Loi Alur : définition et principales mesures

La loi Alur, ou loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové est un texte législatif publié au journal officiel du 24 mars 2014. Elle a été mise en place pour réguler le marché immobilier en encadrant les locations et la gestion des copropriétés. Cela permet notamment de protéger les locataires contre certaines pratiques abusives et de lutter contre l’habitat indigne. 

La loi Alur est destinée à l'ensemble des acteurs du marché immobilier, à savoir : 

• Les propriétaires, 
• Les syndics de copropriété, 
• Les locataires, 
• Les bailleurs, 
• Ainsi que les agences immobilières.

L’objectif principal de la loi Alur est de favoriser l’accès au logement pour tous, notamment pour les personnes les plus vulnérables comme les étudiants, les jeunes actifs ou encore les personnes âgées. Elle vise également à établir un équilibre entre les acteurs du marché immobilier et à développer l'innovation.

Ainsi, au travers de la loi Alur, le gouvernement s’est fixé plusieurs objectifs :

• Favoriser l’accès à un logement décent ;
• Développer l’offre de logements ;
• Encadrer les contrats de location pour rétablir un équilibre entre professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires ;
• Réguler le marché immobilier pour empêcher les pratiques abusives ;
• Améliorer le fonctionnement des copropriétés ;
• Faciliter les travaux de rénovation énergétique des biens immobiliers ;
• Réguler les frais d’agence ;
• Encadrer les acteurs du marché immobilier ;
• Lutter contre la précarité.

La lutte contre la précarité en termes de logement se caractérise notamment par la mise en place de l'encadrement des loyers, une protection contre les expulsions et une simplification des demandes de logement social.

Voici quelques dates clés qui résument l’évolution de la loi Alur. Vous pourrez ainsi mieux comprendre les différents changements.

Les zones dites tendues sont des grandes agglomérations et communes où il est difficile de se loger, car les prix des loyers sont très élevés. Ainsi, la loi Alur a sélectionné ces zones et mis en place plusieurs mesures en faveur des locataires. 

Ces zones possèdent plus de 50 000 habitants, et il y a un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, ce qui entraîne une forte hausse des prix de l’immobilier.

1149 communes réparties dans 28 agglomérations en France métropolitaine sont concernées : il y a notamment Bordeaux, Paris, Lyon, Lille, Marseille ou encore Toulouse. La liste des villes en zone tendue est fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

La loi Alur introduit plusieurs mesures qui viennent encadrer les relations entre propriétaires et locataires : 

• Introduction d'un contrat-type obligatoire ;
• Régulation de l'état des lieux ;
• Introduction d'une notice d'information obligatoirement annexée au contrat ;
• Réglementation de la restitution du dépôt de garantie ;
• Création d'un délai de préavis réduit en location vide dans certains cas ;
• Création d'une obligation d'annexer un dossier de diagnostics techniques au contrat.

Qu'est-ce qu'un bail loi alur ? L’encadrement des contrats de location

Une des principales mesures de la loi Alur concerne les contrats de bail, toujours dans un objectif d’améliorer les relations entre les propriétaires et les locataires. 

Ainsi, depuis le 1er août 2015, les baux d’habitation doivent respecter la forme d’un contrat-type dont les mentions obligatoires sont listées dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Le décret prévoit ainsi un modèle pour les locations meublées et un second propres aux locations vides. 

Les principaux éléments qui doivent apparaître au sein du bail de location sont :

• La surface habitable du logement ;
• Le loyer de référence de la zone géographique ;
• La date ainsi que le montant du versement du dernier loyer du locataire précédent ;
• La liste des équipements ;
• La liste et le montant des travaux effectués dans le bien immobilier depuis le départ du dernier locataire ;
• Les honoraires des intermédiaires facturés aux locataires.

L'état des lieux 

La loi Alur a souhaité réguler davantage l’état des lieux dans le cadre d’une location. Désormais, l'état des lieux de sortie doit avoir la même présentation que l'état des lieux d'entrée. 

Ces deux documents peuvent être : 

• Remis en main propre en version papier ;
• Envoyés par email au format numérique.

Afin d’apporter des précisions supplémentaires, l’état des lieux peut-être complété par des observations, des réserves ou des illustrations des éléments constatés dans logement.

La loi Alur a été mise en place pour protéger le locataire. Celui-ci peut ainsi demander au bailleur de modifier l'état des lieux après sa signature sous dix jours à compter de sa réalisation. En cas de défaut constaté, le locataire peut le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La notice d’information

La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs est un document devenu obligatoire dans les baux de location depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur dans le cadre de l'encadrement des loyers. 

Elle contient des informations sur les droits et devoirs des parties et sur le contrat (montant du loyer, charges locatives, modalité des paiements, états des lieux, règlement des litiges, etc.).

Le dépôt de garantie 

Lors d’une transaction immobilière en location, le dépôt de garantie est souvent demandé par le propriétaire afin de se protéger des manquements de la part du locataire. Il s’agit d’une somme versée par le locataire lors de la signature du bail. 

Celle-ci est conservée par le propriétaire pendant toute la durée du bail de location et en cas de charges, de loyers impayés ou de réparations, le propriétaire peut utiliser cette somme. S’il n'y a rien à signaler à la fin du bail de location, le dépôt de garantie est restitué au locataire par le bailleur.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder :

• 1 mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement meublé ;
• 2 mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement vide.

La loi Alur a apporté des changements sur la restitution du dépôt de garantie. Pour les baux signés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :

• 1 mois, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
• 2 mois, si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.

