Combien louer mon appartement | 7 étapes pour déterminer le prix de sa location

L'encadrement des loyers impose une limite au loyer fixé par le propriétaire lors de la mise en location d'un logement avec un bail d'habitation, y compris un bail mobilité. Cette mesure concerne les communes situées en zone tendue, caractérisées par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements à louer.

En 2024, l'encadrement des loyers s'applique aux villes suivantes :

• Paris ;
• Lille ;
• Plaine Commune ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Est Ensemble ;
• Montpellier ;
• Bordeaux ;
• Pays Basque.

Ainsi, la mesure s'applique aujourd'hui sur 8 territoires représentant 38 villes.

Avant de fixer le loyer d’un appartement, il est essentiel d’analyser le marché immobilier local. Cette étape inclut une recherche sur les prix pratiqués dans la commune et dans le quartier concerné. Les caractéristiques spécifiques du logement, comme sa surface, son emplacement et ses atouts, doivent aussi être prises en compte.

Estimer son loyer grâce aux simulateurs en ligne

Pour gérer un bien en autonomie, plusieurs outils d’estimation des loyers en ligne sont disponibles. Parmi les plus populaires, le site Meilleurs Agents propose une simulation gratuite permettant d’estimer le loyer selon le marché local. Ces outils aident à fixer un montant réaliste et compétitif.

Le propriétaire doit aussi se mettre d'accord avec ses locataires sur le mode de paiement du loyer ainsi que sur les dates buttoirs après lesquelles il lui sera possible d'envoyer un appel de loyer.

S’informer sur le prix d'une location au m2 des environs

La connaissance du prix au mètre carré des loyers est essentielle pour évaluer correctement le loyer d’un logement. Pour aider les propriétaires dans cette démarche, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, en collaboration avec l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), propose la Carte des loyers. Cet outil interactif permet de consulter les prix moyens des loyers au mètre carré dans chaque ville, en tenant compte du type de logement (studio, appartement, maison).

Analyser les annonces immobilières similaires

Analyser les annonces immobilières similaires est une méthode efficace pour estimer le loyer d’un bien. Il s'agit de rechercher des annonces de logements comparables dans la même zone géographique. Cela permet d'évaluer les prix pratiqués par d'autres propriétaires pour des biens aux caractéristiques proches, comme la surface, l’emplacement, et les équipements.

Il est important de prendre en compte les critères spécifiques au logement, comme son état, son orientation ou encore la présence d’espaces extérieurs, afin d’ajuster l’estimation de manière réaliste. Cette démarche aide à positionner l'offre sur le marché locatif tout en restant compétitif face à la concurrence locale.

Pour estimer le loyer d’un appartement, plusieurs critères doivent être pris en compte :

• La surface habitable : définie par la loi Boutin, elle diffère de la surface privative loi Carrez. Les pièces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ne sont pas incluses dans ce calcul.
• La localisation : le montant du loyer varie en fonction de l’emplacement. Un appartement situé en centre-ville, proche des écoles, commerces et transports, aura un loyer plus élevé. À l’inverse, un logement situé dans un environnement bruyant nécessitera une adaptation du tarif.
• L’étage du logement : les appartements situés au premier étage sont généralement moins prisés que ceux des étages supérieurs, sauf si l’immeuble n’a pas d’ascenseur et que l’appartement se trouve très haut.
• L’état intérieur et extérieur : la qualité de la façade, l’entretien des parties communes et l’état général du logement influencent directement le loyer. Un complément de loyer peut être envisagé pour des prestations supérieures.
• La présence d’un extérieur : un balcon, une terrasse ou un jardin augmente la valeur locative.
• Le parking : en centre-ville, une place de stationnement est un atout rare, permettant de justifier un loyer plus élevé.
• Meublé ou vide : un logement meublé se loue plus cher qu’un logement vide.
• La performance énergétique : selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), un logement économe en énergie pourra prétendre à un loyer plus élevé.

Les charges mensuelles, comme les frais de copropriété, les taxes foncières ou les coûts des services publics (eau, électricité pour les parties communes, etc.), doivent être intégrées dans le calcul du loyer. Ces dépenses représentent une part significative des coûts liés à la gestion du bien et peuvent influer sur le montant demandé aux locataires.

Pour déterminer un loyer équilibré, il est essentiel de distinguer les charges récupérables (celles pouvant être imputées au locataire, comme l’entretien des parties communes) des charges non récupérables (comme les frais de gestion administrative ou certaines taxes). Une estimation précise garantit une transparence avec le locataire tout en préservant la rentabilité du bien.

Évaluer la demande locative pour des appartements similaires à celui concerné est primordial. Se renseigner auprès de l'entourage, consulter les statistiques du marché locatif et observer les tendances actuelles permet de mieux cerner le potentiel de fixation du loyer. Une demande élevée peut permettre de fixer un loyer plus élevé.

L'estimation d'un loyer doit prendre en compte la saisonnalité, un facteur qui impacte significativement le marché immobilier. Entre mai et octobre, la demande et l'offre sont particulièrement élevées, influencées par les rythmes de vie des locataires et les impératifs liés à leurs études ou à leur travail.

Cette variation saisonnière explique en partie pourquoi des dispositifs d'encadrement des loyers ont été mis en place dans certaines zones dites « tendues », afin de réguler les fluctuations de prix et de protéger les locataires dans des marchés où la demande est forte.

En tant que propriétaire, la rentabilité du bien est un critère important à prendre en compte afin de fixer un loyer qui soit à la fois juste et rentable : l'objectif est-il de réaliser un profit, de couvrir les charges mensuelles (comme le crédit immobilier) ou simplement de garantir une location à long terme ?