Que faire en cas de faux DPE ?

Certaines anomalies ou incohérences dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) peuvent indiquer des erreurs ou des falsifications. Voici comment identifier ces irrégularités :

Durée de validité du diagnostic

La durée de validité d’un DPE est généralement de 10 ans. Cependant, il existe certaines exceptions :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Ils doivent donc être renouvelés.
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valides jusqu'au 31 décembre 2024. Au-delà, ils devront être réactualisés même si les 10 ans de validité ne sont pas atteints.

Aussi, il est indispensable de vérifier la date du diagnostic pour s'assurer de sa conformité avec ces règles spécifiques.

Consommations d'énergie (kWh)

Pour identifier une potentielle erreur ou falsification dans un DPE, il est conseillé de comparer les performances énergétiques indiquées dans le document avec les factures d'énergie réelles du logement. 
Si un bien classé dans les catégories de haute performance énergétique (étiquette A, B, ou C) présente des factures de chauffage anormalement élevées, ce décalage pourrait suggérer une erreur dans le DPE, des problèmes d'isolation ou un système de chauffage inefficace.

Surface habitable fausse

La surface habitable déclarée dans le DPE affecte significativement le calcul de la performance énergétique. En effet, toute surface surestimée ou sous-estimée peut conduire à une évaluation incorrecte de la consommation énergétique.

De plus, il est important de veiller à ce que la surface utilisée pour le calcul du DPE ne comprenne pas des zones non habitables telles que les caves, sous-sols, remises ou garages.

Numéro d'enregistrement ADEME

Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un professionnel agréé. Dès lors, chaque DPE doit inclure un numéro d'enregistrement unique attribué par l'ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise et de l'Énergie). En vérifiant ce numéro sur le site de l'Observatoire DPE, il est possible de confirmer l'authenticité du diagnostic. En effet, un numéro inexistant peut révéler une modification du DPE ou un document réalisé par un diagnostiqueur non certifié. 

Le DPE opposable

Conformément à l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, renforcé par la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (entrée en vigueur le 1er juillet 2021), le diagnostic de performance énergétique (DPE) est considéré comme un document juridique opposable. Cela signifie qu'en cas d'erreurs portées sur le document, la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée. 

De plus, si un faux DPE est constaté et qu'il peut être prouvé que le vendeur ou le bailleur était conscient de l'erreur ou de la falsification, leur responsabilité peut également être mise en cause.

Il est important de noter que, même si le DPE est désormais opposable, les recommandations qu'il contient conservent une valeur informative.

Les recours possibles en cas de DPE erroné

Si les informations fournies par le DPE semblent incohérentes avec les performances énergétiques réelles du bien, l'acheteur ou le locataire peut demander la réalisation d'un nouveau DPE par un professionnel certifié. 

Si ce nouveau diagnostic révèle des écarts significatifs, plusieurs actions sont possibles :

• Réclamer une baisse du prix de vente ou du loyer ;
• Demander des dommages et intérêts pour compenser les préjudices subis ;
• Envisager l'annulation de la vente ou du bail de location si les erreurs du DPE ont un impact grave sur l'usage ou la valeur du bien.

Les actions spécifiques contre le vendeur

En présence d'un DPE erroné, les acheteurs peuvent entamer des actions spécifiques contre le vendeur :

• Pour dol : cette action est possible si l'acquéreur peut prouver que le vendeur était conscient de l'erreur dans le DPE. En outre, il doit démontrer une volonté intentionnelle de dissimuler l'information. 
• Pour vices cachés : l'acheteur peut également invoquer la garantie contre les vices cachés si l'erreur du DPE a un impact notable sur l'usage du bien. Depuis l'entrée en vigueur de l'opposabilité du DPE, la preuve de la mauvaise foi du vendeur n'est plus obligatoire pour engager cette action.

Responsabilité du diagnostiqueur

La responsabilité du diagnostiqueur est engagée en cas d'erreurs dues à des défaillances techniques, telles que des erreurs de calcul ou des omissions. En cas de diagnostic incorrect, le diagnostiqueur peut être tenu de :

• Financer des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique initialement annoncée, mais incorrecte.
• Compenser les frais liés à la surconsommation énergétique résultant de l'erreur.
• Payer des dommages et intérêts pour les préjudices de jouissance ou les pertes locatives encourues en raison des erreurs du diagnostic.

En outre, le diagnostiqueur encourt des sanctions financières :

• Une amende de 1 500 € s'il ne transmet pas le DPE à l'ADEME ou s'il exerce son activité sans la certification requise.
• Une amende de 3 000 € en cas de récidive.

Responsabilité du vendeur ou du bailleur

Le vendeur ou le bailleur est responsable lorsque les erreurs du DPE proviennent d'informations incorrectes qu'ils ont fournies. Ils peuvent être tenus de :

• Effectuer les travaux nécessaires pour corriger la classe énergétique et la rendre conforme aux indications erronées fournies initialement.
• Payer une amende de 1 500 €, qui peut atteindre 3 000 €, en cas de récidive, pour un diagnostic non certifié.

Dans tous les cas, la preuve de l'erreur doit être apportée pour pouvoir engager la responsabilité du diagnostiqueur ou du vendeur (ou bailleur).

Responsabilité du notaire

Dans le cadre d'une transaction immobilière, le notaire a un devoir d'information, de contrôle et de conseil. En matière de DPE, il peut voir sa responsabilité civile professionnelle engagée en cas de manquement à ses obligations de vérification, concernant notamment :

• la compétence et de la certification du diagnostiqueur ;
• l'existence d'une assurance responsabilité du technicien.