Qu'est-ce que le devoir de conseil d'un agent immobilier et quand engage-t-il sa responsabilité ?

L'agent immobilier peut être mandaté par une personne physique ou morale via un contrat pour réaliser l’une des missions suivantes :

• La vente d'un bien immobilier ;
• La recherche d'un acquéreur ou d'un locataire ;
• La gestion courante d'un logement ;
• L’achat d'un bien immobilier.

Dans le cadre d'une transaction immobilière, l'agent immobilier est soumis à de nombreuses obligations à savoir : 

• Le devoir de conseil ;
• L'obligation de vérification ;
• L'obligation de transparence ;
• L'obligation de loyauté ;
• L'obligation de négociation ;
• L'obligation de sécurisation juridique ;
• L'obligation de souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle ;
• L'obligation de non-discrimination ;
• L'obligation de remise des fonds.

Il est du devoir de tout professionnel de l'immobilier, de fournir des conseils aux clients non professionnels sur les risques associés à leurs achats immobiliers. Ce dernier doit notamment veiller à la légalité de la transaction et communiquer aux parties toutes les informations techniques nécessaires. Pour ce faire, il examine :

• La validité du titre de propriété du vendeur ;
• Les caractéristiques du bien (surface, présence éventuelle de servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires, etc.) ;
• La solvabilité de l'acquéreur.

Après avoir pris connaissance de ces éléments, la Cour de cassation rappelle que le professionnel remplit sa mission de conseil envers son client de deux manières :

1. Il informe des dangers potentiels de la transaction ;
2. Il donne accès aux ressources pour les éviter.

En cas de manquement, l'agent immobilier s'expose à des sanctions. La jurisprudence est constante sur le fait que l'agent immobilier est tenu responsable des dommages subis lorsque le préjudice fait suite à ses fautes professionnelles. À noter également que cette responsabilité est de nature contractuelle à l'égard de ses clients et délictuelle à l'égard des autres parties, comme établi dans un arrêt de la Cour de cassation du 16 décembre 1992 (Cass. 1ère chambre civile, n°90-18.151).

L'agent immobilier a l'obligation de conseiller et d'assister son client lors des transactions immobilières. À ce titre, il doit fournir des informations précises, complètes et même avertir des éventualités préjudiciables.

Cette obligation de conseil s'apprécie en fonction des circonstances, notamment la situation et les connaissances des parties impliquées. Les informations fournies dans l'acte de cession permettent habituellement à l'acheteur de prendre conscience par lui-même des défauts du bien, ce qui satisfait habituellement le devoir de conseil de l'agent immobilier.

Ce devoir de conseil s'apparente donc davantage à une obligation d'information à condition que toutes les vérifications qui s'imposent aient été effectuées au préalable.

D'ailleurs, les autorités compétentes estiment qu'il y a manquement si : 

• L'agent ne vérifie pas la situation financière de l'acheteur, en particulier s'il est jeune et sans occupation professionnelle (CA Douai, 12 janvier 2004, n°02/04879) ;
• Le professionnel n'examine pas la capacité juridique des parties, ainsi que les caractéristiques du bien (son état matériel, sa nature juridique et sa valeur patrimoniale) ;
• L'intervenant omet des informations-clé comme l'existence d'un plan communal d'élargissement de la voie où se situe l'immeuble ou encore la présence d'un transformateur électrique sur le terrain (CA Colmar, 6 février 1994, n°2B01/02133).

L'agent immobilier est donc attendu pour exercer sa profession avec rigueur aussi bien envers ses clients que les tiers contractants. Cependant, étant soumis à une obligation de moyen, les juges évaluent tout manquement en tenant compte des circonstances spécifiques de chaque affaire.

L'étendue du devoir de conseil dépend des connaissances de l'acquéreur sur l'immobilier. Si ce dernier est un professionnel de l'immobilier, le devoir de conseil de l'agent se voit allégé. Son client peut se renseigner sans son aide et évaluer les risques sans ses lumières.

Puisque l'agent immobilier n'est pas un architecte ou un maitre d'œuvre, il n'est pas en mesure de détecter les malfaçons ou autres éléments qui mettent en danger la solidité du bâtiment. En ce sens, il ne peut être tenu responsable des vices cachés du bien. Les défauts de construction relèvent de l'assurance décennale du constructeur. 

En cas de manquement, l'acquéreur lésé peut demander : 

• Le remboursement de la totalité ou d'une partie des commissions de l'intervenant ;
• Une compensation financière pour le préjudice subi.

Ce type de délits est assorti d'un délai de prescription de 5 ans.

Lorsque l'agent immobilier ne remplit pas sa mission

L'agent immobilier est responsable en présence de manœuvres frauduleuses (Dol) ou face à une faute de gestion. Si le professionnel ne remplit pas ses missions dans le cadre d'une vente ou d'un mandat de gestion locative, le client victime d'un préjudice peut engager sa responsabilité contractuelle.

Attention, la faute du professionnel est avérée si trois conditions sont réunies :

1. L'acquéreur peut prouver la faute de l'agent immobilier ;
2. Il peut démontrer le dommage subi ;
3. Il existe un lien de causalité entre la faute et le dommage.

De son côté, l'agent immobilier qui souhaite se décharger de sa responsabilité doit établir l'existence d'un cas de force majeure.

L'agent immobilier est tenu à une obligation de moyen envers son mandant. Autrement dit, sa responsabilité peut uniquement être engagée s'il a commis une faute dans l'exécution de sa mission ou s'il n'a pas déployé tous les efforts nécessaires pour conclure la transaction.

Voici un aperçu des manquements faisant aujourd'hui partie de la jurisprudence :

Attention, dans le cas où l'agent immobilier choisit un locataire insolvable, il peut être condamné à payer les loyers impayés et rembourser les primes d'assurance versées inutilement par le propriétaire.

Lorsque l'acte rédigé par l'agent immobilier est inefficace

L'agent immobilier peut être chargé de rédiger des actes juridiques pour le compte de son mandant, et ce afin de faciliter la réalisation d'une transaction immobilière.

La jurisprudence impose une certaine efficacité dans la rédaction de ces actes juridiques. Elle exige ainsi une obligation de résultat et non de moyen. Par conséquent, l'agent immobilier est tenu responsable de toutes les conséquences dommageables qui proviendraient de l'inefficacité d'un acte qu’il a lui-même rédigé.

L'inefficacité peut résulter de l'omission de mention manuscrite requise par la loi dans un acte de cautionnement, ou encore de l'inadéquation d'un contrat de bail aux dispositions légales.

Un agent immobilier intervenant en tant que gestionnaire locatif ne peut pas simplement abandonner sa mission. Il peut toutefois y renoncer en informant et en dédommageant le propriétaire-bailleur. 

Le départ du gestionnaire locatif sans notification constitue une faute grave pouvant engager sa responsabilité. Le propriétaire lésé peut demander réparation et résilier le mandat sans pénalités. 

Pour obtenir une quelconque compensation, le propriétaire doit être en mesure de fournir des preuves. Autrement dit, il doit construire un argumentaire et présenter des éléments matériels permettant de constater un abandon.