Qu'est-ce que le devoir de conseil d'un agent immobilier et quand engage-t-il sa responsabilité ?

Les différentes missions d’un agent immobilier 

L'agent immobilier peut être mandaté par une personne physique ou morale via un contrat pour réaliser l’une des missions suivantes :

• La vente d'un bien immobilier ; 
• La recherche d'un acquéreur ou d'un locataire ; 
• La gestion courante d'un logement ; 
• L’achat d'un bien immobilier. 

En quoi consiste le devoir de conseil de l’agent immobilier ? 

Il est du devoir de tout professionnel de l'immobilier, de fournir des conseils aux clients non professionnels sur les risques associés à leurs achats immobiliers. Ce dernier doit notamment veiller à la légalité de la transaction et communiquer aux parties toutes les informations techniques nécessaires. Pour ce faire, il examine :

• La validité du titre de propriété du vendeur ; 
• Les caractéristiques du bien (surface, présence éventuelle de servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires, etc.) ; 
• La solvabilité de l'acquéreur. 

Après avoir pris connaissance de ces éléments, la Cour de cassation rappelle que le professionnel remplit sa mission de conseil envers son client de deux manières : 

1. Il informe des dangers potentiels de la transaction ; 
2. Il donne accès aux ressources pour les éviter. 

En cas de manquement, l'agent immobilier s'expose à des sanctions. La jurisprudence est constante sur le fait que l'agent immobilier est tenu responsable des dommages subis lorsque le préjudice fait suite à ses fautes professionnelles. À noter également que cette responsabilité est de nature contractuelle à l'égard de ses clients et délictuelle à l'égard des autres parties, comme établi dans un arrêt de la Cour de cassation du 16 décembre 1992 (Cass. 1ère chambre civile, n°90-18.151).

Le client peut invoquer la responsabilité contractuelle de son agent immobilier dans les cas suivants :

• si l'agent immobilier n'exécute pas correctement ou ne remplit pas sa mission conformément aux termes du mandat ; 
• en cas d'inefficacité d'un acte juridique rédigé par ses soins ; 
• en cas de défaut de conseil ou d'assistance du professionnel. 

Cas 1 : L’agent immobilier ne remplit pas sa mission

L’article 1992 du Code civil : les fautes du professionnel dans sa gestion 

Conformément à l'article 1992 du Code civil, le mandataire est responsable non seulement en cas de dol, mais aussi des fautes commises dans le cadre de sa gestion. Cela signifie que si l'agent immobilier ne remplit pas correctement sa mission, le mandant qui subit un préjudice peut engager sa responsabilité contractuelle. 

Attention, la faute du professionnel est avérée si trois conditions sont réunies :  

1. Le client peut prouver la faute de l'agent immobilier ; 
2. Le mandant peut démontrer le dommage subi ; 
3. Il existe un lien de causalité entre la faute et le dommage. 

De son côté, l'agent immobilier qui souhaite se décharger de sa responsabilité doit établir l'existence d'un cas de force majeure.

Quelques exemples de jurisprudence 

La jurisprudence fournit une multitude d’exemples dans lesquels sa responsabilité est engagée. Dans la majorité des cas, l’agent immobilier agit délibérément pour nuire à son client (dol). Ce comportement frauduleux peut se manifester par des déclarations mensongères, des omissions volontaires ou des pratiques déloyales. Voici quelques exemples où le dol a été confirmé par la jurisprudence :

Attention, dans le cas où l'agent immobilier choisit un locataire insolvable, il peut être condamné à payer les loyers impayés et rembourser les primes d'assurance versées inutilement par le propriétaire.

Cas 2 : L'inefficacité d'un acte juridique rédigé par l'agent immobilier 

Une obligation de résultat dans la rédaction des actes juridiques

Dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier peut être chargé de rédiger des actes juridiques pour le compte de son mandant, et ce afin de faciliter la réalisation d'une transaction immobilière.

La jurisprudence impose une certaine efficacité dans la rédaction de ces actes juridiques. Elle  exige ainsi une obligation de résultat et non de moyen. Par conséquent, l'agent immobilier est tenu responsable de toutes les conséquences dommageables qui proviendraient de l'inefficacité d'un acte qu’il a lui-même rédigé. 

Quelques exemples de jurisprudence 

L'inefficacité peut résulter de l'omission de mention manuscrite requise par la loi dans un acte de cautionnement, ou encore de l'inadéquation d'un contrat de bail aux dispositions légales.

