Quels sont les règles fixées dans la loi ALUR concernant les augmentations de loyer ?

Le montant du loyer hors charges peut subir une augmentation annuelle en cours de bail. Pour cela, le contrat de location doit obligatoirement prévoir une clause spécifique appelée "clause d'échelle mobile".

Cela permet d'augmenter le loyer dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Depuis la loi ALUR, cette révision de loyer ne s'applique plus automatiquement. Pour en bénéficier, le bailleur doit en informer son locataire, par courrier, dans un délai d'un an suite à la prise d'effet du bail. À défaut de respecter ce délai, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause de révision pour l'année écoulée.

Les modalités d'augmentation des loyers entre deux locataires ont été revues avec la loi ALUR. Désormais, les loyers des logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale sont soumis à un encadrement dans les zones tendues. Ces dernières concernent des métropoles où s'observe un fort déséquilibre entre la demande et l'offre de biens locatifs, rendant difficile l'accès au logement.

En principe, les logements vacants depuis moins de 18 mois et remis en location doivent être loués au même montant de loyer que celui appliqué au dernier locataire. Néanmoins, il existe deux motifs spécifiques permettant d'y déroger.

L'augmentation au motif d'un loyer sous-évalué

Lorsque le précédent loyer appliqué est manifestement sous-évalué par rapport au marché locatif, le bailleur peut le réévaluer. Cette hausse ne peut être supérieure à 50 % de la différence entre :

• le loyer de référence obtenu grâce à un comparatif des loyers constatés dans le voisinage pour un logement similaire
• le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

La révision du loyer pour travaux

Lorsque le bailleur a réalisé des travaux dans le logement, celui-ci peut appliquer une hausse par rapport à l'ancien loyer pratiqué. Cette dernière ne doit pas dépasser 15 % TTC du montant des travaux devant répondre aux conditions suivantes :

• concerner le logement ou les parties communes de l'immeuble
• leur coût doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer
• avoir été réalisés depuis la prise d'effet du bail du précédent locataire ou de son renouvellement

En cas de travaux d'amélioration réalisés depuis moins de 6 mois et pour un montant supérieur ou égal à la dernière année de loyer, le propriétaire peut fixer le nouveau loyer librement.

Lorsqu'un logement est remis en location après une période de vacance d'au moins 18 mois, la fixation du loyer dépend de l'étiquette énergétique du bien.

La fixation du nouveau loyer pour les logements bien classés au DPE

Lorsque le logement dispose d'un diagnostic de performance énergétique classé A, B, C, D ou E, le bailleur peut en fixer le loyer librement, sans restriction.

La relocation d'une passoire thermique

A contrario, lorsque le logement est une passoire thermique (classée F ou G au DPE), son propriétaire ne peut en aucun cas proposer un loyer supérieur à celui précédemment appliqué au dernier locataire. Cela comprend également la hausse annuelle de l'IRL, inapplicable sur ce type de logements.

Les modalités d'application de l'augmentation des loyers au motif de réalisation de travaux ou de sous-évaluation, varient s'il s'agit d'un logement en zone tendue ou non.

Réévaluer le loyer hors zones tendues

Hors zones tendues, seule la réévaluation pour loyer manifestement sous-évaluée est permise en cours de bail (hors IRL). Au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail en cours, le bailleur doit notifier au locataire le nouveau loyer qu'il a l'intention d'appliquer.

En cas d'absence de réponse ou de refus du locataire, l'une ou des parties peut saisir la commission départementale de conciliation pour parvenir à un accord. Cumulable avec l'augmentation annuelle de l'IRL, cette hausse s'applique par sixième annuel, afin de lisser la révision de loyer sur toute la durée du bail.

Les règles d'augmentation de loyer en cours de bail, en zone tendue

Dans les zones tendues, l'augmentation du loyer en cours de bail peut s'appliquer pour travaux ou loyer manifestement sous-évalué. Le bailleur doit notifier son intention au locataire dans les mêmes conditions que pour un logement situé en zone non tendue. Cette révision de loyer s'applique par tiers ou par sixième, dès lors que la hausse est supérieure à 10 % du loyer mensuel initial.

La loi ALUR a également instauré un dispositif d'encadrement ou de plafonnement des loyers dans certaines villes dotées d'un observatoire des loyers. Ainsi, le préfet fixe chaque année un loyer de référence exprimé en euro par mètre carré de surface habitable. Celui-ci comprend :

• un loyer médian (dit de référence)
• un loyer de référence majoré de 20 %
• un loyer de référence minoré de 30 %

Dans les zones tendues soumises à cet encadrement des loyers, les loyers appliqués ne peuvent en aucun cas dépasser le loyer de référence majoré de l'année en cours, quel que soit le motif.