Location non-meublée (location vide) : avantages & comparaison avec la location meublée

Son nom est évocateur, un logement non meublé est une habitation vide, sans meubles. Pour que le bien soit habitable, le locataire doit alors y apporter tout l’aménagement nécessaire. C’est finalement tout l’opposé d’un logement meublé. Là où un bien meublé doit pouvoir immédiatement être occupé par le locataire, le logement vide n’est à lui seul pas habitable. 

Quels sont les équipements obligatoires d’une location vide ? 

Si le propriétaire bailleur n'est pas tenu de fournir les meubles dans le logement a-t-il d’autres contraintes ? Et bien oui. Certains équipements doivent obligatoirement être intégrés pour que le logement respecte les critères de décence, à savoir :

• Un système de chauffage ; 
• Une arrivée d’eau portable (avec une pression ainsi qu’un débit suffisant pour une utilisation normale) ; 
• Un système d’évacuation des eaux usées ; 
• La présence d’un coin cuisine dans lequel un appareil de cuisson peut être installé ; 
• Un évier raccordé à l’eau chaude et froide ainsi qu’au système d’évacuation des eaux usées ; 
• Des toilettes (à l’intérieur du logement) ; 
• La présence d’une douche ou baignoire ; 
• Un réseau d’électricité raccordé à toutes les pièces. 

Quelle est la durée minimum d’un bail de location non meublée ? 

Passons maintenant au point suivant : le bail de location. Connaissez-vous les délais en la matière ? La durée minimum d’un contrat de location non meublé est de 3 ans. Si les deux parties (propriétaire et locataire) désirent poursuivre le contrat à l’issue des 3 ans, ils pourront le faire via le mécanisme de tacite reconduction. 

En revanche, si le propriétaire souhaite récupérer son bien à l’échéance du bail (à la fin des 3 ans), c'est aussi possible moyennant un préavis adressé au locataire 6 mois avant la fin du contrat. 

Et pour le locataire ? Ce dernier n’a pas à patienter 3 ans pour quitter le logement. Son départ sera subordonné à un simple préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue ou motifs particuliers). 

Sur le papier, location vide et meublée semblent donc radicalement différentes. Et c’est le cas. Leurs divergences sont nombreuses. On peut notamment citer :

Louer un logement meublé ou un logement vide n’a donc rien à voir. L’un est-il mieux que l’autre ? Pas vraiment. Chacune de ses locations présente des avantages et inconvénients. Quels bénéfices pouvez-vous tirer d’une location vide ? C’est ce que nous allons voir. 

La location vide côté propriétaire 

Une meilleure sécurité pour le propriétaire 

Pour le propriétaire, louer un logement vide est une sécurité supplémentaire. Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 prévoient en effet des délais allongés (le double voire le triple d’une location meublée) comme : 

• Le bail de location de 3 ans (contre 1 an pour un logement meublé) renouvelable par tacite reconduction ; 
• Un préavis de départ du locataire de 3 mois (contre 1 mois pour un logement meublé). 

En quoi ces délais sont-ils bénéfiques pour le propriétaire ? Cela lui laisse le temps d’anticiper. 

Une meilleure rentabilité dans la durée 

Durée de bail allongée, délai de préavis étendu … La location vide implique que le locataire reste plus longtemps dans les lieux. Résultat ? La rotation est limitée ce qui réduit le phénomène de vacance locative.

À l’instar de la location meublée, vous êtes assuré d’une rentrée d’argent quasi constante (les recettes locatives sont plus régulières) ce qui maintient la rentabilité de votre investissement locatif dans la durée.

Des frais d’entretien largement moins coûteux 

De même, si vous n’avez pas à investir dans les meubles de l’appartement, vous n’avez pas non plus à les entretenir. Ainsi, louer une location vide emporte 2 conséquences : 

1. La réduction des frais d’entretien pour le propriétaire bailleur : forcément si le logement est vide, les frais liés aux équipements sont limités (voire inexistants).
2. Un état des lieux simplifié : le comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie est rapidement réalisé ce qui constitue un véritable gain de temps à la fois pour le propriétaire mais aussi pour le locataire. De même, la location vide limite les sources de conflits. C’est simple, tous les meubles appartiennent au locataire et restent donc uniquement à la charge de ce dernier.

Si nous devions résumer, 4 avantages majeurs ressortent de la location vide, à savoir : 

• Un turn-over de locataires limité ; 
• Un risque de vacance locative réduit ; 
• Des travaux d’entretien quasi inexistants ; 
• Un état des lieux simplifié.

La location vide côté locataire 

Un loyer moins élevé avec un contrat de location non meublé

Pour le propriétaire, investir dans un logement vide semble donc être une excellente opportunité. Mais qu’en est-il du côté du locataire ? Ce type de location est-il tout aussi intéressant ? Et bien, il semblerait. Le loyer proposé est en tout cas bien plus attractif pour ce dernier. On estime en effet qu’un logement vide est entre 10% et 30% moins cher qu’un bien meublé. Ce qui est logique. Le bailleur loue uniquement le logement et non le mobilier qui va avec. Par conséquent le montant du loyer s’en ressent. 

La liberté de personnaliser son espace 

Le second avantage pour un locataire est de pouvoir personnaliser le logement à son goût. Il a la possibilité d’amener l’ensemble de ses effets personnels, et donc d’aménager l’habitation, la décorer à son image pour se sentir chez soi. 

