Peut-on louer un terrain de particulier à particulier et si oui comment ?

Un terrain constitue un bien immobilier non bâti. De même qu’il est possible de louer un immeuble bâti (appartement, maison, etc.), il est tout à fait possible de louer un immeuble non bâti, c’est-à-dire un terrain.

Plusieurs types de terrains peuvent être mis en location, par exemple :

• Un terrain nu ;
• Un terrain agricole cultivable, aussi appelé « champ » ;
• Un jardin indépendant.

La mise en location d’un terrain doit être initiée par le propriétaire du bien immobilier, ou avec l’accord express de celui-ci.

Pour le propriétaire

Un propriétaire génère des revenus complémentaires en mettant son terrain en location.

De plus, il délègue au locataire la responsabilité d'entretenir le terrain et évite ainsi qu'il ne devienne une friche (terre non cultivée).

Pour le preneur

Le locataire peut utiliser les terres pour sa jouissance personnelle. Par exemple, il peut :

• Cultiver un potager ou planter des arbres fruitiers ;
• Accueillir des animaux : chevaux, ânes, poules, etc.
• Profiter d'un espace de détente extérieur ;
• Installer une structure démontable ou une habitation transportable comme une tiny-house ou un mobil-home.

Certains locataires peuvent aussi envisager une activité professionnelle comme :

• La location de courte durée pour le camping, les caravanes ou les camping-cars ;
• L'exploitation d’une activité en plein air ;
• L'installation de panneaux photovoltaïques.

Naturellement, l'exercice d'une activité professionnelle sur un terrain loué est soumis aux réglementations en vigueur et peut nécessiter l'approbation des autorités locales.

Les avantages

• La location d'une parcelle de terrain à un particulier permet de réaliser son projet plus rapidement par rapport à l'achat. En effet, il est plus rapide et plus simple de conclure un bail de location que d'acheter un terrain. 
• L'investissement initial est minimal et la charge financière est répartie sur toute la durée de la location. 
• La location est aussi une bonne solution pour tester un projet ou un emplacement sans être engagé sur le long terme. Si l'expérience n'est pas à la hauteur des attentes du locataire, il lui suffit de résilier le bail.

Les inconvénients

• N'étant pas propriétaire des terres, le locataire est restreint quant à l'utilisation du terrain. Il n'est pas totalement libre de l'aménager ou de l'exploiter à sa guise.
• Du point de vue financier, les loyers versés ne sont pas capitalisés et n'alimentent pas la constitution d'un patrimoine.
• Le loyer peut augmenter au fil du temps, même si ce risque est relativement limité dans le cadre d'un terrain nu.

En théorie, un accord oral entre le propriétaire et le locataire peut faire office de bail pour louer un terrain. Toutefois, il est préférable de conclure un bail par écrit pour établir clairement les droits et les responsabilités des deux parties. Ce qui réduit le risque de litige ultérieur.

​Le bail à établir pour la location d'un terrain

Le type de bail adapté à la location d’un terrain dépend du type d’usage prévu par le locataire. On peut distinguer trois types de baux pour un terrain : le bail de terrain nu, le bail commercial ou le bail rural.

Le bail civil de terrain nu

Le bail civil de terrain nu est un contrat de location à caractère civil. Cela signifie que le locataire conclut le bail à titre personnel et que le terrain est réservé à un usage strictement privé. Aucune activité professionnelle ne peut donc être exercée sur un terrain loué à un particulier via un bail de terrain nu.

Le bail de terrain nu est soumis aux articles 1708 et suivants du Code civil. Le contrat peut être rédigé librement entre les parties.

Le bail commercial

Si le locataire prévoit d’exercer une activité commerciale ou industrielle sur le terrain loué, celui-ci doit faire l’objet d’un bail commercial.

Le bail rural

Le bail rural est un contrat de location de terres pour une utilisation agricole. Ce type de bail permet l’exploitation et l’exercice d’une activité agricole. En plus des terres, le bail peut également inclure des bâtiments d’exploitation. Tout comme le bail commercial, le bail rural est strictement encadré par la loi.

​Les clauses d’un bail de terrain nu

Le bail de terrain nu porte sur un terrain nu, un champ destiné à une utilisation agricole privée (potager) ou un jardin.

Le contrat de location du terrain nu doit comporter les informations suivantes :

• Les noms du propriétaire et du locataire ;
• La description des terres non bâties ;
• La durée du contrat de location ;
• Le loyer ;
• Les modalités de paiement.

Le bail de terrain nu doit être rédigé et signé en deux exemplaires. Chaque partie peut ainsi conserver une copie.

Le loyer d'un terrain dépend du type de bail dont il fait l'objet.

Pour un bail civil ou un bail commercial

Si un terrain est loué dans le cadre d'un bail civil ou d'un bail commercial, le prix est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. C'est donc la loi du marché qui s'impose.

Pour un bail rural

En revanche, le loyer n'est pas libre dans le cadre d'un bail rural. Le prix des terres en location est établi par un barème fixé par le préfet du département. Le loyer du terrain dépend alors des caractéristiques du bien, par exemple la qualité des sols, la présence de bâtiments d'exploitation, etc.