Location meublée : loyer, bail de location, délais de préavis… quels sont les avantages et les inconvénients ?

La première chose à savoir en matière de location meublée, c’est que ce n’est pas parce que votre logement contient certains équipements qu’il est forcément rattaché à la catégorie de logements meublés. Pour y adhérer, des conditions bien particulières sont requises. Et comme si ce n’était déjà pas assez complexe, ces critères varient selon si le contrat de location meublée a été signé après 2015 ou avant cette date.

Que doit contenir un appartement meublé ? 

Le contenu d’un meublé pour les baux signés après août 2015 

Dans ce cas, pour intégrer la catégorie de logement meublé, le bien doit détenir les équipements suivants :

• Une literie (couette, couverture…) ;
• Des plaques de cuisson ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Un four (ou un four à micro-ondes) ;
• Un frigo ;
• Un congélateur (séparé ou compartimenté dans le frigo) ;
• De la vaisselle ;
• Une table et des sièges ;
• Des volets et/ou des rideaux dans les pièces à coucher ;
• Des meubles de rangement ; 
• Des produits d’entretien ménager.

Si le logement ne respecte pas cette liste d'équipement de location meublée, il est alors considéré comme un logement vide ou une location semi-meublée et non un bien meublé.

Le contenu d’un meublé pour les baux signés avant septembre 2015 

Concernant les baux signés avant 2015, c’est un peu différent. En effet, avant cette date, les critères d’un logement meublé étaient exclusivement définis par la jurisprudence. Cela signifie que les décisions de justice sont peu à peu venues identifier quelles caractéristiques étaient essentielles à un logement meublé.

À cette période, entraient dans la catégorie de logements meublés les biens incluant tous les équipements nécessaires pour vivre confortablement dans l’habitation. Cela comprenait :

• Des meubles ;
• De la literie ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un frigo ;
• Des ustensiles de cuisine.

Si l’un de ces éléments manquait, le logement ne pouvait alors pas entrer dans la catégorie des logements meublés.

Le bail de location d’un logement meublé doit être conclu pour une durée minimale de 1 an. 

À l’issue de cette période, deux solutions sont envisageables :

1. Le bailleur donne congé à son locataire (dans le respect du délai de préavis) ;
2. Le bail est reconduit tacitement pour 1 an suite à la proposition de renouvellement.

1. L’imputation des déficits

La première différence notable entre la location meublée non professionnelle et la location meublée professionnelle porte sur l’imputation des déficits :

• Les déficits en LMP (location meublée professionnelle) : les déficits générés sont directement imputables sur votre revenu global sans limitation de montant.
• Les déficits en LMNP (location meublée non professionnelle) : les déficits en LMNP sont imputables pendant 10 ans et peuvent uniquement porter sur des revenus de nature identiques. Autrement dit, le déficit sera seulement applicable aux bénéfices issus de l’activité de LMNP et non au revenu global comme c’est le cas en LMP.

2. La différence de régime social

La seconde distinction entre le régime de LMP et LMNP tient à la différence de régime social :

• En LMP : les cotisations sociales sont comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés ;
• En LMNP : les prélèvements sociaux sont à hauteur de 17,2 % des revenus imposables.

3. L’impôt sur la fortune immobilière

En matière d’impôt sur la fortune immobilière, une différence existe également entre les deux régimes. Les loueurs meublés professionnels peuvent en effet bénéficier d’une exonération de cette redevance à 3 conditions :

• L’activité de location meublée représente l’activité exclusive du loueur (il n’a pas une autre activité de salarié à temps plein) ;
• Les recettes générées dépassent 23 000 € annuel ;
• Les revenus nets générés par l’activité équivalent à plus de 50 % des revenus globaux.

À l’inverse, dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, l’impôt sur la fortune immobilière n’est pas soumis à exonération et ce principe ne fait l’objet d’aucune exception.

Mais alors existe-t-il un statut meilleur que l’autre ? Quel régime choisir ? Ces statuts emportent des avantages en LMNP comme des inconvénients en LMNP. Le choix le plus intéressant reste celui qui se rapproche le plus de votre projet.

La location meublée côté propriétaire 

Un loyer en moyenne 30 % plus cher qu’une location vide 

Passons maintenant au crible tous les avantages qu’emporte la location meublée. Et démarrons par un atout de taille qu'offre le statut : louer plus cher. En tant que loueur de meublé professionnel vous pouvez en effet exiger un loyer en moyenne 10 % à 30 % plus cher qu’un logement identique en termes de surface de qualité et d’emplacement, mais vide. Ce point n’est pas négligeable dans la mesure où la location meublée vous permet de bénéficier d’une meilleure rentabilité brute. 

Une plus grande flexibilité pour le bail de location 

De même, nous l’avons vu un peu plus haut, en matière de location meublée la durée du bail est un peu plus courte (1 an voire 9 mois dans certains cas contre 3 ans pour la location d’un logement vide). Quels avantages le propriétaire peut en tirer ? Cette flexibilité permettra au bailleur de réviser le montant du loyer ou encore d’effectuer certains travaux d’amélioration entre deux locataires. 