Le délai est calculé à compter du jour de la restitution des clés par le locataire. Elles peuvent être remises en main propre, à l'agent immobilier, ou par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception.

Le délai de préavis

La loi Alur n’a pas modifié le délai de préavis pour les locations vides. Celui-ci est toujours de 6 mois pour le bailleur et de 3 mois pour le locataire. 

Toutefois, ce délai est réduit à 1 mois dans certaines situations : 

• Logement situé en zone tendue ;
• Situation professionnelle du locataire : premier emploi,  mutation, perte d’emploi ;
• En cas de déménagement pour cause de santé : un certificat médical est exigé ;
• Locataires en situation de handicap qui bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’Allocation adulte handicapé (AAH) ; 
• Locataires bénéficiant d’une aide au logement : HLM, foyers de jeunes travailleurs, etc.

La loi Alur a également ajouté un délai de préavis pour les locations meublées. Ce préavis est de 3 mois pour le bailleur, et d’un mois pour le locataire.

Les diagnostics immobiliers obligatoires 

Depuis la loi Alur, les bailleurs ont l’obligation de joindre des documents supplémentaires à leurs locataires. Il s'agit du dossier de diagnostics techniques immobiliers obligatoires contenant : 

• L'état des risques et pollutions (ERP) ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) ;
• Le diagnostic amiante ;
• Le diagnostic termites ;
• L'état de l'installation intérieure gaz et électricité. 

Le concept d’encadrement des loyers a été initié par la loi Alur afin de réguler les loyers dans les zones tendues, c'est-à-dire où la demande locative est importante tandis que l’offre de logement est faible. 

Suspendu en 2017, le dispositif est de nouveau adopté en novembre 2018, par la loi Elan. Depuis, les agglomérations peuvent se porter volontaires pour tester un dispositif d’expérimentation pendant 5 ans. Il est actuellement en vigueur à Paris et à Lille.

Pour respecter l'encadrement des loyers, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.

Cela concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail.

Aujourd'hui, plusieurs villes appliquent l'encadrement des loyers :

• Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
• Lille, Hellemmes, Lomme depuis le 1er mars 2020 ;
• Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 ;
• Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
• Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021 ;
• Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ;
• Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

La loi Alur de 2014 a profondément modifié le fonctionnement et la gestion des copropriétés. 

Elle a notamment fait évoluer les pratiques et les obligations au sein des copropriétés. Le rôle du syndic de copropriété consiste à veiller à ce que les résidents vivent dans de bonnes conditions en faisant appliquer le règlement de copropriété par l’ensemble des occupants de l’immeuble. 

Voici les principales mesures de la loi Alur pour le syndic et les copropriétés : 

• L'institution d'un diagnostic technique global (DTG) obligatoire pour les logements insalubres ; 
• La création d’un fond de travaux obligatoire pour les copropriétés d'immeubles de plus de 5 ans  ; 
• La fiche synthétique de copropriété indiquant les finances et les travaux engagés ; 
• L’immatriculation obligatoire de la copropriété ; 
• La dématérialisation des convocations ; 
• L’assurance PNO obligatoire qui garantit la responsabilité civile du propriétaire  ;
• L’élaboration d’un carnet numérique de suivi et d’entretien ;
• Le maintien de la rémunération forfaitaire, l'encadrement et la limitation de la rémunération d’honoraire spécifique ; 
• L'obligation de mettre en place un extranet ;
• La mise en concurrence des syndicats : tous les trois ans, le conseil syndical peut mettre en concurrence son syndic et choisir celui qui convient le mieux aux besoins de la copropriété ;
• La création de comptes bancaires séparés.

Création du dispositif Visale

Entrée en vigueur en 2016 et gérée par Action logement, la Garantie Visale, qui remplace le dispositif GUL initialement prévu, fait office de garant pour les locataires. Elle permet de rassurer les bailleurs en garantissant le paiement des loyers pendant toute la durée du bail.

Facilitation de l’accès au logement social

La loi Alur a mis en place des services en ligne pour faciliter la demande de logement social. Ainsi, chaque demande de logement social peut être déposée en ligne sur un site dédié. Le locataire peut suivre sa demande, assurer son renouvellement ou encore enregistrer ses pièces justificatives.

Prolongement de la trêve hivernale

Les locataires faisant l'objet d'une mesure d'expulsion ne peuvent pas être expulsés d'un logement pendant la trêve hivernale. Elle était auparavant fixée chaque année du 1er novembre au 15 mars. La loi Alur la prolonge jusqu'au 31 mars.

Lutte contre l’habitat indigne

Afin de lutter contre l'habitat indigne et notamment les marchands de sommeil, la loi Alur a mis en place un permis de louer. Il permet aux communes ou aux collectivités locales de contrôler les mises en location des propriétaires dans une zone définie. 

Cela prend la forme d’une déclaration préalable de mise en location ou d’une autorisation préalable de location (le choix de la démarche administrative appartient à la commune).

La loi Alur a mis en place d'autres outils permettant de combattre les logements insalubres. L’État peut donc contraindre les propriétaires à rénover les logements qui présentent un risque de sécurité et de santé pour les locataires. Un système de pénalités a été mis en place. Par ailleurs, les loyers peuvent être réduits au montant de l’allocation logement jusqu’à la réalisation des travaux par le propriétaire.

La loi empêche également un marchand de sommeil condamné de racheter de nouveaux logements à des fins de location. Elle fait passer de 5 à 10 ans la durée d’interdiction d’acheter un logement immobilier en cas de condamnation pour de la location de bien immobilier relevant de l’habitat indigne.