Je suis propriétaire et je veux louer une maison

1- Puis-je louer ma maison si je suis propriétaire ?

Tout propriétaire d'une maison individuelle a la possibilité de louer son bien immobilier s'il le désire. Avant de diffuser une annonce de location, plusieurs choix sont nécessaires. 

2- Faut-il privilégier la location classique ou saisonnière ? 

La première question à se poser est de savoir quel type de location est la plus adaptée : 

• La location classique permet sécuriser ses revenus locatifs avec un bail de 3 ans. En revanche, le montant du loyer peut être soumis à un encadrement selon l'emplacement de la maison ; 
• Le loyer est fixé librement pour la location saisonnière. En revanche, la rentabilité annuelle dépend de l'attractivité de la zone géographique.

3- Faut-il intéresser à la colocation ? 

Lorsque la maison offre de généreux volumes et plusieurs chambres, la colocation se présente comme une alternative prometteuse à la location classique. En effet, cette pratique attire de plus en plus de locataires, en particulier les jeunes actifs. 

Pour le bailleur, la colocation s'avère particulièrement intéressante compte tenu de la clause de solidarité entre les locataires en cas de bail unique. En cas d'impayés de l'un d'entre eux, il peut se tourner vers les autres pour recouvrer les sommes dues. 

4- Quelle protection le bailleur peut-il choisir contre les impayés de loyer ? 

Avant de proposer sa maison à la location, le propriétaire doit choisir une option pour sécuriser ses loyers. Plusieurs solutions sont possibles pour prendre le relais en cas de défaillance de paiement de la part du locataire : 

• La caution solidaire où un tiers se porte garant. Il prend donc le relais en cas de défaut de paiement. Dès le premier impayé, le bailleur peut se tourner vers lui pour recouvrer les sommes dues ; 
• La garantie Visale proposée par Action Logement prend en charge les impayés de loyers ainsi que les dégradations locatives ; 
• La garantie loyer impayé (GLI) est un contrat d'assurance qui garantit le paiement des loyers impayés. 

5- Faut-il gérer la location de sa maison seul ou déléguer la gestion locative ? 

La gestion locative d'une maison implique plusieurs tâches, notamment : 

• La rédaction et la publication des annonces de location ; 
• La recherche de locataires et la vérification de la solvabilité ; 
• La réalisation des états des lieux d'entrée et de sortie ; 
• L'organisation des travaux en cas de nécessité ; 
• La collecte des loyers et l'émission des quittances de loyer. 
  

Gérer soi-même la location de son bien immobilier permet de réduire les frais de gestion. D'autant qu'il existe désormais des outils de gestion locative en ligne qui facilite la tâches aux bailleurs. En revanche, le bailleur doit être suffisamment disponible pour diffuser les annonces immobilières et organiser les visites du logement. 

Le recours à une agence immobilière génère des frais supplémentaires. Cependant, l'agence immobilière se charge de l'ensemble de la gestion locative. 

Louer sa maison quelques semaines par an ou sur le long terme constitue un excellent moyen de générer des revenus locatifs. Avant de choisir le contrat de bail idéal, le propriétaire doit connaître les différences entre bail vide, bail meublé et location saisonnière.

La location de sa résidence principale est limitée à 120 jours par an et à 90 jours consécutifs dans les zones tendues. Le propriétaire peut proposer la location d'une chambre de sa maison de façon illimitée. 

En ce qui concerne la location d'une résidence secondaire dans une zone tendue, les règles sont encore plus strictes : 

• Le locataire doit pouvoir habiter seul dans le logement ; 
• La location ne peut excéder 90 jours consécutifs ; 
• La maison doit être meublée suffisamment pour permettre de répondre aux besoins du locataire. 

Quel que soit le type de location choisie, une déclaration préalable en mairie est indispensable pour le paiement de la taxe de séjour. Le numéro attribué figure obligatoirement sur l'annonce de location. 

La loi Alur fixe la liste des documents à fournir pour la location d'une maison et à annexer au contrat de bail : 

• Le dossier de diagnostics techniques (DDT) ; 
• Une notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale ; 
• La liste des équipements technologiques disponibles (accès internet, câble, TNT, fibre ou ADSL) ; 
• La grille de vétusté si les deux parties ont décidé d'en mettre une en place ; 
  
• Un extrait du règlement de copropriété.

Du côté du locataire, un certain nombre de documents sont à fournir au propriétaire bailleur : 

• Les trois derniers bulletins de salaire et la copie du contrat de travail ; 
• Un justificatif de domicile ; 
• Le dernier avis d'imposition ;
• Les actes de cautionnement avec les garants qui prendront le relais en cas d'impayé ; 

Respecter ces obligations légales permet de sécuriser la location et de prévenir d'éventuels litiges.

Dès les visites, le propriétaire bailleur doit être en mesure de fournir les diagnostics immobiliers suivants : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; 
• Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ; 
• L'état des installations électriques et de gaz si elles ont plus de 15 ans ; 
• L'état de l'installation d'assainissement non collectif si la maison dispose d'une fosse septique ; 
• L'état de présence de termites ; 
• L'état des risques naturels, miniers, technologiques et sismiques ; 
• Le diagnostic bruit ; 
• L'audit énergétique si le logement a obtenu un DPE F ou G. 

Tous ces documents sont réunis dans le dossier de diagnostics techniques. Ces diagnostics permettent aux futurs occupants de prendre connaissance des caractéristiques du bien et de faire un choix éclairé en matière de location.