Qu'est-ce que le Conseil Syndical et quel est son rôle ?

Qu'est-ce que le conseil syndical ?

Le conseil syndical constitue l'un des organes de la copropriété. Il représente le syndicat des copropriétaires. Il assure le relais entre les copropriétaires et le syndic de copropriété.

Il est chargé de contrôler les dépenses de la copropriété et la gestion des comptes, d'assister le syndic et de coordonner les actions.

Ses membres sont des copropriétaires désignés par une assemblée générale. Ils sont tous bénévoles.

Ils ont le droit de recevoir des pouvoirs afin de représenter des copropriétaires absents lors des assemblées générales.

Si la copropriété est gérée par un syndic coopératif (syndic dont les membres sont élus parmi les copropriétaires), les pouvoirs du conseil syndical sont de fait élargis. Le président du conseil syndical est ici appelé président-syndic.

Quel est le principe de formation de cette instance ?

Dans une copropriété, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire, sauf dans les 4 cas suivants :

• Le syndicat des copropriétaires y renonce par un vote en assemblée générale. Le vote doit être pris à la double majorité dite de l'article 26, c'est-à-dire à la majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix des propriétaires ;
• La copropriété est composée de 5 lots maximum à usage d'appartements, de bureaux, de commerces ;
• Le budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires est inférieur à 15 000 € sur une période de 3 exercices consécutifs ;
• Un candidat ne se présente pas ou il n'obtient pas la majorité requise.

Les membres éligibles (article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Tous les copropriétaires peuvent être membres du conseil syndical, notamment :

• Le copropriétaire, son conjoint (époux ou partenaire de Pacs), ses ascendants ou ses descendants ;
• Le représentant légal du copropriétaire ;
• L'usufruitier du bien dépendant de la copropriété ;
• L'acquéreur d'une vente à terme (c'est-à-dire d'une vente payée comptant par mensualités).

Concernant les couples, quel que soit leur régime matrimonial, si un seul des époux est propriétaire du bien, il peut donner mandat exprès à son conjoint pour que celui-ci candidate à l'élection des membres du conseil syndical. 

Enfin, une personne morale (société) peut être nommée pour participer au conseil syndical. Elle doit alors se faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un mandataire dûment habilité aux termes d'une procuration.

Cas particulier :

Lorsqu'aucun copropriétaire n'est candidat à l'élection du conseil syndical ou si aucun des candidats n'est élu, les copropriétaires ont deux choix :

• S'adresser à un juge afin qu'il désigne les membres du conseil syndical ;
• Renoncer à la constitution d'un conseil syndical. Cette renonciation doit faire l'objet d'un vote des copropriétaires à la majorité de l'article 26. L'année suivante, un nouveau vote à la majorité absolue peut avoir lieu pour élire les nouveaux membres d'un conseil syndical.

Dans les grandes copropriétés, il est possible de désigner des membres suppléants. Les conditions de nomination sont identiques à celles des membres titulaires. Les suppléants sont appelés à siéger aux conseils syndicaux lorsque les membres titulaires n'assurent pas leurs fonctions (vacance provisoire ou définitive). Les suppléants occupent ce poste jusqu'à l'expiration du mandat du membre qu'ils remplacent.

Le mandat (élection des membres et durée)

Concernant les membres du conseil syndical

Les membres du conseil syndical sont élus par le syndicat des copropriétaires.

La réglementation ne fixe pas un nombre minimum de conseillers syndicaux. Seul le règlement de copropriété de l'immeuble peut prévoir leur nombre. À défaut, il est décidé en assemblée générale en fonction de la taille de la copropriété. 
Le vote intervient à la majorité simple dite de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées.

Il convient néanmoins qu'au moins trois membres constituent le conseil syndical.

Le mandat des conseillers syndicaux ne peut excéder trois ans. Cette durée est renouvelable. Un membre peut se représenter autant de fois qu'il le souhaite.

Concernant le président du conseil syndical

Le président du conseil syndical a d'abord été élu par les copropriétaires pour être membre du conseil syndical. Il est ensuite élu par les conseillers syndicaux pour être leur président. 
Les modalités de sa nomination dépendent du règlement de copropriété. Si les conditions de nomination ne sont pas précisées, il est élu à la majorité des membres.

La durée du mandat du président est fixée librement par les conseillers syndicaux.

Il peut être révoqué par le conseil syndical s'il ne remplit pas ses fonctions.

Notons toutefois que la nomination d'un président n'est pas obligatoire.

Budget et rémunération

Les membres de l'instance sont bénévoles et ne sont donc pas rémunérés.

Les dépenses utiles à l'exécution de leurs missions sont incluses dans le montant des charges au titre des dépenses courantes d'administration réparties en fonction des millièmes des copropriétaires. Elles sont prévues dans le budget prévisionnel.

Responsabilités des membres

En cas de négligence ou de faute, la responsabilité civile ou pénale des conseillers syndicaux peut être engagée à titre personnel de manière individuelle ou solidaire. Les manquements peuvent être liés à :

• Une absence de contrôle de gestion du syndic ;
• Des dépenses engagées sans autorisation ;
• Une fraude ;
• etc.

Aussi, conformément à la loi Élan n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a l'obligation de souscrire une assurance responsabilité civile visant à garantir la responsabilité juridique de chacun des conseillers syndicaux.

Missions et obligations du conseil syndical 

Le conseil syndical joue un rôle crucial dans le bon fonctionnement de la copropriété, favorisant la transparence et la participation active des copropriétaires. Surtout que la gestion d’une copropriété n’est pas simple et les sources de conflits entre membres du conseil syndical peuvent entraîner de mauvaises décisions financières.

Le conseil syndical joue trois rôles essentiels dans la copropriété.

