Tout savoir sur la loi Carrez : calcul et litige

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots en copropriété, dite loi Carrez, vise à protéger les acheteurs contre les vendeurs qui tentent de surestimer la superficie de leur bien immobilier appartenant à une copropriété. La loi Carrez détaille ainsi avec précision la surface privative du logement. 

Si vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison, le diagnostic Carrez est obligatoire. Il doit être transmis avec l’ensemble des documents relatifs à la vente notamment avec la promesse de vente et d’achat, mais également sur le compromis de vente.

La superficie « Loi Carrez » est obligatoire en cas de vente immobilière pour un bien situé dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8m².

La loi Carrez s’applique à tous les biens immobiliers en copropriété : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, ou maisons en copropriété.

En revanche, les maisons individuelles ne sont pas soumises à cette mesure.

Il en est de même pour les biens vendus en VEFA (achat sur plan) qui dépendent d’une autre législation.

Le vendeur a donc l’obligation de mentionner la surface privative d’un lot ou fraction de lot pour :

• Les promesses unilatérales de vente et d'achat ;
• Les compromis de vente ;
• Les contrats de location-accession et de location-vente ;
• Les ventes en viager. 

Le calcul de la surface privative correspond à la somme totale des planchers des pièces supérieures à une hauteur de 1,80m. Les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres sont déduites de ce calcul. 

Ainsi, le calcul loi Carrez ne prend pas en compte les planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m, et les superficies inférieures à 8m².

Les éléments ci-dessous ne sont pas comptabilisés :

• Terrasses, balcons ;
• Caves, garage, parking ;

Les éléments ci-dessous peuvent être comptabilisés à condition que la surface soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80m : 

• Remises ;
• Véranda ;
• Réserve ;
• Sous-sol ;
• Grenier et combles aménagés ou non.

Dans le cadre de superficie loi Carrez, on parle de surface privative tandis que pour la loi Boutin, on parle de surface habitable. Les définitions ne sont pas les mêmes et le mesurage est différent.  

La superficie habitable (loi Boutin) se calcule dans toutes les situations, alors que la superficie Carrez se calcule uniquement dans le cas d’une vente en copropriété. La superficie habitable est indiquée dans un bail, alors que la superficie Carrez est mentionnée dans l’acte de vente.

La loi Boutin correspond à la superficie de plancher moins la surface occupée par :

• Les murs et cloisons ;
• Les cages d'escaliers et marches ;
• Les gaines et conduites ;
• Les ouvertures des portes et des fenêtres.

Le métrage ne prend pas en compte la surface :

• Des combles non aménagés ;
• Des caves, sous-sols, remises, garages ;
• Des terrasses, les balcons, les vérandas ;
• Des locaux communs ;
• Des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m. 

Le tarif pour mesurer la surface privative varie en fonction du bien immobilier et du diagnostiqueur. Il faut compter en moyenne entre 50 € et 100 €.

Le prix va toutefois va dépendre de la surface de l’appartement ou de la maison, mais aussi de la configuration du logement qui peut rendre le mesurage plus difficile (mezzanines, dépendances, duplex).

Contrairement à certains diagnostics tels que l'état de l'installation intérieure gaz ou électricité qui est valable trois ans, le métrage de la surface privative possède une durée illimitée.

Cependant, si vous envisagez d’effectuer des travaux de rénovation ou d’agrandissement de votre bien, vous êtes dans l’obligation de refaire un nouveau diagnostic de la surface avant de mettre en location votre logement ou de le vendre. 

Si vous êtes obligé de calculer la superficie privative de votre logement lors d’une transaction immobilière, la loi ne vous impose pas de la faire réaliser par un professionnel.

Attention, tout de même, car le calcul est assez technique et il est important de bien respecter la méthode indiquée par le texte de loi. C’est pour cette raison qu’il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier. Le métrage peut, par exemple, s’avérer complexe dans certaines pièces.

La loi Carrez prend en compte toutes les pièces d’un bien dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80m. Si par exemple, vous avez une mezzanine dont le plafond est à moins d’1,80 m du sol, celle-ci ne sera pas prise en compte dans votre calcul. Attention également aux toits mansardés qui peuvent s’avérer complexe à mesurer.

Un expert dispose du matériel adéquat, tel qu’un télémètre laser qui permet de faire des mesures très précises. À l’issue du diagnostic, vous obtiendrez un certificat de superficie privative. Un professionnel dispose d’une responsabilité civile professionnelle (RC Pro), qui lui permet d'être couvert en cas d'erreur de mesure. En cas de litige, c’est sa responsabilité qui sera engagée. 

Plusieurs situations peuvent entraîner des litiges lors d’une vente immobilière. 

• Si l’attestation du métrage loi Carrez n’est pas présent dans l’acte authentique de vente, vous disposez d’un mois pour demander la nullité de la vente.   
• Si vous constatez que la superficie indiquée dans l’acte de vente est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, vous avez jusqu'à un an pour demander une baisse du prix. Le calcul se fait alors au prorata du prix au m2. 

Sachez que les frais de notaire seront également recalculés en fonction du nouveau prix de vente. En revanche, si en tant que vendeur vous avez indiqué dans l’acte de vente un métrage inférieur à la surface réelle, aucun recours n'est possible.