SOMMAIRE
- Différence entre surface habitable et surface loi Carrez
- Calcul surface habitable et surface loi Carrez
- Tableau surface loi Boutin vs loi Carrez
- Impact pour les acheteurs et les vendeurs
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La surface habitable s’applique à tous les logements et exclut les pièces non aménagées (sous-sols, combles, garages).
La surface Carrez est souvent plus étendue que la surface habitable car elle prend en compte davantage d'éléments.
Les deux surfaces excluent les zones avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
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Il existe de multiples façons de mesurer les surfaces privatives d'un logement, chacune répondant à des règles et usages spécifiques. Comprendre ces différences est essentiel pour éviter toute confusion, que ce soit lors d’une vente ou d’une location. En effet, une erreur de mètres carrés peut impacter directement le prix de vente d'un bien immobilier. Pour y voir plus clair, examinons les différences entre la surface habitable (loi Boutin) et la surface loi Carrez.
Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface loi Carrez ?
La surface habitable a été mise en place par la loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009). Elle est désormais intégrée au Code de la construction et de l'habitation. Elle concerne tous les logements, que ce soient des maisons ou des appartements. La surface habitable se concentre sur les surfaces privatives utilisables au quotidien, comme le salon, les chambres ou la cuisine, mais elle exclut les pièces annexes comme le garage, les sous-sols et les combles non aménagés.
La surface loi Carrez, quant à elle, concerne uniquement les logements en copropriété (appartements ou maisons). L'objectif est d'informer l'acquéreur sur la superficie exacte des parties privatives du bien. Comparée à la surface habitable, la surface loi Carrez inclut davantage d'espaces comme les greniers ou les vérandas.
Comment sont calculées la surface habitable et la surface loi Carrez ?
Rentrons maintenant dans le détail du calcul de la surface habitable et de la surface loi Carrez.
Qu'est-ce qui compte dans la surface habitable (loi Boutin) ?
Le calcul de la surface habitable selon la loi Boutin comprend les espaces clos et couverts, c'est-à-dire les pièces qui sont entièrement fermées par des murs et couvertes par un toit. Cela exclut donc les terrasses et balcons.
La superficie habitable exclut également les espaces suivants :
- Sous-sols, caves, garages, remises ;
- Les zones ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
Qu'est-ce qui rentre dans la surface loi Carrez ?
Le calcul de la surface loi Carrez inclut aussi les espaces clos et couverts ayant une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum. En plus des pièces principales du logement, d'autres espaces peuvent être comptabilisés dans la surface loi Carrez, à conditions qu'ils soient accessibles et de hauteur suffisante. C'est le cas notamment des combles (aménagés ou non), sous-sols (autres que caves, garages et parkings), vérandas, loggias, etc.
Tableau récapitulatif des différences entre les surfaces loi Boutin et loi Carrez
| Loi Boutin | Loi Carrez | |
|---|---|---|
| Type de surface | Surface habitable | Surface privative |
| Champs d'application | Tous types d'habitations | Uniquement les habitations en copropriété |
| Prise en compte de la surface de plancher construite, des combles aménagés, de l'intérieur des placards | Oui | Oui |
| Prise en compte des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines techniques, embrasure des portes, espaces ayant une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m, terrasses et balcons non couverts, caves, garages, parkings, locaux communs | Non | Non |
| Prise en compte des combles non aménagés, greniers, remises, vérandas et loggias | Non | Oui |
Surface habitable ou surface loi Carrez : quel impact pour les acheteurs et les vendeurs ?
La transparence sur les surfaces d'un bien est essentielle pour éviter les désagréments et d'éventuels litiges entre acquéreur et vendeur. En fonction du type de transaction envisagée, le vendeur peut avoir l'obligation d'indiquer la surface loi Carrez dans les documents officiels. A défaut d'obligation légale, il peut choisir d'afficher la surface habitable plutôt que la surface loi Carrez.
Dans tous les cas, il est souhaitable que toutes les parties sachent quel type de surface s'applique et comment la superficie est calculée. Si chacun comprend quels espaces sont compris dans les mètres carrés indiqués, le risque de mauvaise surprise est réduit.
De plus, si le vendeur indique la surface habitable alors qu'il a l'obligation de fournir la surface loi Carrez, il s'expose à des sanctions financières. En cas d'absence de mesurage loi Carrez ou d'erreur de plus de 5%, l'acheteur est en droit de demander une réduction du prix de vente. Pour éviter cela, le vendeur devrait faire appel à un professionnel capable de fournir un certificat loi Carrez.
FAQ
La loi Carrez s’applique-t-elle de la même façon pour une maison ou un appartement ?
Le calcul de la superficie loi Carrez ne dépend pas de la typologie de logement (appartement ou maison). Ceci dit, le métrage loi Carrez concerne uniquement les biens immobiliers en copropriété. Cela inclut la plupart des appartements, mais exclut la plupart des maisons individuelles.
Quelle est la différence entre surface au sol, surface de plancher et surface utile ?
La surface au sol correspond à la superficie du bien mesurée au sol. La surface de plancher englobe les surfaces de chaque niveau, en excluant certaines zones comme les combles non aménageables. La surface utile désigne l'espace "utile" d'un bien, c'est-à-dire les zones où on peut se déplacer facilement.
Quelle est la marge d’erreur tolérée pour le mesurage de la surface loi Carrez ?
La législation tolère une marge d'erreur de 5% dans le calcul de la surface loi Carrez. Cela permet de prendre en compte les imprécisions mineures. Mais en cas d'erreur supérieure à 5%, l'acquéreur peut demander une réduction du prix de vente proportionnelle à l'erreur constatée.
La surface habitable est-elle inférieure à la surface loi Carrez ?
Oui, la superficie habitable est normalement inférieure à la superficie loi Carrez. En effet, la loi Carrez impose moins de déduction de surfaces. Par exemple, les combles aménagés sont déduits de la surface habitable, mais pas de la surface loi Carrez.
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