Un rôle de consultant

Le syndic peut consulter le conseil syndical pour des questions relatives au syndicat des copropriétaires. Il peut être sollicité par les copropriétaires eux-mêmes.

Le syndic doit nécessairement agir en concertation avec le conseil syndical pour :

• La mise en concurrence des marchés et l'étude des conditions des contrats dont le montant est supérieur au seuil fixé par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires ;
• La signature de ces contrats.

Un rôle de contrôleur

Le conseil syndical a l'obligation de veiller à la bonne gestion du syndic de copropriété. Il surveille notamment :

• La comptabilité du syndicat des copropriétaires ;
• La répartition des dépenses ;
• Les conditions des contrats (contrats d'entretien par exemple) ;
• La mise en œuvre du budget prévisionnel.

Le contrôle des comptes intervient à la fin de chaque exercice.

Afin de permettre au conseil syndical d'assurer sa mission, le syndic doit tenir à sa disposition tous les documents relatifs à la gestion et à l'administration de la copropriété (contrats d'entretien, pièces justificatives des charges de copropriété…).
Il doit lui délivrer des copies de ces pièces lorsque celles-ci sont réclamées.

En l'absence de transmission dans un délai d'un mois après la demande du conseil syndical, le syndic est redevable d'une pénalité de 15 € par jour de retard. Ces pénalités sont déduites de sa rémunération forfaitaire annuelle au moment de l'arrêté des comptes.

Un rôle d'assistant

Sa mission d'assistance est précisée dans le règlement de copropriété. À défaut, c'est une décision de l'assemblée générale des copropriétaires qui détermine ses attributions.

Le conseil syndical assiste le syndic pour :

• Choisir les entreprises qui seront chargées de réaliser les travaux votés en assemblée ;
• Demander un avis technique à un professionnel pour des problèmes spécifiques (chaudière, ascenseur…) ;
• Etablir l'ordre du jour des AG ;
• Préparer le budget prévisionnel ;
• etc.

Le conseil syndical vérifie le libellé des résolutions, les règles de vote, les annexes à la convocation, les documents indispensables à l'information des copropriétaires, etc. 

En plus des missions ci-dessus évoquées, les membres du conseil syndical peuvent être amenés à rencontrer les copropriétaires, de manière formelle ou non, par exemple pour leur donner certaines informations avant la tenue d'une assemblée, pour régler des petits conflits ou des manquements…

Chaque année, le président du conseil syndical doit présenter en assemblée générale des copropriétaires un rapport détaillé de son activité afin d'obtenir l'approbation des comptes.

Rôle du président du conseil syndical

Le président assure le bon fonctionnement du conseil syndical de la copropriété. Il s'occupe notamment :

• D'organiser les réunions avec les conseillers syndicaux (pour établir l'ordre du jour de l'AG par exemple) ; 
• De convoquer une AG en cas d'empêchement du syndic ;
• D'élaborer et de présenter en assemblée le rapport annuel d'activité du conseil syndical ;
• etc.

Il est l'interlocuteur direct du syndic de copropriété et des copropriétaires. Il reçoit les informations et les requêtes puis les transmet aux membres du conseil syndical.

En cas de manquement ou d'inaction du syndic, le président convoque l'AG. Il peut alors être mandaté pour engager un recours contre lui.

Conformément à l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 et au décret 2019-650 du 27 juin 2019, il peut lui être attribué des pouvoirs renforcés par saisine du tribunal, notamment :

• Pour la désignation d'un mandataire ad'hoc chargé d'analyser la situation financière de la copropriété en cas de difficultés ;
• Pour défaut de transmission des documents de la copropriété par l'ancien syndic au nouveau syndic ;
• etc.

Délégation de pouvoirs

Le conseil syndical peut prendre seul certaines décisions s'il a été habilité par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires.

Cette délégation de pouvoirs ne concerne que les décisions soumises à une majorité simple (voix des copropriétaires présents ou représentés).

La délégation de pouvoirs doit être votée par le syndicat des copropriétaires à la majorité absolue (voix des copropriétaires présents, représentés et absents).

Dès lors, 4 cas peuvent se présenter :

• La décision obtient la majorité absolue : elle est adoptée.
• La décision obtient au moins 1/3 des voix : elle fait l'objet d'un second vote à la majorité simple.
• La décision obtient 50 % des voix : le vote du président du conseil syndical est prépondérant, c'est-à-dire décisif.
• La décision n'obtient pas 1/3 des voix : elle n'est pas adoptée.

La délégation de pouvoirs est accordée pour une durée de 2 ans maximum. Elle peut être renouvelée par décision expresse de l'assemblée générale.

Par ailleurs, la délégation de pouvoirs ne peut en aucun cas concerner les décisions relatives à :

• L'approbation des comptes de la copropriété ;
• Le budget prévisionnel ;
• Une modification du règlement de copropriété le cas échéant.

Il peut arriver que le Conseil Syndical abuse de ses pouvoirs, il peut alors faire face à des sanctions. Il est aussi possible d'aller jusqu'à porter plainte contre le Conseil Syndical en cas de faute grave.

Les membres du conseil syndical peuvent démissionner, et mettre fin à leur mandat à tout moment. Ils en informent préalablement le président du conseil syndical et le syndic.

Par ailleurs, les copropriétaires peuvent voter la révocation d'un membre du conseil syndical en cours de mandat à la majorité absolue (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés et absents).
En l'absence de majorité, si la résolution a reçu au moins un tiers des voix, elle peut faire l'objet d'un second vote à la majorité simple.

En cas de vacance d'un ou de plusieurs sièges, le conseil syndical peut poursuivre ses activités si au moins le quart des sièges est occupé. À défaut, une assemblée générale extraordinaire est convoquée pour désigner de nouveaux membres. Les membres déjà élus conservent leur mandat.