Qu'est-ce qu'une franchise de loyer pour travaux et comment ça marche ?

La franchise de loyer est une période convenue pendant laquelle le locataire est exempté de paiement de loyer pour un bien.

Cela signifie que, pendant la période de franchise de loyer, le locataire n'a pas l'obligation de verser de loyer au propriétaire. Cette période peut être fixée à l'avance dans le contrat de location ou négociée entre les parties.

1 mois, 2 mois… quelle est la durée de franchise de loyer pour travaux ?

La durée de la franchise de loyer peut être équivalente ou plus longue que la période des travaux : c’est un dédommagement pour les frais engagés par le locataire, mais aussi pour le trouble de jouissance du bien pendant les travaux.

Que se passe-t-il à la fin de la franchise de loyer ? 

À la fin de la période de franchise de loyer, le propriétaire et le locataire ont plusieurs alternatives, en fonction des termes spécifiques du contrat de location ou de bail ainsi que des négociations entre les deux parties. Voici quelques possibilités courantes :

1. Reprise du paiement du loyer : En règle générale, une fois la période de franchise de loyer terminée, le locataire est tenu de reprendre le paiement du loyer, conformément aux conditions du contrat de location. Le locataire devra payer le montant du loyer convenu à l'avance, généralement mensuellement ;
2. Négociation d'une prolongation : Il est possible que le propriétaire et le locataire négocient une prolongation de la période de franchise de loyer ou d'autres modalités de paiement, en fonction des besoins et des circonstances de chacun. Cela peut être fait pour tenir compte de difficultés financières temporaires du locataire, par exemple ;
3. Réajustement du loyer : Si la période de franchise de loyer était accordée en raison de travaux de rénovation ou de réparations majeures, il peut être prévu que le loyer soit ajusté après la période de franchise pour refléter les améliorations apportées à la propriété.

Comment estimer la franchise de loyer d'un commerce et d'un logement d'habitation ?

Bien que la clause de franchise de loyer soit plus souvent utilisée dans les baux commerciaux pour les locaux à usage professionnel, les propriétaires bailleurs de logement d’habitation y sont souvent confrontés. Voici les principales différences.

Le cas de la franchise de loyer pour un bail commercial

Dans l’immobilier d’entreprise, il est parfois négocié une franchise de loyer entre le bailleur et le preneur à bail. Cette gratuité de loyer peut être accordée pour plusieurs mois, en échange de la réalisation de travaux ou d’un engagement de durée de location (bail commercial « 3 6 9 »). La franchise ne porte généralement que sur le loyer principal, les charges locatives restent dues.

Le cas de la franchise de loyer d’un bail de location d’un logement

Lorsque des petits travaux doivent être réalisés dans un logement, que ce soit à l’entrée dans les lieux ou en cours de bail, ils peuvent être pris en charge par le propriétaire et/ou le locataire (sauf travaux qui dépendent exclusivement du bailleur). Si le locataire y participe, après accord, la répartition du financement et de l’exécution des travaux doit être clairement définie entre les parties et peut conduire à une réduction de loyer ou une franchise totale de loyer, soit une période de quelques semaines à quelques mois, pendant laquelle aucun loyer ne sera demandé au locataire.

La loi est claire : qu’il s’agisse d’un bien meublé ou nu, le bailleur doit obligatoirement proposer à la location un logement décent et habitable. Ce qui signifie qu'il ne comporte pas de risques pour la sécurité du locataire et qui présente un niveau minimum de performance énergétique.

Le bailleur n’a donc pas le droit de négocier la réalisation de travaux pour remettre en état un logement indécent ou non sécurisé, même avec une clause de réduction ou franchise de loyer contre travaux. 

En revanche, la franchise de loyer peut s'appliquer si le logement respecte les critères de décence.

Le propriétaire bailleur et le locataire peuvent s’entendre sur la mise en œuvre de travaux d’embellissement, d’amélioration et d’entretien qui ne sont ni urgents ni obligatoires. Concrètement, il s’agit souvent de travaux de peinture, de changement de sol, de remplacement de certains équipements (flexible de douche, chasse d’eau WC, poignée de porte, etc.).

Les travaux de transformation du logement (soumis à autorisation du propriétaire), s’ils sont réalisés par le locataire, peuvent aussi faire l’objet d’une réduction ou franchise de loyer. Il peut s’agir d’abattre une cloison, de remplacer une baignoire par un bac à douche, etc.

La réalisation de travaux d’amélioration peut être à l’initiative du propriétaire bailleur qui souhaite « donner un coup de jeune » au logement entre deux locataires par exemple, ou du locataire qui veut adapter la décoration à son goût ou améliorer certains équipements. 

Si la réalisation de travaux en échange d’une franchise de loyer est un instrument de négociation entre les parties, cette situation représente une opportunité lorsqu’elle est convenue d’un commun accord :

• Par sa dimension financière avantageuse : pas d’avance de frais pour le propriétaire et gratuité de loyer pour le locataire ;
• Par son aspect matériel profitable : le locataire qui pourra profiter d’un logement adapté à ses envies, et au bailleur qui valorise son logement grâce aux travaux.

Lorsque le propriétaire et le preneur à bail s’accordent sur la réalisation de travaux par le locataire lui-même (ou un artisan à ses frais) avant l’entrée dans les lieux, il est nécessaire d’insérer une clause spécifique dans le contrat de bail vide ou bail meublé. Si les travaux interviennent en cours de bail, un avenant pourra être signé et ajouté au bail de location. 

Dans les deux cas, la clause devra indiquer :

• La nature et le détail des travaux (n’hésitez pas à préciser la couleur et le type de peinture par exemple, la liste des endroits à peindre, le nombre de couches... ou les pièces à couvrir en cas de changement de sol, le type de revêtement, etc.) ;
• La durée ou la date d’échéance des travaux ;
• Le type de compensation accordée : réduction ou franchise de loyer ;
• La durée de la franchise de loyer : « X euros de moins pendant X semaines ou X mois » ;
• Les dates d’états des lieux avant travaux (il peut s’agit de l’état des lieux d’entrée si les travaux sont réalisés à l’entrée du locataire dans le logement) et après travaux pour constater leur bonne réalisation.

Voici un exemple de rédaction de clause :