Dans quel cas un DPE vierge est-il autorisé ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE, est un document qui informe sur la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment. Il classe les logements sur une note comprise entre A (très économe) à G (très énergivore), et indique également la quantité de gaz à effet de serre émise. 

Définition d'un DPE vierge 

Un DPE vierge signifie que le document ne contient aucune information sur la performance énergétique du bien ni sur la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre. 

Ainsi, le futur locataire ou acquéreur ne peut donc pas anticiper ses dépenses énergétiques et connaître l’impact environnemental de l’habitation. Il ne peut pas non plus comparer les différents biens immobiliers entre eux en termes de confort thermique, d’isolation ou de performance énergétique des bâtiments.

Comment est réalisé un diagnostic de performance énergétique ?

La réalisation d’un DPE doit être effectuée par des professionnels certifiés. Ces derniers vont analyser toutes les informations nécessaires pour effectuer le DPE. Cette évaluation peut se faire de deux manières différentes :

• La première peut se faire en fonction de la quantité d’énergie consommée par le logement. Les factures permettent d’obtenir les informations ;
• La seconde en utilisant la base d’une méthode de calcul permettant d’estimer la consommation d’un logement avant qu’il ne soit habité. Il existe notamment une méthode spécifique adaptée aux bâtiments neufs (étude thermique du bâtiment neuf, en respectant l’article L134-2 du code de la construction et de l’habitation).

Cela signifie que même lorsque le propriétaire n’est pas en mesure de transmettre des factures, le diagnostiqueur certifié peut quand même réaliser un diagnostic complet.

Le DPE vierge est autorisé à certains bâtiments pour lesquels il est difficile de collecter des informations énergétiques suffisantes pour réaliser un DPE complet.

1- Les logements avec lesquels il n’y a pas de factures

La raison la plus fréquente pour laquelle un DPE vierge est autorisé est dans le cas où les informations ne seraient pas exploitables. Par exemple dans les logements qui ne présentent pas de factures. Il s’agit généralement de bien inoccupé depuis longtemps et où aucune consommation énergétique n'est disponible, il est alors impossible de calculer une performance énergétique fiable.

2- Le DPE vierge autorisé pour certains bâtiments 

Pour les bâtiments construits avant le 1ᵉʳ janvier 1948, la méthode de calcul basée sur l'estimation est obsolète, car elle surestime les consommations énergétiques. Dans ce cas, avant la nouvelle réglementation, si les consommations réelles n'ont pas pu être mesurées, le DPE vierge était autorisé.

Le diagnostic de performance énergétique doit être joint au contrat de location dès que le bien dispose d'une installation de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire.

Ainsi, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les logements avec un DPE vierge sont interdits à la location parce qu'ils ne peuvent pas justifier d’une consommation énergétique inférieure à 450 kWh/m²/an.

Il est possible de vendre un bien immobilier disposant d’un DPE vierge, mais uniquement si le diagnostic a été réalisé entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021. La vente doit être réalisée avant le 31 décembre 2024.

La mention “non soumis au DPE” exempte les bailleurs ou les propriétaires de faire effectuer un diagnostic de performance énergétique. Il existe des habitations qui ne sont pas imposées d’évaluer leur performance énergétique. Voici les types de biens immobiliers :

• Les logements occupés moins de 4 mois par an ;
• Les logements avec une surface de plancher inférieur à 50 m² ; 
• Les logements non chauffés ;
• Les logements avec des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
• Les constructions provisoires prévues pour un temps d’utilisation égal ou inférieure à deux ans ;
• Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ;
• Les lieux de cultes ;
• Les monuments historiques appartenant au patrimoine.
  

Le DPE vierge (ou DPE blanc) quant à lui provient d’une impossibilité technique ou matérielle de réalisation du diagnostic de performance énergétique traditionnel. Un diagnostic est fourni, mais il ne donne aucune indication sur la production annuelle de gaz à effet de serre ou la consommation énergétique du logement.

La réglementation concernant le DPE a évolué depuis ces dernières années, avec un durcissement des conditions d'émission d'un DPE vierge. L'objectif est d'améliorer la transparence sur la performance énergétique des logements et de réduire les incertitudes pour les acheteurs et locataires. 

3CL, une nouvelle méthode de calcul

Les diagnostiqueurs ont désormais l’obligation d’utiliser des méthodes alternatives pour estimer les consommations énergétiques lorsque les données habituelles ne sont pas disponibles. Une nouvelle méthode de calcul a été instaurée : la méthode 3CL-DPE 2021 (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements).

C’est la seule méthode de calcul utilisée. La méthode se base sur la consommation d’énergie primaire annuelle d’une maison ou d’un appartement, notamment pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire (ECS), mais aussi sur d’autres détails très importants (tels que le climat ou l’altitude). 

Des nouvelles modalités transitoires

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, les modalités d’établissement des diagnostics de performance énergétique ont été réformées. Les ventes conclues à compter de cette date devront être accompagnées de DPE établis sous les nouvelles règles. Cependant, des mesures transitoires ont été mises en place pour les DPE établis entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 30 juin 2021, à savoir :

• Les DPE effectués entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• Les DPE effectués entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024 ;
• Les autres DPE plus antérieurs devront être refaits selon les nouvelles règles.