.

Cette exclusion concerne les biens qui répondent à une ou plusieurs des conditions suivantes :

• Sanitaires sur le palier ;
• Signes d'humidité sur les murs ;
• Niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G (bien assimilé à une passoire thermique) ;
• Mauvaise isolation des fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation) ;
• Vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur du logement ;
• Problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
• Installation électrique défectueuse ;
• Mauvaise exposition de la pièce principale.

Le flou lié à l'instauration d'un complément de loyer engendre régulièrement des litiges entre bailleur et locataire.

En effet, lorsque ce dernier estime que le complément de loyer que vous lui imposez est abusif ou injustifié, il a le droit de le contester.

Dès lors, en cas de désaccord, la procédure est très spécifique :

• L'occupant saisit la commission départementale de conciliation (qui dépend de la DRIHL, c'est-à-dire la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement) dans les 3 mois suivant la signature du bail. Pour cela, il adresse à ce service de la préfecture dont dépend le logement un courrier mentionnant ses coordonnées, les vôtres, et les raisons du litige.
  
• Vous devez alors, en qualité de bailleur, justifier des critères que vous avez pris en compte pour appliquer cette augmentation.

À partir de ce moment :

• Soit, vous trouvez un accord avec votre locataire. 
  Dans ce cas, la commission en prend acte, et rédige un document de conciliation sur lequel figure le montant du loyer qu'elle a fixé. 
  Le nouveau tarif est alors applicable de manière rétroactive à compter de la date d'entrée en vigueur du contrat de location.
  
• Soit, le locataire rejette vos critères, et saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dans les 3 mois suivant la réception de l'avis de la commission. 
  Si le juge donne raison à votre locataire, celui-ci pourra obtenir la baisse ou l'annulation du complément de loyer.

Les membres de la commission départementale de conciliation statuent au cas par cas. L'éventuelle décision d'un retour au montant de référence majoré s'applique rétroactivement à la date d'effet du bail.

Vous vous demandez quelles villes sont concernées par le complément de loyer, et sous quelles conditions ? En voici quelques exemples :

Complément de loyer à Paris

Paris fait partie des villes où le marché immobilier locatif est extrêmement tendu. C'est aussi une zone qui regorge de logements aux caractéristiques exceptionnelles. On retrouve des toits-terrasses, des logements avec vue sur des monuments emblématiques comme la tour Eiffel, l'Arc de Triomphe, etc.

C'est pourquoi les propriétaires parisiens ont fréquemment recours à un loyer supérieur au loyer de référence majoré.

À Paris, seuls les contrats de location signés ou renouvelés après le 1er juillet 2019 peuvent appliquer un complément de loyer.

Par ailleurs, ce supplément s'applique aux baux signés à compter du 1er juin 2021 pour le territoire de Plaine commune, c'est-à-dire les villes suivantes : 

• Aubervilliers, 
• La Courneuve, 
• Épinay-sur-Seine, 
• L'Île-Saint-Denis, 
• Pierrefitte-sur-Seine, 
• Saint-Denis, 
• Saint-Ouen-sur-Seine, 
• Stains 
• et Villetaneuse.

Complément de loyer à Lille, Hellemmes et Lomme

Les propriétaires de biens immobiliers situés sur les communes de Lille, Hellemmes et Lomme peuvent appliquer un complément de loyer dans les conditions suivantes :

• Pour les contrats de location signés à partir du 1er mars 2020 ;
• Si les caractéristiques de leur logement le justifient.

Complément de loyer à Lyon et Villeurbanne

Depuis le 1er novembre 2021, la métropole de Lyon et Villeurbanne a choisi d'expérimenter l'encadrement des loyers pour tenter de réguler son marché locatif.

Par conséquent, dans ces 2 villes, le complément de loyer est recevable :

• Pour les baux signés ou renouvelés à compter du 1er novembre 2021 ;
• Sous les conditions de localisation ou de confort ci-dessus énoncées.

Complément de loyer sur le territoire d'Est ensemble

Depuis le 1er décembre 2021, les villes dépendant de l'Est ensemble sont concernées par :

• L'encadrement des loyers ;
• Et par conséquent le complément de loyer.

Il s'agit des communes suivantes :

• Bagnolet, 
• Bobigny, 
• Bondy, 
• Le Pré-Saint-Gervais, 
• Les Lilas, Montreuil, 
• Noisy-le-Sec, 
• Pantin, 
• et Romainville.