Quels sont les inconvénients de la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif permettant à tous les contribuables français d'obtenir des avantages fiscaux en achetant un bien immobilier neuf ou ancien. L’objectif consiste ici à meubler le logement puis à le mettre le en location. 

Tous les propriétaires bailleurs ne peuvent pas prétendre au dispositif LMNP. Pour bénéficier du statut, 3 conditions cumulatives s’appliquent, à savoir : 

• Le bien est loué en meublé : à ce titre il doit contenir tout le mobilier précisé par la loi Alur à savoir une liste d'équipements en location meublée, au risque d'être requalifié de location semi-meublée ; 
• Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000€ ; 
• L’ensemble des loyers perçus ne dépassent pas 50% des revenus du ménage. 

En définitive, la location du bien ne doit pas constituer la première source de revenus du foyer fiscal, mais être considérée comme une source de revenus complémentaires. 

Outre ces critères, l’obtention du statut de LMNP nécessite aussi de réaliser une démarche administrative bien spécifique : remplir le formulaire P0I. Ce dernier doit ensuite être transmis dans les 15 jours suivant la déclaration de début d'activité.

De même, avant de procéder à sa déclaration de revenus, le bailleur est tenu de choisir entre 3 régimes fiscaux différents: 

• Le régime Micro-Bic : il permet un abattement forfaitaire de 50%  ; 
• Le régime réel simplifié : il offre la possibilité d'amortir la valeur du bien et du mobilier; 
• Le régime Censi-Bouvard : il faisait autrefois bénéficier d’une réduction d'impôt dans le cadre d'un investissement dans une résidence de service (le dispositif a pris fin le 31 décembre 2022).

Chacun de ces régimes fiscaux offre donc des avantages, ces derniers étant plus ou moins adaptés à votre profil d'investisseur.

Parmi les avantages de la LMNP, elle est souvent présentée comme un dispositif fiscal très ingénieux. Pour autant, la location meublée comporte aussi des inconvénients et ne se prête pas à tous les profils d’investisseurs. En voici les principales caractéristiques. 

1. L’absence de réduction sur l’impôt 

Tout d’abord, le dispositif LMNP permet de réduire, voire même d'annuler la base imposable de vos loyers. En ce sens, il représente un véritable avantage que l’on ne retrouve pas dans d’autres dispositifs tels que le Pinel. 

Mais en contrepartie, il faut aussi rappeler que cette réduction d'impôt ne s'applique qu'aux revenus locatifs et non aux autres sources de revenus (revenus du travail, les revenus de capitaux, etc.). Pour faire simple, avec la LMNP on parle de réduction de la base imposable et non de réduction d'impôts. Cela signifie que vous pouvez réduire votre base imposable grâce à la déduction de vos charges liées au logement, mais il n'est, en revanche, pas possible de réduire les impôts des autres revenus tels que le travail ou les capitaux. 

Cela peut donc maintenir la tranche imposable, voire l'augmenter en fonction des loyers que vous encaissez.

2. Un risque de changement fiscal et réglementaire

Certes, de plus en plus de propriétaires choisissent de meubler leurs biens pour bénéficier du statut LMNP. Ce dispositif est d’ailleurs l’un des plus prisés. 

Mais il existe aussi des risques auxquels les propriétaires peuvent être confrontés avec le statut. Des changements fiscaux et réglementaires peuvent notamment survenir de temps en temps, et avoir des répercussions très négatives sur les propriétaires.

Vous devez donc faire preuve de vigilance et suivre de près tous les changements qui pourraient affecter le statut LMNP et les avantages fiscaux qui y sont associés.

3. Un amortissement du bien limité dans le temps 

L'amortissement du bien représente également un avantage considérable pour le statut LMNP. Cependant, il ne faut pas oublier que cet avantage est limité dans le temps. En pratique, vous pouvez amortir la totalité de votre investissement sur une période d'environ 30 ans, et l'achat de vos meubles sur une période de 7 ans. Mais une fois cette période d'amortissement terminée, il n'est alors plus possible de continuer à amortir.

On peut donc en conclure que l’amortissement du bien est un véritable avantage pour le statut de LMNP, mais que ce bénéfice reste temporaire. Lorsqu'il prend fin, la part imposable sur vos revenus locatifs devient inévitablement plus élevée. Il est donc essentiel de faire les calculs pour déterminer si le régime réel est le régime d'imposition qui convient le mieux à votre situation et si le statut LMNP est approprié pour vous.

