Quels sont les 4 avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Le statut de loueur meublé non professionnel : c’est quoi ? 

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) consiste à acquérir un bien immobilier meublé ou non, à le meubler si nécessaire, puis à le mettre en location en tant que logement meublé. 

Vous l’aurez compris, pour obtenir une telle qualification, il est important que le logement comporte des une liste d'équipements de location meublée (une cuisine équipée, une salle de bains fonctionnelle, …) au risque d'être requalifié de location semi-meublée.

En ce qui concerne maintenant la nature de l'investissement immobilier, deux types de locations meublées non professionnelles coexistent :  

• L’acquisition d’un bien immobilier « classique » qui transformé en location meublée par l'intégration de meubles ; 
• Les résidences de services (résidences étudiantes, de tourisme, d'affaires, résidences seniors, EHPAD …) idéales pour réaliser un investissement locatif clé en main. 

L'intérêt du statut LMNP 

Le statut LMNP est un régime fiscal bien spécifique : il est destiné aux propriétaires qui louent des logements meublés. Si le dispositif est très prisé par les contribuables français, c’est notamment pour les nombreux avantages fiscaux qu’il propose. Et contrairement à certains dispositifs d'investissement immobilier, ses conditions d'éligibilité sont peu restrictives : il n'y a pas de véritable plafond de ressources ni de loyer (à l'exception de Paris) ou de restriction géographique.

Il faut néanmoins noter que vos recettes locatives en tant que LMNP sont plafonnées à 23 000 € par an. Par ailleurs, elles ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal. Si vous dépassez ces plafonds, vous pourrez alors basculer sur le statut de Loueur en Meublé professionnel (LMP) qui est soumis à d'autres conditions fiscales. 

Les conditions pour devenir loueur meublé non professionnel 

Nous l’avons vu, l'investissement en LMNP est soumis à certaines conditions qu'il est important de respecter. Il est notamment nécessaire de meubler le logement et d'honorer les règles du bail. 

Enfin, si vous souhaitez investir en LMNP, sachez que ce statut est réservé aux particuliers investisseurs. Il n'est donc pas accessible aux professionnels.

Il existe une autre information importante : en tant que loueur en meublé, vous fournissez un service, à savoir la mise à disposition de meubles, ce qui vous confère le statut d'entrepreneur selon le fisc. Les revenus issus de votre activité de location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Tous ces critères sont indispensables pour espérer bénéficier du statut LMNP et optimiser dans le même temps votre fiscalité immobilière. Pour résumer, voici donc les 4 conditions nécessaires à la location meublée non professionnelle : 

1. Le logement doit être meublé ; 
2. Le cumul des recettes locatives annuelles ne doit pas dépasser 23 000€ ; 
3. La lmnp doit être une activité complémentaire et non principale (ne pas dépasser 50% des revenus du foyer ; 
4. Le statut est réservé aux particuliers. 

Si vous ne respectez pas ces conditions, vous pourriez faire l'objet d'un redressement fiscal. 

Choisir le logement le plus adapté à la LMNP 

Afin de maximiser les avantages offerts par le statut LMNP et garantir un placement rentable, encore faut-il choisir un investissement immobilier adapté au dispositif. Pour ce faire, il est recommandé de prendre quelques précautions. 

Vous devez tout d’abord porter une attention particulière à la localisation du bien. Prenez le temps d'analyser le marché locatif de la zone géographique en étudiant l’ensemble de son écosystème (la démographie, le taux de vacances, les indicateurs socio-économiques …). Investir dans une location meublée située dans une zone touristique ou à proximité d'une université sera par exemple susceptible de garantir une forte rentabilité. À l’inverse, acquérir un logement meublé dans une zone rurale offrira peu de chances de rentabilité. 

Mais ce n’est pas tout. En plus de la localisation, vous devez aussi être à même d’évaluer les perspectives de loyers et intégrer les charges liées à votre investissement dans votre budget. Cela peut comprendre les travaux de rénovation nécessaires, le coût des assurances, la taxe foncière … 

Les démarches pour devenir loueur meublé non professionnel 

Bonne nouvelle, les formalités administratives pour devenir Loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont simples et rapides. Vous pouvez exercer cette activité en nom propre et n'avez pas besoin de créer une société de gestion immobilière.

Pour être enregistré en tant que LMNP, vous devez simplement proposer un bien meublé à la location répondant aux critères fixés par la loi Alur, à savoir : un logement meublé est défini comme étant décent. Autrement dit, l’habitation doit être équipée d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. 

Le décret n° 2015-981 daté du 31 juillet 2015 précise également une liste exhaustive des meubles obligatoires. 

