Quelles sont les responsabilités du locataire concernant l'entretien du chauffe-eau ?

Le locataire porte une part de responsabilité dans l'entretien du chauffe-eau. En effet, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 établit que le locataire est obligé de "prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat".

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 précise quelles tâches relèvent des réparations locatives, c'est-à-dire de l'entretien courant à charge de l'occupant. Concernant les appareils de production d'eau chaude, le locataire est responsable des actions suivantes :

• Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
• Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.

Dans la pratique, les tâches d'entretien à la charge du locataire dépendent du type d'appareil, qu'il soit électrique ou à gaz.

L'entretien courant d'un chauffe-eau électrique (aussi appelé cumulus) par le locataire se limite au rinçage et au nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries. L'occupant du logement doit aussi s'assurer que les branchements électriques du ballon d'eau chaude sont en bon état et ne présentent pas de signes de détérioration.

L'entretien d'un chauffe-eau à gaz doit obligatoirement être confié à un professionnel agréé. Cette maintenance annuelle permet de vérifier la conformité réglementaire de l'appareil et de faire toutes les vérifications requises. Si nécessaire, le plombier chauffagiste procède également au remplacement des composants usagés, endommagés.

Le coût de l'entretien annuel du chauffe-eau à gaz est à la charge du locataire. À l'issue du contrôle, le professionnel fournit une attestation d'entretien annuel qu'il doit conserver précieusement. Ce document prouve que l'occupant s'est acquitté de ses obligations d'entretien du chauffe-eau. Il sert aussi de justificatif en cas de panne ou de sinistre.

Le propriétaire a aussi des obligations en matière d'entretien du chauffe-eau. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à "entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués".

Le propriétaire doit donc prendre en charge les tâches hors de l'entretien régulier ou des réparations locatives. Voici quelques actions d'entretien à la charge du propriétaire :

• Vérification initiale et mise en service du chauffe-eau avant la remise des clés au locataire ;
• Remplacement des pièces ou équipements défectueux qui ne relèvent pas de l'entretien courant à charge du locataire. Par exemple, c'est au propriétaire de réparer ou de remplacer le thermostat s'il ne fonctionne pas correctement ;
• Réalisation de gros travaux, comme le remplacement complet du chauffe-eau.

Tout dépend de la cause de la fuite. Si elle résulte d'une mauvaise utilisation ou d'un manque d'entretien de la part du locataire, sa responsabilité est engagée. Par exemple, s'il n'a pas effectué les vidanges recommandées, le calcaire accumulé peut provoquer une fuite. Le locataire est alors tenu de prendre en charge la réparation de la fuite.

La fuite peut aussi résulter de l'usure normale, d'un défaut de l'appareil ou de sa vétusté. Cette fois, c'est au propriétaire de gérer les réparations et de régler la facture. Par exemple, si la cuve du chauffe-eau est corrodée et finit par causer une fuite, c'est au propriétaire d'intervenir.

Depuis 2008, la réponse à cette question est plus claire. La Cour de cassation a établi une nuance en fonction de la complexité de l'opération de détartrage. Dans sa décision du 29 octobre 2008, la Cour de cassation a acté qu'un détartrage nécessitant la dépose du bloc résistance est plus complexe qu'un simple nettoyage et ne fait donc pas partie des réparations locatives. Par conséquent, ce type d'opération est à la charge du propriétaire.

En revanche, si le détartrage ne nécessite pas la dépose du bloc résistance, cette tâche est considérée comme simple. Elle est alors à la charge du locataire dans le cadre des réparations locatives.