Zone tendue : est-ce que votre location s'y trouve et comment cela impacte les loyers et préavis ?

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Une zone tendue se définit juridiquement comme une zone « d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social».

4 éléments clés ressortent de cette définition, à savoir :

1. Une ville de plus de 50 000 habitants ; 
2. Un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ; 
3. Une difficulté d’accès au logement ; 
4. Un prix des loyers élevé. 

Vous l'aurez compris, au regard de ces éléments, l’expression zone tendue désigne l’ensemble des communes françaises dans lesquelles le marché immobilier est tendu ayant pour conséquence des prix et loyers élevés. Pour réguler l’envolée de ces prix, les biens situés en zones tendues sont alors soumis à un dispositif d’encadrement des loyers. 

Pourquoi existe-t-il une classification en « zone tendue » ?

La classification de « zone tendue » permet donc une régulation des prix dans les agglomérations concernées par un marché très tendu.

Une fois la commune entrée dans cette catégorie, il en découle des conséquences juridiques importantes comme : 

• Des règles d’encadrement du loyer pour les logements vides ou meublés ; 
• Une réduction du préavis pour le locataire (1 mois au lieu de 3) sur présentation d'un justificatif de zone tendue ; 
• L’assujettissement à la taxe sur les logements vacants ; 
• Une majoration de la taxe d’habitation (pour les logements meublés non destinés à l’habitation principale). 

Alors, à combien louer mon appartement ?

Zone très tendue

En plus des zones tendues, il existe des secteurs en France que l’on appelle très tendus ! Ces derniers correspondent aux secteurs géographiques où la demande dépasse largement l’offre. Ces localités sont alors communément considérées dans le jargon immobilier comme des zones très tendues.

Elles correspondent aux zonages A et A bis de la classification des zones tendues. Cela concerne notamment : 

• L’agglomération de Paris ; 
• Les communes des Yvelines ; 
• Les communes des Hauts-de-Seine ; 
• Les communes du Val-de-Marne ; 
• Les communes du Val-d’Oise ;
• Les communes de Seine–Saint-Denis ;
• La Côte d’Azur ; 
• L’agglomération genevoise (partie française : Annemasse, pays de Gex, Thonon, etc.). 

Le loyer en zone tendue

Encadrement et augmentation de loyer en zone tendue

Nous l’avions évoqué plus haut, le fait pour une commune d’être intégrée dans la classification des zones tendues emporte différentes conséquences, à commencer par la première : l’encadrement du loyer.

Le principe est simple, dans les zones tendues (agglomérations rencontrant d’importantes tensions dans le marché locatif), vous ne pouvez pas déterminer librement le montant du loyer. Ce dernier est en effet être limité par deux mécanismes différents à savoir : 

1. L’encadrement de l’évolution des loyers ; 
2. L’encadrement du niveau des loyers. 

L’encadrement de l’évolution des loyers 

Si votre bien est situé en zone tendue, vous ne pouvez donc pas librement décider d’augmenter le montant du loyer.

Son prix ne pourra pas excéder celui appliqué à l’ancien locataire sauf si vous vous retrouvez dans l'une des exceptions suivantes : 

• À l’occasion de la première mise en location du bien : le prix du loyer peut être librement fixé. 
• Lors du renouvellement du bail et si le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché : en application d’une procédure spéciale, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer. 
• Lorsque des travaux sont réalisés et que le logement respecte un critère de performance énergétique. 
• Si le loyer n’a pas été révisé durant les 12 derniers mois (principe d’augmentation annuelle du loyer). 

Vous êtes concerné par l’une des situations précitées ? C’est génial, vous allez pouvoir espérer augmenter le montant de votre loyer. Mais attention, quand bien même vous seriez en droit de le faire, son montant devra toujours être conforme à l’indice IRL (indice de révision des loyers) publié par l’Insee. L’IRL sert de référence pour la révision des loyers des logements vides ou meublés en fixant des plafonds d’augmentations annuelles que ne peuvent pas outrepasser les bailleurs.

L’encadrement du niveau du loyer 

Parallèlement à l’encadrement de l’évolution des loyers, l’encadrement du niveau du loyer est quant à lui un dispositif expérimental (créé par la loi Élan en 2018 et pour une durée de 5 ans), localisé dans certaines communes de France (certaines zones tendues mais pas toutes). Il a vocation à plafonner le montant des loyers de ces secteurs plus spécifiques. 

 Concernant les villes soumises au dispositif, l’encadrement du niveau de loyer (fixé par décret) est applicable à seulement quelques agglomérations situées en zones tendues (pas toutes donc). Les communes suivantes seront spécifiquement concernées : 

• Paris ; 
• Lyon ; 
• Villeurbanne ; 
• Plaine commune ; 
• Lille ; 
• Est ensemble ; 
• Montpellier à compter du 1er juillet 2022 ; 
• Bordeaux courant 2022. 

Selon le type de location, le nombre de pièces, le secteur géographique et la période de construction, un loyer de référence est ensuite établi. Son montant est alors déterminé par arrêté préfectoral en fonction des données obtenues et analysées par l’observatoire local des loyers. 

Ok, vous disposez de votre loyer de référence médian, c’est super ! Vous avez maintenant la possibilité de l’utiliser pour en proposer une fourchette haute ou basse. Concrètement, vous pouvez le majorer jusqu’à 20 % (limite haute) ou le minorer jusqu’à 30 % (limite basse). 

