Les obligations du bailleur et les droits du locataire en cas d’installation électrique non conforme

Une installation électrique est considérée comme non conforme si elle ne respecte pas la norme NF C 15-100. Celle-ci encadre en effet les installations électriques dans les biens à usage d'habitation.

La non-conformité électrique peut être constatée s'il y a :

• Défaut d'isolation électrique : présence de fils dénudés ou mal protégés, créant un risque de court-circuit ou d'incendie ;
• Absence de mise à la terre : l'installation électrique n'est pas reliée à une prise de terre pour protéger contre les risques d'électrocution ;
• Absence de disjoncteur différentiel 30 mA :  les circuits électriques ne sont pas protégés par un disjoncteur différentiel 30 mA pour couper l'alimentation en cas de fuite électrique ;
• Vétusté des installations : les câbles et les équipements comme les prises de courant, les interrupteurs ou le cadre électrique ne respectent pas les standards actuels ;
• Ajout de prises ou de circuits non conformes : des circuits électriques supplémentaires ont été ajoutés sans respecter la réglementation.

Toutefois, un logement non conforme n'est pas forcément dangereux. Par exemple, la norme NF C 15-100 fixe le nombre de prises de courant nécessaires dans une cuisine. Si un logement ne compte pas assez de prises, il est considéré comme non conforme, sans pour autant présenter un danger pour le locataire.

Fournir un logement décent doté d'une installation électrique sécurisée

D'après l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur est dans l'obligation de fournir "un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé". Cela implique donc une installation électrique sécurisée, sans danger pour le locataire.

Réaliser un diagnostic électricité si le logement a plus de 15 ans

Si le logement a plus de 15 ans, le propriétaire a aussi l'obligation légale de faire réaliser un diagnostic électricité avant la mise en location. Cela permet aux parties prenantes d'identifier les éventuelles anomalies électriques, et de les résoudre si besoin.

Le locataire est en droit de bénéficier d'un logement en bon état d'usage, qui ne met pas sa santé en danger. En cas d'anomalie électrique dangereuse, il peut exiger que le propriétaire fasse les travaux de mise en conformité nécessaires pour garantir sa sécurité. Pour cela, il doit en faire la demande par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si la mise en conformité électrique n'est pas obligatoire dans le cadre d'un bail de location, la sécurisation des installations électriques est néanmoins attendue. Celle-ci consiste à assurer un niveau de sécurité minimal. Pour cela, le Consuel (Comité National pour la Sécurité des Usages de l’Electricité) exige le respect de 6 points essentiels de la norme NF C 15-100 :

• Présence d’un disjoncteur général ;
• Salles de bain : respect des volumes de sécurité et installation d’une liaison équipotentielle ;
• Protection des personnes avec des interrupteurs différentiels 30 mA et un système de mise à la terre ;
• Protection des circuits avec des disjoncteurs adaptés ;
• Élimination des équipements vétustes ;
• Protection mécanique des câbles électriques.

Ainsi, si le diagnostic électricité identifie des anomalies relatives à ces critères, le bailleur a l'obligation de réaliser des travaux de correction.

Avant toute chose, le locataire doit adresser au bailleur une demande écrite avec accusé de réception. Le courrier doit lister les anomalies constatées et demander une intervention rapide. En l'absence de réponse favorable, le locataire peut faire appel à un électricien pour établir un constat et appuyer sa demande de travaux.

Si aucun accord n'est trouvé, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Cet organisme a pour but d'aider gratuitement à résoudre les conflits entre propriétaires et locataires.

Enfin, si ces démarches n'aboutissent toujours pas, le locataire peut se tourner vers le tribunal judiciaire. Après traitement du dossier, le tribunal peut contraindre le bailleur à mettre l'installation électrique aux normes. Il peut aussi exiger une réduction du loyer jusqu'à la fin des travaux, voire réclamer des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi par le locataire.

Paiement de dommages et intérêts 

La non conformité des installations électriques engage la responsabilité civile ou pénale du propriétaire selon la gravité des dommages subis par les locataires. En cas de sinistre, les occupants du logement peuvent demander réparation. Le propriétaire peut ainsi être contraint de s'acquitter de dommages et intérêts. 

Restitution ou réduction du loyer 

Les autorités compétentes peuvent déclarer le logement indécent face à des manquements graves. Si le locataire souhaite résilier le bail, le juge peut ordonner la restitution d'un ou de plusieurs mois de loyer. Si l'occupant décide de poursuivre la location, le bailleur sera contraint de réduire le loyer. 

Interdiction de louer 

Un logement déclaré non décent est en principe interdit à la location. Le juge peut confirmer cette interdiction pour contraindre le propriétaire à réaliser les aménagements qui s'imposent. Une telle situation reste cependant rarissime. Les locataires et les bailleurs trouvent souvent un terrain d'entente.