Une meilleure stabilité pour le locataire 

Nous évoquions un peu plus haut, la sécurité que permettait la location vide pour un propriétaire. Et bien pour le locataire l’allongement des délais est tout aussi bénéfique. Cela lui assure une véritable stabilité. On vous explique. Le bail d’un logement vide est conclu pour une durée minimale de 3 ans. Cela signifie que le locataire est assuré de conserver le logement pendant ce délai. 

Néanmoins, ce dernier peut toujours rompre le bail de location avant les 3 ans s’il le souhaite, du moment qu’il respecte un délai de préavis de 3 mois (1 mois en zone tendue et sous réserve de justifier d’un changement de situation professionnelle type mutation, licenciement…).

Pour résumer, la location vide permet au locataire de bénéficier d’un contrat de bail plus long qu’une location meublée (3 ans contre 1 an en location meublée), tout en conservant la liberté de quitter les lieux à tout moment (moyennant un préavis de 1 ou 3 mois selon la situation), plutôt intéressant non ? 

Le droit de préemption 

Enfin le dernier avantage que l’on pourrait citer concerne le droit de préemption rattaché au locataire d’un logement vide. Ce dernier se verra ainsi proposer en priorité le rachat du logement qu’il occupe si le propriétaire bailleur se décidait à le mettre en vente. 

En somme, si le maître mot d’une location meublée est la recherche de rentabilité, celle de la location nue se tourne davantage vers la sécurité et l’assurance d’une stabilité pour le propriétaire comme le locataire. 

Jusque là, la location vide semble être un investissement locatif plutôt intéressant. Mais qu’en est-il de sa fiscalité ? Il faut savoir que deux régimes d’imposition sont applicables aux revenus provenant des locations non meublées : le régime micro-foncier et le régime réel. Voyons ça en détail. 

Le régime micro-foncier

Bénéficier d’un abattement de 30% 

Commençons par le régime micro-foncier. Avec ce régime, un abattement forfaitaire de 30% vous est directement appliqué. Vous ne pouvez déduire aucune de vos charges, l’administration fiscale les englobe justement dans ces 30%. Vous serez donc uniquement imposé sur les 70% restants. 

Prenons un exemple. Si en 2021 vous avez encaissé 14 000 € de loyers (hors charges). L’imposition sous le régime micro-foncier consiste à prendre les 14 000€ auquel il faut enlever 30% soit : 14 000€ - 30% = 9 800€

Par conséquent, vous devrez ajouter à votre déclaration de revenus habituelle 9 800€ de revenu foncier imposable.

Attention ce calcul sert juste à vous donner une estimation. En pratique c’est l’administration fiscale qui se charge de procéder à l'abattement. Autrement dit, ce n’est pas à vous de le faire. 

Qui est concerné par le régime micro-foncier ? 

Les propriétaires de logements vides ne sont pas tous concernés par le régime micro-foncier. Certaines conditions sont à respecter pour pouvoir y prétendre comme : 

• De recettes locatives annuelles inférieures à 15 000€ ; 
• Le logement ne bénéficie pas déjà d’un autre régime particulier (monument historique, investissement locatif dans le secteur du tourisme, etc.) ; 

Le régime réel 

La seconde option d’imposition en matière de location nue, c’est le régime réel. Dans ce cas, pas d’abattement, vous déduisez directement vos loyers annuels de certaines charges. 

Attention, toutes les charges ne peuvent cependant pas faire l’objet d’une déduction, il s’agit exclusivement :

• Des provisions sur charges de copropriété ; 
• Des dépenses liées aux travaux d’amélioration du logement et de réparation ; 
• De l’ensemble des frais de gestion et de procédure (frais de location-gérance, d’huissier, d’avocat, etc.) ; 
• Des primes d’assurances d’une garantie loyers impayés ; 
• De la taxe foncière ; 
• Des intérêts d’emprunts ;  
• etc. 

Qui est concerné par le régime réel ? 

Au sujet de l’application du régime réel sont concernés les propriétaires : 

• Qui perçoivent des loyers (hors charges) annuels supérieurs à 15 000€ ; 
• Qui perçoivent des loyers (hors charges) annuels inférieurs à 15 000€ mais qui choisissent le régime réel sur option. 

Comment déclarer ses revenus sous le régime réel ? 

En pratique, pour déclarer sous le régime réel, les deux formulaires suivants sont nécessaires : 

1. Le formulaire n° 2044 : cette déclaration est indispensable pour déterminer le résultat foncier. Avec la déduction au réel, il est en effet possible de générer un bénéfice ou un déficit. Dans tous les cas, ce résultat sera ensuite reporté sur la déclaration n°2042. 
2. La déclaration n°2042 : il vous suffit de reporter le résultat obtenu du formulaire n°2044 en case 4BA. 

La location non meublée ou location nue est donc intéressante tant pour le propriétaire que le locataire. Elle n’est pas forcément mieux qu’une location meublée, mais cette dernière vous apporte d’autres avantages tels que la stabilité, la sécurité ou la diminution du risque de vacance locative. À vous de voir quel investissement locatif vous correspond le mieux. 

Et pour allez plus loin, nous vous invitons à lire notre article dédié à la location meublée.