On peut donc en conclure que 2 mécanismes d’encadrement des loyers s’appliquent aujourd’hui de façon complémentaire au sein de différentes zones tendues. Ces derniers souvent confondus diffèrent pourtant sur plusieurs points : l’un est fixé par arrêté préfectoral et permet de plafonner le montant même du loyer. Quant à l’autre, il concerne la variation des loyers dans le temps et sa revalorisation dans la durée. 

Calcul du loyer en zone tendue

Passons maintenant à la partie pratique : comment calculer son loyer en zone tendue ? Pour ce faire, vous devez tout d’abord être en mesure de savoir si le logement répond à l’encadrement de l’évolution des loyers et au dispositif expérimental de la loi Élan.

Nous l’avons vu, si tous les logements répondent à l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue, en revanche toutes les communes situées en zone tendue ne sont pas forcément soumises au dispositif d’encadrement du niveau du loyer. 

Le calcul de l’évolution des loyers 

Imaginons que votre bien est situé en zone tendue et que vous remplissez l’une des conditions pour augmenter le montant du loyer (première mise en location, révision annuelle, renouvellement du bail, etc.)

Nous l’avons vu, vous ne pourrez pas déterminer librement son nouveau montant. Il faudra s’en référer à l’IRL. Mais même en ayant connaissance de cet indice de référence encore faut-il savoir quel calcul réaliser. Et sur ce point, pas d’inquiétude, nous allons tout vous expliquer. 

Pour calculer l’augmentation du montant du loyer en zone tendue, vous devez avoir connaissance des 3 éléments à savoir : 

1. Le montant actuel du loyer ; 
2. L’IRL de référence (il change chaque trimestre) ; 
3. L’IRL du même trimestre, mais cette fois de l’année précédente. 

Une fois ces différents éléments en votre possession, il vous suffit de procéder au calcul suivant : 

Le calcul du niveau de loyer 

Si maintenant votre bien répond au dispositif expérimental fixé par la loi Élan, dans ce cas il faudra vous en référer au loyer médian. Pour le trouver c’est simple, il vous suffit de vous rendre sur le site de l'observatoire des loyers puis d’y annoter les informations demandées à savoir : 

• L’adresse du bien ; 
• Sa période de construction ; 
• La nature du bien (appartement ou maison) ; 
• Le nombre de pièces. 

Une fois ce loyer médian obtenu, vous aurez la possibilité de l’utiliser pour en proposer une fourchette haute (majoration jusqu’à 20 %) ou basse (minoration jusqu’à 30 %). 

Zone tendue préavis

Zone tendue et résiliation du bail

Nous venons de voir comment réviser, augmenter ou fixer le montant de votre loyer en zone tendue. Mais dans ces zones de fort déséquilibre immobilier, l’encadrement du loyer n’est pas la seule conséquence. Le préavis est également impacté. Dans une volonté de régulation du marché locatif, ce dernier est réduit à 1 mois pour les logements vides et meublés. 

Pour que le préavis puisse être pris en compte par le bailleur, le locataire doit alors lui adresser une lettre de congé via l’un des moyens suivants : 

• Une lettre recommandée avec accusé de réception ; 
• Une remise en main propre ; 
• Un acte d’huissier.  

Le point de départ du préavis de 1 mois se fera alors à compter :

• De la réception du courrier en recommandé par le bailleur ; 
• De la date de signification pour acte d’huissier ; 
• Le jour même lorsqu’il s’agit d’une remise en main propre.  

De même, pour que le délai de 1 mois s’applique, le courrier doit expressément mentionner le fait que bien est situé en zone tendue et le justifier au moyen d’une preuve de situation (décret de zone tendue n° 2013-392 du 10 mai 2013 listant les différentes zones tendues de France par exemple).

Taxe sur les logements vacants

Nouvelle conséquence pour les propriétaires de logements situés en zones tendues : la taxe sur les logements vacants. L’objectif est ici de sanctionner les bailleurs qui laisseraient intentionnellement leurs biens inoccupés. 

La taxe est imposable aux propriétaires de logements non meublés laissés vacants depuis à minima 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est le principe. Mais ce dernier emporte certaines exceptions à savoir : 

• Si le logement a été occupé au moins 90 jours consécutifs durant l’année ; 
• S’il s’agit d’un logement meublé ou d’une résidence secondaire ; 
• Lorsque le logement est inhabitable et doit faire l’objet d’un certain nombre de travaux ; 
• Si la vacance est indépendante de la volonté du bailleur (le bien est proposé à la vente ou à la location, mais il ne se loue pas ou ne se vend pas). 

Majoration de la taxe d’habitation

La dernière conséquence si votre logement est situé en zone tendue porte sur la majoration de la taxe d’habitation (5 à 60 % de la taxe d’habitation). Également appelée surtaxe d’habitation, elle concerne exclusivement les logements meublés qui ne seraient pas utilisés en tant que résidence principale par leurs occupants. 

Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui est généralisée sur l’ensemble des zones tendues de France, la majoration de la taxe d’habitation est quant à elle plus localisée. Elle fait suite à une décision municipale, c’est un choix purement politique. Toutefois, dans les communes ou la surtaxe d’habitation est applicable, il est toujours possible d’en obtenir un dégrèvement lorsque : 

• Le logement occupé au titre de résidence secondaire sert d’activité professionnelle ; 
• Il existe une impossibilité d’affectation du logement à usage d’habitation principale qui est indépendante de la volonté de son occupant.  

Un logement qui est situé en zone tendue n’emporte donc pas les mêmes obligations qu’un bien se trouvant une zone non tendue. De façon générale, la question « mon logement est-il en zone tendue ? » est donc primordiale dans la mesure où les conséquences de cette situation vous impacteront directement.