Mais les avantages ne s’arrêtent pas là. En matière de dépôt de garantie, le propriétaire est également en droit de demander 2 mois de loyer contre 1 mois pour un logement vide. 

Enfin, concernant le délai de préavis pour donner congé au locataire, ce dernier est de 3 mois pour une location meublée contre 6 mois pour une location nue. Plutôt avantageux non ?

Quels sont les avantages fiscaux d’une location meublée ?  

Du côté de la fiscalité, là encore la location meublée a beaucoup à offrir. En effet, les loyers imposés à ce titre ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Ils intègrent la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C’est le cas pour les propriétaires qui ont réalisé un investissement locatif meublé sans que cette activité ne soit leur source principale de revenus.

Quels autres avantages présente le statut de LMNP en matière de fiscalité ? Un abattement forfaitaire de 50 % ou une déduction des charges, mais également une facilité dans la réalisation des déclarations. 

Néanmoins pour pouvoir adhérer à ce statut 3 conditions spécifiques sont requises, à savoir :

• Les recettes locatives générées par le meublé n’excèdent pas 50 % des revenus issus de foyer fiscal ;
• Vous n’êtes pas inscrit au registre du commerce en tant que loueur meublé professionnel ;
• Les recettes générées ne dépassent pas 23 000 € par an.

C’est votre cas ? Sachez que deux options fiscales sont s’ouvrent à vous :

• Le régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % est directement appliqué sur vos recettes locatives.
• Le régime réel : dans ce cas vous déclarez chacune de vos charges dans le but que ces dernières puissent se déduire de vos recettes.

La location meublée côté locataire 

Si la location meublée non professionnelle offre de nombreux avantages pour le propriétaire, du côté locataire, les bénéfices ne sont pas non plus négligeables.

Profiter d’un logement clé en main 

Tout d’abord, dans le cadre d’une location meublée, le locataire bénéficie d’un logement clé en main. Meubles, vaisselle, lit, placard… Tout est déjà intégré à l’habitation, l’occupant des lieux n’a plus qu’à y ajouter ses effets personnels.

Cette situation est très avantageuse notamment lorsque le locataire ne dispose pas du budget ou du temps nécessaire pour investir dans des meubles et l’équipement. La location meublée représente alors une excellente alternative à une location non meublée.

Un délai de préavis réduit

En matière de préavis, le logement meublé est également extrêmement intéressant pour le locataire. Celui-ci peut en effet quitter le logement à tout moment sous réserve d’avoir déposé son préavis un mois auparavant. 

Dans le cadre d’un logement vide, ce délai de préavis est étendu à 3 mois…

Une durée de bail plus intéressante 

Au même titre que la durée du préavis est réduite dans le cadre d’une location meublée, la durée du bail est également plus intéressante pour le locataire. Nous l’avons vu, cette période est équivalente à 1 an (avec tacite reconduction) contre 3 ans pour une location vide. Cette dernière peut même être limitée à 9 mois lorsque le logement est proposé à des étudiants. Nous pouvons donc constater qu’ici encore, la durée du bail est trois fois plus longue lorsqu’on propose la location d’un logement vide.

Avec tous les arguments que nous venons de citer, nous pourrions hâtivement conclure que la location d’un logement meublé est plus rentable que celle d’un logement vide. Les loyers sont plus importants, la fiscalité plus avantageuse… Pourquoi ne pas en profiter ?

Gardez cependant en tête que la rentabilité d’un meublé peut être impactée par la vacance locative. Le préavis est réduit, pas besoin de gros déménagement (le locataire n’a pas de meubles), ce dernier est donc libre de quitter les lieux assez rapidement. Et qui dit changement de locataire fréquent dit aussi risque de vacance locative plus important. À moins de connaître toutes les astuces pour attirer les locataires via une annonce de location attractive !

La location vide est donc peut-être moins rentable sur la durée, mais elle présente davantage de sécurité pour un propriétaire bailleur. Elle limite le turn-over, mais aussi l’ensemble des frais liés à l’entretien quotidien du logement.  

Vous l’aurez compris, il n’existe pas de modèle idéal. Location vide ou meublée, les deux options sont intéressantes et présentent des avantages différents. À voir ce qui vous convient le mieux dans le cadre de votre investissement locatif.

Quant à savoir qui de la location meublée courte durée ou longue durée est à privilégier, ici encore nous aborderons le sujet tout en nuances.

Penchons-nous tout d’abord sur les avantages et inconvénients de location meublée de courte durée. Le rendement locatif de ce modèle est plus attractif. Un logement de vacances est généralement loué plus cher à la semaine qu’une location meublée de longue durée. De même, vous allez vous-même pouvoir profiter du logement à certaines périodes de l’année puisque le logement ne sera pas loué toute l’année.

Néanmoins, la location courte durée présente également un inconvénient important : un risque plus élevé de vacance locative. En effet, en louant à la semaine vous vous exposez aussi à subir un turn-over plus conséquent et donc un risque de ne pas trouver preneur à certaines périodes de l’année. Par exemple, si vous proposez un bien en location courte durée aux pieds d’une plage à Biarritz, vous allez sans doute connaître une forte affluence l’été, et à l’inverse une vague de vacance locative l’hiver. À voir donc ce qui vous convient le mieux !