Zone tendue : que dit le décret du 10 mai 2013 ?

Mis à disposition gratuitement par le gouvernement sur le site Légifrance, le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 liste l'ensemble des villes considérées comme des zones tendues. Elles correspondent à 28 agglomérations sur le territoire métropolitain, dont Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Paris, Genève-Annemasse, Menton-Monaco, Saint-Nazaire, La-Teste-de-Buch ou encore Thonon-les-Bains. 

Ce décret est régulièrement mis à jour pour ajouter ou supprimer des villes de la liste villes en zones tendues. Pour avoir la certitude qu'un logement est bien concerné par ce décret, il est donc recommandé de consulter la dernière annexe publiée par le gouvernement. 

La loi Alur du 24 mars 2014 définit les zones tendues comme des villes où la demande locative est nettement supérieure à l'offre. Les prix des loyers sont donc élevés et les ménages modestes éprouvent des difficultés à se loger. 

Pour savoir si un logement se situe dans une zone tendue, un simulateur gratuit a été mis à disposition par le gouvernement. Il suffit de renseigner le nom de sa commune pour savoir si vous êtes concernés par les mesures réservées aux zones tendues. 

Lorsqu'un logement se situe dans une zone tendue, vous devez respecter les règles spécifiques relatives pour le contrat de location, comme l'encadrement des loyers, le délai de préavis réduit et le paiement de différentes taxes. Ces mesures sont utiles afin de réguler les prix de l'immobilier malgré le rapport entre l'offre et la demande. 

L'encadrement des loyers dans les zones tendues

Dans une zone tendue, le loyer est fixé librement par le bailleur dans les cas suivants : 

• Première occupation du bien immobilier ; 
• Le logement est inoccupé depuis 18 mois ; 
• Le propriétaire a réalisé des travaux dont le montant correspond au moins à un an de loyer ; 
• Le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui pratiqué pour des biens similaires dans le même quartier. 

En dehors de ces cas de figure, l'encadrement des loyers dans les zones tendues fait partie des mesures phares de la loi Alur. Il ne peut donc pas être augmenté entre deux locataires, que le logement soit neuf ou meublé. 

Si vous n'appliquez pas l'encadrement des loyers, le locataire est en droit de saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord amiable n'est trouvé, le tribunal d'instance pourra être saisi à son tour.  Pour éviter une condamnation à réviser le loyer à la baisse et à restituer le trop-perçu, il est préférable d'appliquer les plafonds fixés annuellement par le gouvernement pour chaque zone. En tant que bailleur, le respect de ces limites évite de devoir verser une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros.

Alors que le délai de préavis de départ est fixé à 3 mois pour un logement vide, il est réduit à un mois dans les zones tendues. Dès la réception du courrier de résiliation du bail en recommandé avec avis de réception, le préavis commence.

Pour prouver que le logement se situe en zone tendue, le locataire doit fournir un justificatif de zone tendue à savoir la copie du décret n°2013-392 du 10 mai 2013. Si votre bien immobilier est concerné, vous devrez accepter un délai de préavis réduit à un mois.

Afin de lutter contre la crise du logement dans certaines zones géographiques, ce décret instaure une taxe sur les logements vacants. Lorsque les logements sont mis en vacance locative depuis plus d'un an, le bailleur est assujetti à cet impôt. L'objectif est d'encourager les propriétaires à remettre leur bien immobilier dans le marché locatif.

Le montant de cette taxe est fixé à :

• 12,5 % de la valeur locative la première année ;
• 25 % de la valeur locative la 2e année. 

Les propriétaires ne sont pas concernés par cette taxe dans les situations suivantes : 

• Le logement a été mis à la vente ou en location mais n'a pas trouvé preneur. Le logement est alors considéré comme vacant pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire ;  
• Le bien immobilier a été occupé au moins 90 jours consécutifs au cours de la même année ; 
• Le logement est une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation ; 
• Le bien immobilier n'est pas habitable car il requiert d'importants travaux dépassant 25 % de sa valeur. 

Depuis la promulgation de ce décret, une surtaxe peut être appliquée pour les résidences secondaires situées dans les zones tendues, lorsqu'elles se trouvent dans les situations suivantes :

• Le logement se situe dans une zone d'urbanisation de plus de 50 000 habitants, où la demande est supérieure à l'offre ; 
• La résidence secondaire est meublée. 

Cette majoration se situe de 5 à 60 % selon les communes. Cependant, elle n'est pas automatique. Le conseil municipal délibère pour décider de l'appliquer ou d'y renoncer. Toutefois, vous pouvez en être exonéré dans les cas suivants : 

• Votre résidence secondaire est plus proche de votre lieu de travail. Il est donc plus pratique d'y résider ; 
• Vous êtes dans un établissement de soin considéré comme votre résidence principale. Votre résidence habituelle devient donc automatiquement votre résidence secondaire ; 
• Le bien immobilier ne peut pas être considéré comme une résidence principale car il nécessite des travaux importants. 

La taxe foncière sur les propriétés non bâties

Afin de lutter contre la rétention foncière et la crise du logement, le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 prévoit une taxe destinée aux propriétaires de terrains non bâtis. En effet, les terrains constructibles auraient pu accueillir des programmes immobiliers neufs et réduire la tension entre l'offre et la demande sur un territoire en particulier. 

Les communes peuvent également appliquer une majoration de la valeur locative cadastrale, à savoir le montant du loyer annuel qui aurait pu être perçu si le terrain était bâti et les logements proposés à la location. Cependant, cette majoration peut avoir lieu uniquement dans les communes situées dans des zones tendues A ou A bis.