4. Un coût d’acquisition élevé

En comparaison avec la location classique, la location meublée fonctionne sur des localisations bien précises : elle se concentre principalement dans les zones urbaines. Cette accumulation de locations meublées sur un même secteur crée une concurrence importante entre les bailleurs. Ces derniers doivent alors acquérir le bien immobilier le mieux situé possible. 

Toutefois, ces emplacements de choix se traduisent souvent par des coûts d'acquisition plus élevés que pour d'autres types d'investissements locatifs.

En outre, l'ameublement du bien constitue aussi un élément à prendre en compte dans l'investissement initial. Il génère des frais supplémentaires. 

5. Un budget nécessaire pour l'ameublement 

Le statut LMNP peut aussi impliquer un investissement financier important. Pour répondre aux critères nécessaires (location meublée et les conditions imposées par la Loi Alur par exemple), le bailleur a souvent des travaux à réaliser en amont de la location. Mais ce dernier doit aussi penser à tout le volet ameublement. Et à l’instar d’une location vide, la règlementation garantit un minimum d’équipements pour le locataire.

6. Un temps de préparation à ne pas négliger 

La préparation d'un appartement en vue de le louer avec le statut LMNP peut également prendre du temps. Si vous avez acheté un bien immobilier déjà meublé et que l'aménagement est satisfaisant, alors c’est parfait. Néanmoins, la plupart du temps, vous allez acquérir un bien vide ou partiellement meublé, voire avec un ameublement qui ne convient pas au plus grand nombre. Vous devrez alors consacrer du temps à l'ameublement ainsi qu’aux travaux nécessaires de remise en état. 

Cette étape implique : 

• La préparation et la réalisation des travaux ;  
• L'achat des meubles ; 
• La livraison du mobilier ; 
• L'aménagement de l’appartement ; 
• La mise en place de la décoration.

Tout le temps investi dans la préparation du logement sera du temps de location perdu, ce qui signifie des revenus perdus, contrairement à la location d'un logement vide qui est directement accessible. 

7. Une durée de bail limitée à 1 an 

Le contrat de location meublée est conclu pour une durée d'un an. Et ce délai peut même être réduit dans le cadre d'un bail meublé étudiant ou d'un bail mobilité !  

En comparaison à la location nue et à son bail triennal, la location meublée entraîne donc des changements plus fréquents d’occupation. Cela signifie aussi une gestion administrative supplémentaire ainsi qu'une recherche de locataires beaucoup plus récurrente qu’en location vide. 

8. Un changement de locataire plus fréquent 

Nous l’avons vu, la location meublée entraîne un changement plus fréquent de locataires qu’une location vide. Avec cet investissement, vous devez donc prendre en compte les coûts associés à ce turn-over. Cela peut être : 

• L’usure plus rapide des équipements  ;
• Les frais liés aux mises en relocation successives (nouveau bail, nouvel état des lieux…). 

En plus de l’impact financier, le changement de locataires demande du temps. Chaque départ entraîne la recherche d’un nouveau locataire et le cas échéant de nouvelles garanties (garant, assurance loyer impayés…).   

9. Des risques fiscaux 

Enfin, il est important de soulever les différents risques fiscaux qui découlent du statut LMNP. L'objectif est ici de se prémunir des mauvaises surprises. Le premier concerne l'imposition sur les bénéfices et plus-values en cas de décès du propriétaire. Cela entraîne une cessation automatique de l’activité LMNP ainsi qu’une imposition immédiate sur les bénéfices et plus-values. Et bien que la taxe soit moins élevée en LMNP que pour une imposition classique, cela peut toujours avoir un impact important pour le contribuable.

Le démembrement et le droit de succession peuvent également poser des problèmes. Les biens immobiliers du défunt sont en effet automatiquement donnés à ses héritiers avec un calcul des droits de succession. Dans le cas où l'usufruitier continue à louer le bien, il ne pourra alors pas déduire les amortissements sur la propriété entière, mais seulement sur la moitié qui lui appartient. À noter que le démembrement exclut aussi la TVA. 

L'assurance emprunteur est aussi un risque. En cas de décès de l'emprunteur, les compagnies d'assurance soldent la dette de ce dernier, ce qui est imposable sur la tranche marginale et augmente le résultat de la cessation d'activité. Si le conjoint survivant souhaite continuer l'activité, il a alors la possibilité de bénéficier d'un étalement fiscal pendant 5 années.