L'enregistrement sous le statut de LMNP se fait ensuite via le formulaire p0i. Il s’agit de votre déclaration de début d'activité. Vous devez enregistrer cette dernière dans les 15 jours suivant la mise en location de votre logement. 

Par la suite, vous devez déclarer vos recettes locatives à l'administration fiscale lors de votre déclaration d'impôts annuelle.

1. Une importante réduction d’impôts 

Les différents régimes en LMNP 

L'investissement en LMNP est bien connu pour ses avantages fiscaux. Les revenus locatifs issus d'un bien sous le statut LMNP sont en effet soumis à l'impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, les propriétaires bailleurs profitent de belles réductions financières. 

Pour déclarer ces derniers à l'administration fiscale en tant que Loueur en Meublé non professionnel, deux régimes fiscaux sont disponibles: 

• Le régime micro-BIC ; 
• Le régime réel. 

Le régime micro-bic en LMNP 

La première option consiste à déclarer vos revenus locatifs sous le régime micro-BIC. Parmi ses avantages on peut notamment citer :  

• Un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives ; 
• Un abattement forfaitaire de 71 % pour une location meublée de tourisme. 

Cette réduction est significative, d’autant plus lorsqu’on la compare à l'abattement appliqué sur les recettes locatives d'un logement vide : seulement 30 %.

Le régime réel en LMNP 

Le deuxième choix fiscal revient à déclarer ses revenus locatifs sous le régime réel, qui est souvent plus rentable. Selon les estimations, environ 85% des investisseurs se tournent vers ce régime pour déclarer leurs revenus fonciers LMNP. 

Avec le régime réel, vous pouvez en effet amortir votre investissement immobilier, y compris la valeur du logement, les coûts des travaux et l'achat d'ameublement. L'amortissement comptable permet aussi de déduire de vos impôts le montant de la perte de valeur de votre bien due à son usure dans le temps. Cela constitue, vous en conviendrez, une réduction importante de votre imposition. Mais les avantages ne s'arrêtent pas là. 

Le régime réel vous permet, en outre, de déduire toutes les dépenses liées à votre activité de loueur en meublé non professionnel, ce qui inclut : 

• Les charges de copropriété ; 
• Les honoraires d'agence ; 
• Les intérêts d'emprunt ; 
• Les frais d'acquisition ; 
• La taxe foncière ; 
• Les assurances ; 
• etc. 

Cette option fiscale associée au statut LMNP présente donc de nombreux atouts : elle permet d'amortir le coût d'acquisition de votre logement, tout en élargissant les charges déductibles des impôts. Après déduction de ces charges, le montant des recettes locatives imposables est généralement très bas, voire nul. L’opération est donc financièrement très rentable et se distingue en tous points des mécanismes fiscaux d’une location vide.

Comment déclarer ses revenus avec le régime réel en LMNP ? 

Une étape préalable subsiste à la déclaration LMNP : vous devez dans un premier temps dresser une liste des charges qui peuvent être déduites fiscalement. Une fois l’opération effectuée, calculez les amortissements correspondants, en établissant un plan comptable complet. Ce n’est qu’après avoir réalisé ces deux étapes que vous pourrez remplir correctement les déclarations n° 2031 et 2033. Ces dernières doivent notamment inclure un bilan complet, un tableau des immobilisations et des amortissements, ainsi qu'une liste des provisions.

2. La possibilité de changer de régime chaque année 

La location meublée non professionnelle offre également une flexibilité sans égale. Depuis 2018, il est en effet possible de changer de régime fiscal tous les ans. Ainsi, selon l'évolution de vos revenus et de votre patrimoine immobilier, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié ou le régime micro BIC. Cette flexibilité est un avantage considérable pour les investisseurs en LMNP.

3. La faculté de récupérer la TVA 

En plus de tous les avantages précités, le statut de Loueur Meublé Non professionnel vous octroie aussi la qualité de commerçant. Plus concrètement, cela signifie que vous pouvez récupérer la TVA sur votre investissement locatif meublé. Cette taxe, d'un montant de 20%, peut représenter une économie importante pour l'investisseur. 

4. Un statut flexible 

Le statut LMNP offre une grande souplesse et ne vous engage pas à long terme. En optant pour le régime LMNP, vous êtes donc libre de disposer de votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez récupérer votre logement pour l'utiliser vous-même ou le revendre à tout moment.

Bien sûr, il y a aussi des inconvénients au statut de LMNP car elle a fait l'objet d'un encadrement légal, ce qui signifie que ce statut est particulier et que sa fiscalité l'est tout autant.