La monopropriété d'un immeuble n'exonère pas un propriétaire de son obligation de réaliser un DPE

Définition

Le diagnostic de performance énergétique est un document qui dresse un bilan énergétique d’un logement individuel ou d’un immeuble, on parle alors de DPE collectif. Il permet d’attribuer une étiquette classée de A à G du plus économique au plus énergivore.

Le DPE va ainsi informer le locataire ou le propriétaire d’un logement de la performance énergétique du bien immobilier. Il permet ainsi de mettre en place des travaux pour améliorer la consommation d’énergie. 

L'intérêt d’un DPE

Dans un contexte d’urgence climatique, le gouvernement a rendu obligatoire le diagnostic de performance énergétique pour les logements. En effet, la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre des biens immobiliers sont en partie responsables du réchauffement climatique. 

Le rapport du DPE va ainsi mettre en évidence les logement et les immeubles les plus énergivores. Il permet aussi de savoir quels sont les travaux à effectuer pour améliorer la consommation d'énergie. 

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif en monopropriété est devenu obligatoire à partir du 1er janvier 2024 pour tous les immeubles ayant obtenu leur permis de construire avant le 1er janvier 2013. Contrairement au DPE individuel, ce nouveau type de diagnostic évalue la performance énergétique de l'ensemble de l'immeuble, plutôt que celle des logements individuels.

Tous les immeubles en monopropriété, qu'ils appartiennent à des personnes physiques ou morales privées telles que des compagnies d'assurance, des sociétés foncières, des caisses de retraite ou des organismes HLM sont ainsi concernés par le DPE collectif.

Le propriétaire d’un immeuble en monopropriété qui ne respecte pas les lois et les obligations liées au DPE s'expose à des sanctions judiciaires. En cas de fausses informations sur le rapport du DPE, le locataire peut engager des poursuites devant le tribunal. Il peut également demander des dommages et intérêts, ainsi que l'annulation du contrat de location ou de vente. Ainsi, le propriétaire risque des sanctions :  

• S’il ne transmet pas DPE au locataire ;
• S'il publie une annonce trompeuse concernant les performances énergétiques du logement ;
• S'il engage un diagnostiqueur non certifié, il s'expose à une amende de 1 500 €, avec une potentialité de 3 000 € en cas de récidive.

Le DPE collectif doit comporter plusieurs éléments obligatoires pour qu’il soit valable et qu’il permette d’améliorer les performances énergétiques d’un bâtiment.

Les informations sur le logement

Ce sont les éléments essentiels comme le nom du propriétaire, l’adresse, le type de bâtiment, la taille du logement, le nom du diagnostiqueur et de sa société.

La description des installations énergétiques du logement

• Les équipements électriques (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, ventilation) ;
• Les énergies utilisées : gaz, électricité, fioul, bois ;
• La consommation énergétique annuelle en kWh à la fois en énergie primaire et en énergie finale ;

Le classement attribué par les étiquettes

Le DPE classe les logements avec l’étiquette climat et une étiquette énergétique.

 L’étiquette énergie est présentée en diagramme avec une note de A à G. La note A correspond aux logements à haute performance énergétique. Le bâtiment classé en G est considéré comme énergivore.

Quant à l’étiquette climat, elle sert à mesurer l’empreinte carbone d’un logement en reprenant le système de note de A à G.

• Si le logement émet moins de 5 kg de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, il obtient la note A.
• Si la mesure dépasse 80 kg, le logement est noté G.

Exemple d’une étiquette d’un rapport DPE : insérer la photo d'une étiquette

Les recommandations pour améliorer la performance énergétiques

Le DPE contient également des recommandations pour améliorer les performances énergétiques du logement. Le diagnostiqueur doit proposer dans son rapport des conseils pour réduire les dépenses énergétiques. 

La loi ne fixe pas les tarifs du diagnostic de performance énergétique. Cela signifie qu’il est vivement conseillé de réaliser plusieurs devis. Selon les indications de l'ADEME, le prix d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif peut varier de 1 000 € à plus de 5 000 €. Le prix d’un DPE va dépendre de plusieurs critères :

• De la surface de l’immeuble ;
• L’année de construction ;
• De la localisation ;
• Du système de chauffage ;
• Du diagnostiqueur.

Pour réaliser un DPE collectif, il faut contacter un diagnostiqueur professionnel. Il doit posséder une assurance civile professionnelle. Il doit avoir également un certificat de compétence émis par un organisme certificateur agréé par le COFRAC. Ce dernier permet d’assurer que l’entreprise respecte les exigences d’un référentiel de compétences précises. 

Le propriétaire de l’immeuble doit donc sélectionner une entreprise qualifiée pour effectuer un DPE. Cette dernière ne doit pas avoir de lien avec le propriétaire afin de respecter indépendance et impartialité. 

Pour un immeuble en monoproriété, il faut appliquer les mêmes règles qu’en copropriété. Il faut généralement faire appel à plusieurs corps de métier : 

• Un bureau d’études thermiques, 
• Un architecte, 
• Un technicien ou un ingénieur. 

Pour trouver les coordonnées d’un professionnel certifié, le gouvernement propose un site internet et un annuaire :

• Le site de France Rénov'
• L'annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés

Le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) et l’audit énergétique ont un objectif commun, c’est d’informer les copropriétaires sur la performance énergétique d’un immeuble.

Si ces deux analyses énergétiques se ressemblent, elles ont néanmoins des différences notables. 

Le DPE collectif est un document qui informe les copropriétaires des performances énergétiques de l’ensemble de la copropriété en comptant les parties privatives et les parties communes. Selon le résultat du DPE, l’immeuble obtient un classement énergétique sous la forme d’une lettre de A à G. La lettre G est la moins bonne classe énergétique. Elle signifie que le logement est une “passoire énergétique” ou “passoire thermique”. 

L’audit énergétique est un diagnostic plus précis et plus complet de l’immeuble. Il analyse notamment l’état de l’isolation thermique, le système de chauffage et la production d’eau chaude sanitaire. 

Contrairement au DPE collectif, l’audit énergétique permet d’établir un plan d’action détaillé en priorisant les travaux urgent afin d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment. Il précise aussi le montant des éventuelles dépenses et indique les aides possibles pour réduire les dépenses comme l’éco PTZ ou MaPrimeRénov’ Copro.