Quelles sont les conséquences d’une zone tendue pour les locations ?

Les zones tendues regroupent les communes où le marché immobilier est sous forte pression, avec des loyers et prix souvent inaccessibles pour une partie des ménages.

Juridiquement, une zone tendue est définie par les 4 caractéristiques suivants : 

• Une population supérieure à 50 000 habitants ;
• Un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ;
• Des difficultés accrues pour accéder à un logement ;
• Des loyers et prix d’achat particulièrement élevés.

Lorsqu’une ville est située en zone tendue, c’est l’ensemble de la commune qui est concernée et non un quartier en particulier. Pour limiter cette flambée des prix, ces zones sont soumises à des dispositifs spécifiques, notamment :

• Des règles d’encadrement du loyer pour les logements vides ou meublés ;
• Une réduction du préavis pour le locataire (1 mois au lieu de 3) sur présentation d'un justificatif de zone tendue ;
• L’assujettissement à la taxe sur les logements vacants ;
• Une majoration de la taxe d’habitation (pour les logements meublés non destinés à l’habitation principale).

Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 a initialement établi la liste des communes situées en zone tendue, regroupant 1 149 villes réparties dans 28 agglomérations de France métropolitaine, soit environ 4,6 millions de logements concernés.

Face à la persistance de la crise du logement, l'arrêté du 5 juillet 2024 a élargi cette classification en intégrant 688 nouvelles communes. Désormais, ce sont 1 837 communes qui bénéficient du statut de zones tendues, réparties sur plusieurs agglomérations. Ce nouveau périmètre représente environ 5,2 millions de logements.

L'encadrement des loyers en zone tendue

Deux mécanismes distincts encadrent les loyers :

1. L’encadrement de l’évolution des loyers : régule la progression des loyers dans le temps, notamment lors d’un renouvellement ou d’une révision annuelle.
2. L’encadrement du niveau du loyer : fixe un plafond à ne pas dépasser pour les nouveaux baux, déterminé par arrêté préfectoral.

L’encadrement de l’évolution des loyers

En zone tendue, le montant du loyer ne peut pas être augmenté librement.

Ainsi, le loyer appliqué à un nouveau locataire doit être identique à celui payé par l’ancien, sauf dans les cas suivants :

• Première mise en location : le propriétaire peut fixer librement le prix du loyer.
• Renouvellement de bail avec loyer sous-évalué : si le loyer est inférieur aux prix du marché, une augmentation peut être envisagée, sous réserve de respecter une procédure spécifique.
• Travaux et performance énergétique : après des travaux d’amélioration et si le logement respecte des critères de performance énergétique, une augmentation peut être justifiée.
• Absence de révision sur 12 mois : une augmentation annuelle peut être appliquée si le loyer n’a pas été révisé au cours de l’année précédente.

Dans tous les cas, même lorsque l’une de ces exceptions s’applique, le loyer doit respecter l’indice de révision des loyers (IRL) publié par l’Insee. Cet indice encadre les augmentations annuelles des loyers pour les logements vides ou meublés et impose des plafonds stricts que les propriétaires ne peuvent dépasser.

L’encadrement du niveau du loyer

Introduit par la loi Élan en 2018 pour une durée de 5 ans, l’encadrement du niveau des loyers plafonne les montants pratiqués dans certaines communes situées en zones tendues où la pression locative est forte.

Ce dispositif s’applique dans les agglomérations suivantes :

• Paris ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Plaine Commune ;
• Lille ;
• Est Ensemble,
• Montpellier ;
• Bordeaux ;
• Pays Basque.

Fixé par arrêté préfectoral, le loyer de référence médian varie selon :

• Le type de location (vide ou meublée) ;
• Le nombre de pièces ;
• La localisation ;
• La période de construction.

Le loyer peut être fixé entre 30% en dessous (loyer de référence minoré) et 20% au-dessus (loyer de référence majoré) du loyer de référence médian. Un propriétaire peut proposer un loyer inférieur à la limite basse, mais tout dépassement du plafond majoré expose à des sanctions.

Le préavis en zone tendue 

Outre l’encadrement des loyers, le statut de zone tendue impacte également le délai de préavis. Dans ces zones marquées par un fort déséquilibre immobilier, le préavis est réduit à 1 mois pour les logements vides et meublés, contre 3 mois habituellement.

Pour que le préavis soit pris en compte, le locataire doit informer le bailleur par l’un des moyens suivants :

• Lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Remise en main propre contre signature ;
• Acte d’huissier.

Le point de départ du préavis de 1 mois se fera alors à compter :

• De la réception du courrier en recommandé par le bailleur ;
• De la date de signification pour acte d’huissier ;
• Le jour même lorsqu’il s’agit d’une remise en main propre.

De même, pour que le délai de 1 mois s’applique, le courrier doit expressément mentionner le fait que bien est situé en zone tendue et le justifier au moyen d’une preuve de situation (décret de zone tendue n° 2013-392 du 10 mai 2013 listant les différentes zones tendues de France par exemple).

La taxe sur les logements vacants

L’objectif de la taxe sur les logements vacants est de sanctionner les bailleurs qui laissent délibérément leurs biens inoccupés.

Cette taxe concerne les propriétaires de logements non meublés laissés vacants pendant au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Cependant, plusieurs exceptions s’appliquent, notamment :

• Si le logement a été occupé pendant au moins 90 jours consécutifs au cours de l'année ;
• Si le bien est un logement meublé ou une résidence secondaire ;
• Si le logement est inhabitable et nécessite des travaux ;
• Si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (par exemple, si le bien est en vente ou en location mais n’a pas trouvé preneur).

La majoration de la taxe d’habitation

Lorsqu'un logement est situé en zone tendue, une majoration de la taxe d’habitation peut s'appliquer, allant de 5 à 60% du montant de cette taxe. Appelée également surtaxe d’habitation, elle concerne exclusivement les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme résidence principale par leurs occupants.

Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui est généralisée sur l’ensemble des zones tendues de France, la majoration de la taxe d’habitation est quant à elle plus localisée. Elle fait suite à une décision municipale, c’est un choix purement politique. Toutefois, dans les communes ou la surtaxe d’habitation est applicable, il est toujours possible d’en obtenir un dégrèvement lorsque :

• Le logement occupé au titre de résidence secondaire sert d’activité professionnelle ;
• Il existe une impossibilité d’affectation du logement à usage d’habitation principale qui est indépendante de la volonté de son occupant.

Majoration de la taxe d’habitation

La dernière conséquence si votre logement est situé en zone tendue porte sur la majoration de la taxe d’habitation (5 à 60 % de la taxe d’habitation). Également appelée surtaxe d’habitation, elle concerne exclusivement les logements meublés qui ne seraient pas utilisés en tant que résidence principale par leurs occupants. 

Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui est généralisée sur l’ensemble des zones tendues de France, la majoration de la taxe d’habitation est quant à elle plus localisée. Elle fait suite à une décision municipale, c’est un choix purement politique. Toutefois, dans les communes ou la surtaxe d’habitation est applicable, il est toujours possible d’en obtenir un dégrèvement lorsque : 

• Le logement occupé au titre de résidence secondaire sert d’activité professionnelle ; 
• Il existe une impossibilité d’affectation du logement à usage d’habitation principale qui est indépendante de la volonté de son occupant.  

Un logement qui est situé en zone tendue n’emporte donc pas les mêmes obligations qu’un bien se trouvant une zone non tendue. De façon générale, la question « mon logement est-il en zone tendue ? » est donc primordiale dans la mesure où les conséquences de cette situation vous impacteront directement.