Dans une décision récente en date du 1er mars 2017, la Cour d'Appel de Rennes a jugé qu'un agent immobilier avait manqué à ses obligations contractuelles en ne vérifiant pas la rédaction des mentions manuscrites par la caution elle-même, comme l'exige la loi. En conséquence, l'acte de cautionnement ne respectait pas les dispositions légales. La Cour a estimé que les bailleurs avaient subi un préjudice sous la forme d'une perte de chance de récupérer les sommes dues par le locataire auprès de la caution.

Dans ces circonstances, elle a condamné l'agent immobilier à verser 2000 euros de dommages et intérêts aux bailleurs.

Cas 3 : le manquement de l’agence immobilière à son devoir de conseil 

Un devoir de conseil et une obligation d'information adaptées aux circonstances 

L'agent immobilier a l'obligation de conseiller et d'aider son mandant lors des transactions immobilières. À ce titre, il doit fournir des informations précises, complètes et même avertir des éventualités préjudiciables. 

Mais il convient également de noter que cette obligation de conseil est évaluée en fonction des circonstances, notamment la situation et la connaissance des parties impliquées dans la transaction. Autrement dit, si le mandataire est un professionnel capable de se renseigner lui-même, l'agent ne peut être tenu responsable pour défaut de conseil. Parfois, les informations fournies dans l'acte de cession permettent à l'acheteur de prendre conscience par lui-même des limites du bien acquis, ce qui satisfait également au devoir de conseil de l'agent immobilier.

Des exemples de jurisprudence 

• L'agent manque à son devoir s'il ne vérifie pas la situation financière de l'acheteur, en particulier s'il est jeune et sans ressources professionnelles (CA Douai, 12 janvier 2004, n°02/04879).
• Le professionnel engage sa responsabilité s’il n’examine pas la qualité et la capacité juridique des parties, ainsi que les caractéristiques du bien (son état matériel, sa nature juridique et sa valeur patrimoniale).
• Le défaut de renseignement sur des aspects essentiels du bien peut engager la responsabilité de l'agent. Par exemple, s'il ne mentionne pas un plan communal d'élargissement de la voie où se situe l'immeuble ou s'il omet de signaler la présence d'un transformateur électrique sur le terrain (CA Colmar, 6 février 1994, n°2B01/02133).

L'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil à l’égard des tiers au contrat 

De façon surprenante, un agent immobilier peut aussi se voir reprocher de ne pas avoir respecté son devoir de conseil envers des tiers non impliqués dans le mandat. Cette décision semble pourtant en désaccord avec le principe de l'effet relatif des contrats énoncé à l'article 1199 alinéa 1 du Code civil.

La jurisprudence adopte notamment cette position lorsque l'agent immobilier agit en tant que rédacteur d'acte pour garantir l'efficacité juridique de cet acte même à l'égard de tiers non mandatés. 

Par exemple, un agent immobilier mandaté par un propriétaire bailleur n'a pas pu échapper aux conséquences de sa négligence envers un locataire tiers en lui fournissant une information erronée sur la nécessité de souscrire une assurance locative (Cass. 1ère  civile, 28 oct. 2010, n° 09-70.109).

De même, la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier a été retenue lorsqu’il a rédigé un compromis de vente de parkings sans que le vendeur en soit propriétaire. 

L'agent immobilier est donc attendu pour exercer sa profession avec rigueur aussi bien envers  ses clients que les tiers contractants. Cependant, étant soumis à une obligation de moyen, les juges évaluent tout manquement en tenant compte des circonstances spécifiques de chaque affaire.

Par ailleurs, le mandataire ne peut pas simplement abandonner sa mission, mais il peut y renoncer sous réserve d'en informer le mandant et de le dédommager.

Le non-respect du mandat, son dépassement ou son abandon sans notification au mandant constituent des fautes pouvant engager la responsabilité de l'agent. Cependant, en l'absence de preuve de faute, aucune responsabilité ne pourra lui être imputée.

Lorsque le gestionnaire commet une faute ou erreur grave dans la gestion locative du bien allant à l’encontre des intérêts du propriétaire, ce dernier est alors libre de résilier à tout moment et sans pénalités le mandat.

Le propriétaire qui réalise une demande de résiliation pour faute doit être en mesure de le prouver. Autrement dit, ce dernier doit construire un argumentaire contre le mandataire et rassembler toutes les preuves susceptibles de faire droit à sa demande.